저금리에 '인기몰이' 오피스텔… '진짜' 역세권은 어디?

대표적인 수익형 부동산 상품인 오피스텔에 대한 관심이 늘어나고 있다. 수익률이 다소 낮아졌다고는 하지만 여전히 2%의 금리를 웃돌고 있기 때문이다. 여기에 아파트 전매기간 연장, 1순위 청약자격 요건 강화 등을 포함한 '11·3대책' 발표 이후 아파트 투자심리가 위축되면서 오피스텔의 인기는 오히려 더 높아지고 있는 추세다.

4일 부동산114에 따르면 1분기 오피스텔 임대수익률은 전국 5.39%로, 지난해 1분기에 비해 0.25%p 하락했다. 2007년 조사 이래 가장 큰 수준의 낙폭이다. 공실이나 세금 등을 고려하면 실제 수익률은 더 낮은 수준일 것이라는 분석이다.

하지만 수익률 하락과 금리 인상으로 투자수요가 관망세로 돌아설 것이라는 목소리도 있지만, 실제 투자자들에게 금리 인상의 타격은 그리 크지 않은 것으로 보인다. 수익률이 떨어지고 금리가 오른다고 하더라도 수익률과 정기예금 간의 차이가 여전히 크고, 대표적인 수익형 부동산인 오피스텔을 대체할 다른 투자처를 찾기도 마땅치 않기 때문이다.

선주희 부동산114 연구원은 "미국 금리인상 우려는 지난해부터 예고됐고, 국내 시장에 영향을 줄 만큼 인상폭이 크지 않아 투자자들은 당장의 금리 변화보다는 임대소득을 우선시하는 편이었다"며 "대출금리도 상승세지만 여윳돈으로 소액을 투자하는 투자자들의 비중이 상당해 금리 민감도가 예상보다 높지 않았다"고 분석했다.

특히 오피스텔의 인기가 높아지면서 지하철 개통 등 교통 호재가 있는 지역을 중심으로 시세가 움직인 것으로 나타났다. 오피스텔의 경우 직주근접을 가장 먼저 따지는 20~30대 젊은 직장인들이 주 수요층인 만큼 출퇴근이 편리한 역세권을 최적의 입지로 꼽기 때문이다.

부동산114 시세 조사 결과 1분기 전국 오피스텔 평균 가격은 지난해 4분기에 비해 0.24% 올랐다. 신분당선 미금역 개통을 앞둔 경기 성남시는 같은 기간 0.35% 올랐고, 수서역 SRT 개통 호재를 맞은 서울 강남구는 0.46% 상승하는 등 전국 평균을 상회했다.

이에 따라 신규 분양시장에서도 역세권을 강점으로 내세우는 오피스텔들이 많다. 가격 상승은 물론, 풍부한 수요를 바탕으로 높은 임대수익을 기대할 수 있는 만큼 광고시 '역세권'이라는 표현을 강조하는 것을 쉽게 찾아볼 수 있다. 주거편의성이 아파트보다 더 강조되는 오피스텔의 특성상 역세권은 분양 성패를 좌우할 정도로 중요하기 때문에 대부분의 오피스텔 광고에서 역세권은 빠지지 않는 키워드다.

하지만 실제 현장에서 확인해보면 역까지 거리가 도보 15분 이상 걸리는 경우도 많고, 흔히 말하는 '더블 역세권'인 경우라도 두 개의 역을 모두 이용하기 어려운 거리에 위치해 있는 경우도 비일비재하다.

업계 한 관계자는 "같은 역세권이라도 하더라도 걸어서 5분 내 지하철역이 위치한 '진짜' 역세권인지 따져보는 것이 중요하다"며 "역과의 거리가 투자수익률을 좌우하는 보증금과 월 임대료 시세를 결정하는 기준이 되기 때문"이라고 설명했다.

실제로 지하철역까지 도보 5분 이내에 도달할 수 있는 '진짜' 역세권 오피스텔은 인근 지역에서 가장 높은 임대 시세를 보이고 있다.

수도권지하철 4·7호선 이수역을 도보 2분 이내로 이용할 수 있는 서초구 방배동 '방배 디오슈페리움(2006년 11월, 이하 입주시기)' 전용 37㎡의 경우 KB부동산 시세 3월 말 기준 보증금 1000만원, 월 임대료 125만~128만원에 임대되고 있다. 반면 이수역에서 걸어서 10분 거리에 있는 '롯데캐슬 헤론(2006년 6월)' 전용 38㎡는 동일한 보증금에 월 임대료가 95만~103만원으로, 30만원가량 차이를 보이고 있다.

지하철 5·6호선, 공항철도, 경의중앙선 등 4개 노선이 지나는 공덕역 1번 출구 바로 앞에 위치한 '신영지웰(2004년 10월)' 전용 53㎡도 보증금 1000만원에 월 135만~145만원의 시세를 기록 중이다. 반면 도보 8~9분 거리에 있는 '마포 현대하이엘(2005년 11월)'도 같은 보증금에 임대료는 120만~130만원 수준으로, '신영지웰'에 비해 15만원 정도 낮다.

김현서 리얼투데이 팀장은 "수요자들은 '진짜' 역세권 오피스텔을 가려낼 필요가 있다"며 "일반적인 역세권 기준은 도보로 최대 10분, 실제 역세권의 이점을 누리려면 도보 5분 이내 거리여야 한다. 단지에서 지하철역까지 도보 5분 이내에 이동하려면 지하철역이 반경 500m 이내에 위치하는 것이 유리하다"고 조언했다.

한편, 오피스텔 매매가는 2015년 1분기 플러스(+) 변동률로 전환된 이후 상승세가 유지되고 있다.

선주희 연구원은 "11·3대책 이후 계절적 비수기와 부동산 규제, 미국 금리인상과 트럼프 정부 출범 등 해외 불확실성 및 불안정한 국내 정치 상황과 내수경기 침체 등으로 관망세가 지속될 것 같았으나, 3월 들어 회복 조짐을 보였다. 봄 이사철을 맞아 매매수요가 살아났고, 관망세를 보이던 투자심리도 차츰 되살아난 분위기"라고 판단했다.