[르포] 내년 미분양 양도소득세 면제… 물량 나올 가능성 높아

8.2 이후 마곡지구, LG연구소 입주에도 '거래절벽'

입주 3년차 대부분 실거주자로 손바뀜 당분간 매물 없을 전망
내년 분양 예정 9단지 국민임대… 신혼부부·젊은층 인기 예상

이보배 기자 프로필보기 | 최종편집 2017.08.24 08:39:44

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서울 마지막 택지개발지구로 부동산시세를 이끌던 마곡지구도 8·2부동산대책의 벽에 가로 막혔다. 오는 10월 LG그룹의 국내 최대 융복합 연구단지 'LG사이언스파크' 입주를 앞두고도 거래절벽에 부딪힌 것. 8·2대책 발표 후 매도자와 매수자 간 눈치보기 장세에 마곡지구도 동참했다. 수요자들은 집값이 떨어질 것으로 예상하면서 섣불리 매수에 나서지 않고 있고, 매도자들은 향후 부동산시장 변화에 촉각을 곤두세우며 매물 출시를 미루거나 쉽게 가격을 낮추지 않는 분위기다. 보슬비가 내리던 지난 23일 오후 마곡지구 내 최고 인기단지인 마곡엠벨리7단지아파트 인근을 둘러보며 공인중개사들과 만나 현장 분위기를 들어봤다.

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▲지난 23일 찾은 마곡지구. 아파트 매매·전세 매물이 없는 탓에 부동산을 찾는 사람들의 발길도 끊겼다. 이곳 부동산 분위기는 상가 분양 중심으로 돌아가고 있다. = 이보배 기자



"원래 매물이 적은 지역인데 8·2대책 이후 나오는 매물이 더 줄었다. 추석 지나고 LG사이언스파크 입주가 시작되는데도 아파트를 비롯해 오피스텔도 나오는 물량이 없다. 마곡지구는 상업지구로 개발되기 때문에 상주기업 대비 거주용 아파트는 공급이 부족한 상태라서 전체 비율상 포화상태가 아니다."


마곡지구 내 S개업공인중개소 관계자는 8·2대책으로 인해 매도자와 매수자가 모두 관망세에 들어섰을 뿐 향후 아파트 매매가 상승 가능성과 이로 인해 전세값도 상승할 수 있다고 설명했다.


실제 올해 강서구는 '상전벽해'라는 비유가 부족할 만큼 변했다. 몇 년 전만 해도 MBC 장수드라마 '전원일기'의 한 장면 같은 논밭이 펼쳐진 마곡에 주거단지와 대기업 연구개발(R&D) 단지가 들어서면서 분위기 대변혁을 이뤘다.


마곡지구에는 현재 롯데와 대한해운 등 이미 14개 업체가 입주를 마쳤고, 오는 10월 LG연구소 LG사이언스파크 입주를 시작으로 코오롱, 넥센 등 90여개 기업이 추가로 들어올 예정이다.


마곡지구 면적은 상암동 DMC의 6배로 종사자수는 약 16만여명에 달할 전망이지만 지구 내 아파트단지는 15곳·총 1만1813가구에 불과하다. 그나마 현재 13개 단지 9715가구만 입주를 마친 상태다.


이와 관련 H개업공인중개소 관계자는 "입주할 기업은 아직 많은데 나올 매물은 적고, 마곡지구 내 아파트는 대부분 평수가 커서 혼자 사는 직장인이나 신혼부부, 젊은층이 살기엔 부담스럽다. 아직 전세가는 높지 않지만 전세 매물도 없는 실정"이라고 말했다.


이어 "방금도 김포 풍무지구로 집을 보러 다녀왔는데, 그 지역은 10분, 20분 거리마다 아파트 단지가 줄을 섰더라"면서 "직주근접을 원하는 직장인들은 마곡지구가 아니라면 김포를 비롯해 강서구, 양천구까지 발을 넓힐 가능성이 큰데 그렇게 되면 그 지역 부동산 시세에 영향을 미칠 것"이라고 전망했다.

