11·3대책에도 끄떡없던 충청권…쏟아지는 분양에 '덜덜'

충청권 분양 '공급과잉' 현실화… 신규물량에 불안감 '가중'

천안·청주, 매매가-전셋값 동반 하락
"몰아치는 신규분양에 가격 하락 지속될 수도"

성재용 기자 프로필보기 | 최종편집 2017.03.10 15:31:22

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▲지난달 충북 청주시에 공급된 '서청주 파크 자이' 견본주택 내. ⓒGS건설


11·3대책에도 높은 청약경쟁률을 기록하며 승승장구하던 충청권 신규아파트 분양시장이 과잉공급 현실화로 '미분양관리지역'으로 분류된 데 이어 연내 분양물량이 대거 대기 중이라 시장 불안감이 가중되고 있다.

미분양관리지역은 지난해 정부가 8·25가계부채관리방안의 일환으로 도입한 것으로, 미분양 리스크에 따른 주택공급량을 관리하기 위해 미분양가구 수, 인·허가 실적, 청약경쟁률, 초기분양률 등을 고려해 산정한다.

일차적으로 미분양가구 수가 500가구 이상인 시·군·구 중에서 최근 3개월간 전월보다 미분양가구 수가 50% 이상 증가한 달이 있는 지역이거나 당월 미분양가구 수가 1년간 월 평균 미분양가수 수의 2배 이상인 지역이 해당된다. 1월 말 기준 전국 미분양관리지역은 모두 20곳이다.

이들 지역에서는 시행사나 시공사가 사업용지 매입 전에 반드시 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 예비심사를 받아야 한다. 예비심사를 받지 않을 경우 분양보증을 받지 못해 분양을 하지 못하게 된다.

10일 닥터아파트에 따르면 충청권에서 '미분양관리지역'으로 분류된 △충북 청주시 △충북 진천군 △충남 아산시 △충남 천안시 △충남 예산군 등 5곳으로, 연내 18개 단지·1만8485가구(일반 1만5711가구, 오피스텔·뉴스테이·타운하우스·지역주택조합 제외)가 공급될 예정이다.

지역별로는 청주에서 '흥덕 파크 자이(2529가구)', '오송첨단과학단지 EG the 1 1차(2497가구)' 등 1만231가구가 공급될 예정이며 천안에서는 '두정역 효성해링턴 플레이스(2586가구)' 등 5100가구가 대기 중이다. 진천군과 아산시에서는 각각 1624가구, 1296가구가 연내 선보일 예정이다.

특히 올 봄(3~5월) 충청권에서는 지난해(17개 단지·1만1969가구)보다 1.29배 늘어난 16개 단지·1만5262가구(리얼투데이 집계)의 분양이 예정돼 미분양 물량이 적체될 우려가 확산되고 있다.

실제로 각 지자체 및 국토교통부 집계를 보면 1월 말 기준 충청권 미분양 물량은 충남 9094가구·충북 4043가구·대전 551가구 등 총 1만3688가구에 달한다. 이 중 절반가량(53.7%)인 7352가구는 '미분양관리지역' 5개 시·군에 몰려있다.

문제는 이들 지역이 앞서 '미분양관리지역'으로 꼽히면서 매매가와 전셋값이 하락세를 이어가고 있다는 점이다.

KB부동산 시세를 보면 지난달 기준 충남과 충북의 아파트 매매가 변동률은 각각 -0.11%와 -0.09%를 기록했다. 충남은 도 단위 지역 가운데 경북(-0.18%)에 이어 가격하락률이 높았고, 충북은 경북과 충남, 경남(-0.01%) 다음이었다.

충남에서는 천안 동남구와 안산이 -0.15%를 기록, 전반적인 가격 하락을 이끌었으며 충북의 경우 청주 서원구와 상당구가 각각 -0.19%, -0.16%를 기록했다.

전셋값도 하락세를 보였다. 충남과 충북은 각각 -0.15%, -0.04%를 기록했다. 충남에서는 천안 동남구가 -0.09%, 충북에서는 청주 청원구와 흥덕구가 각각 -0.13%, -0.06%로 조사됐다.

청주시 A공인 관계자는 "미분양관리지역이라는 낙인으로 해당 지역 부동산 분위기가 가라앉을 것이라는 우려가 현실이 됐다"며 "충남과 충북은 미분양주택이 많은데도 앞으로 예정된 분양물량과 입주물량이 상당해 가격 하락이 지속될 수 있다"고 우려했다.

한 부동산 전문가는 "충청권에서는 올 봄뿐만 아니라 연내 분양 예정물량도 상당해 가격 하락이 당분간 지속될 것으로 보인다. 특히 천안과 청주의 경우 건설사들이 꾸준히 물량을 공급하고 있어 가격 하락이 가속화될 것"이라며 "수요자들은 아파트 구입 전 입주시점에 수요대비 입주물량이 과하진 않은 지를 심사숙고할 필요가 있다"고 말했다.

한편, 지난해 충청권 신규분양시장은 11·3대책에도 호황을 이어갔다. 연간 평균 청약경쟁률은 △세종 49.1대 1 △대전 12.0대 1 △충북 4.06대 1 등이었으며 11·3대책 이후(2016년 11월4일~2017년 1월31일)에도 세종 70.8대 1, 대전 15.2대 1, 충북 11.9대 1 등으로 이 기간 전국 평균 경쟁률(11.2대 1)을 웃돌았다.

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