서울 오피스텔 공급과잉?…임대수익률 5% 붕괴 눈앞

서울 오피스텔 평균 거래 가격이 올해 들어 두 달 연속 하락했다. 임대수익률은 5%대 붕괴가 눈앞에 닥치면서 아파트와 함께 공급과잉에 대한 우려가 나오고 있다.

2일 국민은행이 발표한 월간 주택가격 통계에 따르면 2월 현재 서울 오피스텔 평균 매매가는 2억2581만원으로 지난달(2억2597만원)에 비해 하락했다.

서울 오피스텔 가격은 지난해 말 2억2602만원으로 정점을 찍은 뒤 두 달 연속 하락세를 보이고 있다. 전세 거래가가 올해 들어 두 달 연속 1억7479만원으로 역대 최고가를 기록한 것과 달리 매매가는 약세로 돌아선 것이다.

월세 가격에 영향을 받는 오피스텔의 임대수익률은 1월(5.11%)보다 0.02% 떨어진 5.09%로 5%대가 무너질 위험에 처했다. 

2010년 8월 6.02%로 정점을 찍은 오피스텔의 수익률은 하향 조정 추세 속 등락을 거듭했으나 2014년 9월(5.62%) 이후에는 2년5개월째 보합 또는 하락세가 지속되고 있다. 

매매가격이 하락하고 임대수익률이 떨어지는 것은 공급물량 증가와 관련이 깊다. 저금리 기조가 장기화하면서 상가와 함께 대표적인 수익형 부동산인 오피스텔에 대한 투자수요가 늘면서 공급도 급증한 것이다. 

부동산114 조사에 따르면 2005년부터 2010년까지 연간 600∼5000실에 불과했던 서울지역 오피스텔 분양물량이 2011년부터 연 1만실을 넘어서기 시작하더니 2015년 1만4000여실, 지난해에는 1만9000여실이 분양됐다. 

전국적인 입주 물량도 2010년대 들어 연간 3만∼4만실 수준이었으나 올해부터는 5만∼6만가구를 넘어설 것으로 예상되는 등 수량이 만만치 않은 상황이다.

특히 작년에 이어 올해도 전세 시장이 안정되고 아파트의 월세 가격이 하락하면서 아파트의 대체재인 오피스텔의 임대료도 동반하락하는 모습을 보이고 있다. 때문에 최근 오피스텔 입주가 몰린 서울 강서구 등 일부 지역은 준공 후에도 임차인을 구하지 못해 공실이 생기는 등 어려움이 발생하고 있다. 

지난 한 해 서울 아파트값이 강세를 보이면서 오피스텔 매매가격이 단기간에 급등한 것도 올해 가격 하락과 임대수익률 하락에 영향을 미치고 있다. 

전문가들은 올해 하반기 이후 아파트 입주 물량이 늘어나면서 집값이 떨어지고 역전세난이 심화할 경우 오피스텔 임대수익률도 추가 하락이 불가피할 것으로 보고 있다. 수익률 5% 붕괴가 현실화될 가능성이 크다는 것이다. 

이미윤 부동산114 리서치팀 과장은 "오피스텔 임대수익률이 여전히 은행 금리보다는 높지만 각종 세금과 부대 비용 등을 고려할 때 4%대로 하락하면 고민하는 투자자들이 많아질 것"이라며 "그 지역의 임차 수요와 오피스텔 공급물량 등을 잘 비교해보고 투자 여부를 결정해야 할 것"이라고 말했다.