 

▲입주를 마친 마곡지구 13개 단지 가운데 가장 높은 시세를 형성하고 있는 7단지 전경. = 이보배 기자


마곡지구 아파트시세 전망에 대해 S개업공인중개소 관계자는 "마곡지구는 매매가와 전세가의 갭차이가 커서 투자보다는 실거주자 위주로 입주를 마쳤다"면서 "갭차이가 크다는 것은 아직 매매가가 최고가를 찍었다고 장담할 수 없다는 것이기 때문에 팔려는 사람이 나오지 않는 것"이라고 귀띔했다.


8·2대책으로 인해 매도나 매수가 주춤할 수 있겠지만 매매가 상승 가능성이 있고, 이후 물량이 나올 수 있다는 설명이다.


M개업공인중개소 관계자 역시 "8·2대책의 규제 강도가 높더라도 마곡지구에 미치는 영향은 미미할 것"이라고 전망했다.


대부분 단지가 2014년 입주를 시작했고, 입주 3년 차인 지난해 실수요 위주로 손바뀜이 많이 이뤄져 투자자 물건이 거의 소진됐기 때문에 잠시 조정은 있을 수 있지만 종국적으로는 완만한 상승세를 이어갈 것이라는 얘기다.


한편, H개업공인중개소 관계자는 포털사이트에 공개된 매물정보에 현혹되지 말라고 당부했다. 마곡지구 경우 포털사이트에 공개된 만큼 매물이 나오지도 않을 뿐더러 여러 공인중개소에서 같은 물량을 동시에 올려 마치 여러 물건이 있는 것처럼 보인다는 설명이다.


실제 포털사이트에 공개된 마곡지구 매물 정보에는 단지별로 적게는 1건부터 많게는 20건의 매매물량이 공개돼 있다.


H개업공인중개소 관계자는 "공개매물 정보를 들여다보면 같은 동에 같은 층수가 중복 표시된 경우가 많다"면서 "이는 한건의 매물에 대해 여러 부동산에서 정보를 올리기 때문에 매물이 많은 것처럼 보일 수 있지만 실제 상담을 하는 과정에서 해당물량은 거래가 완료됐다며 다른 물건을 소개하는 경우가 많다"고 설명했다.


그렇지만 매물이 없다고 해서 아직 실망하긴 이르다. 내년 9단지 분양이 예정돼 있기 때문이다. 특히, 9단지는 마곡지구 아파트 대부분이 중대형 평형인데 반해 전용 49㎡·59㎡·84㎡ 총 1529가구로 조성돼 작은 평형을 원하는 실수요자들에게 적합하다.


전체 1529가구 가운데 512가구는 국민임대, 55가구는 장기전세로 제공될 예정으로 목돈이 부족한 신혼부부나 젊은층의 관심을 받을 것으로 보인다.   

이날 마곡지구를 둘러보며 직접 만난 공인중개사만 8명에 이른다. 이들은 모두 비슷한 내용의 현장분위기를 전했고, 향후 전망도 비슷했다.


다만, 이들 중 한 공인중개사는 대화 말미에 "내년쯤 40평대 아파트가격이 떨어진 상태에서 매물이 쏟아질 가능성이 있다"고 귀띔했다.


2013년 마곡지구 아파트 분양 당시 단지마다 미분양 물량이 제법 있었고, 그때 돈 있는 투자자들이 미분양 물량을 매매했다. 당시 미분양 물량에 대해 5년 간 양도소득세 면제혜택을 제공했고, 그 혜택이 끝나는 기한이 내년까지라는 것.  


한편, 8·2대책에서 마곡지구는 투기지역으로 지정됐기 때문에 이 기한을 넘기면 다주택자의 경우 양도세 중과 대상이 된다.

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