서울강남 재건축 추진단지… '속도전' 혹은 '장기전'

서울 강남권 재건축 아파트단지들이 사업추진을 놓고 각기 다른 행보를 보이고 있다. 재건축초과이익환수제 등 규제를 피하기 위한 강남 3구(강남·서초·송파) 경우 사업추진 속도가 한층 빨라진 가운데 일부 단지는 수익성 확보를 위해 장기전에 돌입했다.

11일 업계에 따르면 올 하반기 서울 강남권에서는 △반포주공1단지 1·2·4주구 △반포주공1단지 3주구 △반포 한신4지구 △신반포14·15차 △대치 쌍용2차 △서초 신동아 △방배13구역 등이 재건축사업에 박차를 가하고 있다.

강남을 중심으로 한 재건축단지들은 최근 서울시의 '35층 규제'를 수용하면서 서울시와의 마찰을 줄이고 있다.

지난달 27일에는 한신4지구와 반포주공1단지 3주구가 35층 내 재건축 안을 제시하면서 서울시 건축심의를 통과했다. 앞서 반포주공1단지 1·2·4주구와 최고 45층을 계획했던 서초구 신반포3차·경남아파트도 서울시 35층룰을 수용하면서 심의를 통과한 바 있다.

공동사업시행방식으로 재건축사업을 추진하고 있는 단지들의 움직임도 활발하다. 기존 재건축은 사업시행인가 후에 시공사를 선정하지만 이 방식을 택하게 되면 건축심의 이후 시공사를 선정하게 돼 사업속도가 빨라진다. 

이 방식을 가장 먼저 추진한 곳은 방배14구역으로 지난달 17일 시공사 입찰을 진행해 롯데건설을 최종 시공사로 선정했다. 방배13구역과 신반포13차, 신반포14차 등도 공동사업시행 방식으로 추진할 계획이다. 반포주공1단지 1·2·4주구는 조합원들 동의를 얻고 있는 것으로 알려졌다.

반면 초과이익환수제 유예 혜택과 상관없이 장기전으로 돌입한 단지들도 있다. 이 단지들이 관리처분 신청을 하려면 정비계획안 승인과 조합설립인가, 건축심의, 사업시행 인가를 거쳐야 하기 때문에 사실상 초과이익환수제 적용을 피할 수 없게 됐다.

따라서 이들 단지는 재건축 이익을 극대화할 수 있는 다른 전략을 취하고 있다. 대표적으로 강남구 은마아파트 재건축 추진위는 49층 규모의 초고층 아파트 설립을 위한 장기전에 돌입했다.

강남구청은 지난 5월 서울시에 은마아파트 재건축 계획안 심의를 정식 요청했다. 이 계획안에 따르면 전체 30개동이 새롭게 들어서며, 이중 16개동이 35층을 초과한다. 49층짜리 초고층 아파트 4개동도 들어선다.

서울시 2030도시계획에서 정한 35층 이하 층수 규제 가이드라인과 상반되는 계획이다. 이렇게 되면 서울시 심의절차는 자연스럽게 늦어질 수밖에 없고, 심의를 통과할 가능성도 덩달아 낮아지게 된다. 초과이익환수제를 피할 수 없으니, 시간이 걸리더라도 초고층을 관철시키자는 의도로 분석된다.

50층을 고수하고 있는 강남구 압구정 일대 단지들도 시의 35층 제한에 별 다른 대응을 하지 않고 있다.

이 단지 조합 측은 최근 서울시가 요구하는 공공성과 마이스(회의·관광·전시·이벤트) 지원 기능을 강화하는 대신 잠실역과 가까운 동에 대해 최대 50층 재건축을 허용해달라는 내용의 건축안을 제출한 바 있다.

조은상 리얼투데이 팀장은 "은마아파트 등은 강남 재건축의 상징적인 단지이기 때문에 어중간한 사업을 진행하기보다 시간이 걸리더라도 지역 랜드마크가 될 수 있도록 추진하는 것으로 보인다"며 "내부적으로도 재건축초과이익환수제 등 규제를 피하기보다 입주 이후 수익성을 더욱 중요시 본 것으로 판단된다"고 분석했다.