강남 재건축, 11·3대책 후 최고 1억5000만원 '뚝'

11‧3부동산대책 후폭풍이 거세다. 부동산시장이 꽁꽁 얼어붙으면서 강남 재건축단지를 중심으로 매매가격이 급락세를 보이고 있다.

부동산114에 따르면 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동) 재건축아파트 매매가격은 11‧3대책 발표부터 올 1월 둘째 주까지 11주 연속 하락세를 이어오고 있다.

이 기간 강남4구 재건축아파트 매매가격은 평균 1.67% 떨어졌다. 송파구가 -3.36%로 낙폭이 가장 컸고, 이어 △강동구 -2.94% △강남구 -1.40% △서초구 -0.77% 순으로 나타났다.

11‧3대책 후폭풍은 우려했던 것 보다 훨씬 컸다. 지난 2015년 말 주택담보대출에 대한 여신심사 선진화 가이드라인 발표 때 10주 간 0.6% 하락한 것과 비교하면 약 1% 가량 더 큰 셈이다.

전문가들은 가파른 하락세에 대해 "매매가격이 최고점을 찍었을 때 대책이 발표됐기 때문"이라고 설명했다.

실제 강남4구 재건축아파트 매매가격은 2015년 12월 당시 마이너스 변동률로 전환되기 전 49주간 9.28% 상승한데 반해, 11‧3대책 발표 직전인 2016년에는 35주간 16.79% 뛰어올랐었다.

여기에 1년 전에 비해 부동산시장 규제와 불확실성이 커지면서 투자심리가 위축된 점도 요인으로 꼽혔다.

지난해까지 부동산시장 활황을 떠받쳤던 분양시장 훈풍이 전매제한 등 청약규제로 한풀 꺾였고, 주택담보대출 금리인상과 공급압박이 겹치면서 상승동력을 잃었다는 얘기다.

개별단지 시세를 살펴보면 서초구 반포동 신반포(한신3차) 전용 164㎡는 2016년 10월 22억원까지 치솟았다가 최근 20억5000만원으로 1억5000만원 떨어졌다.

송파구 잠실 주동5단지도 상황은 마찬가지. 이곳 전용 112㎡는 기존 15억2000만원에서 11‧3대책 이후 13억7500만원으로 1억4500만원 하락했다.

다만 재건축아파트에 대한 하락세가 본격화될지, 아니면 지난해와 마찬가지로 단지조정에 그칠지는 조금 더 지켜볼 필요가 있어 보인다.

이와 관련 김은진 부동산114 팀장은 "통상 설 명절 이전은 거래비수기로 꼽히는 만큼 당분간 관망세가 유지되는 가운데 11‧3대책 직후에 비해 하락속도와 폭은 완만한 흐름을 보일 것"이라며 "설 이후에는 일반분양에 나서는 재건축단지 분양성패에 따라 향방이 갈릴 수 있다"고 말했다.

그 예로 김은진 팀장은 강남구 개포주공2단지를 들었다. 지난해 3월 분양된 강남구 개포주공2단지는 평균 33.6대 1 청약경쟁률을 기록, 주택시장 분위기를 확 바꾼 바 있다.

김 팀장은 "올해도 강동구 고덕지구와 강남구 개포시영 분양물량이 대기 중인 상황"이라며 "올 연말 재건축 초과이익환수제 유예 일몰을 앞두고 재건축 추진속도와 사업진척에 따라 단지별 희비가 엇갈릴 전망"이라고 내다봤다.