주택경기 호황에 주택 비중 늘려… '역대급' 영업성과 달성8·2대책 등 文정부 규제책으로 부동산시장 침체 우려 확산"영업수익성 저하 예상에도 뾰족한 수도 찾기 힘들어"
  • 참고사진. 지난 주말 견본주택을 개관한 '청주동남 시티프라디움' 견본주택 내. ⓒ시티건설
    ▲ 참고사진. 지난 주말 견본주택을 개관한 '청주동남 시티프라디움' 견본주택 내. ⓒ시티건설


    #1. 계룡건설산업은 상반기 1조619억원의 매출을 올렸다. 이는 지난해 상반기에 비해 24.9% 상승한 것으로, 반기 기준으로는 사상 처음으로 1조원대 매출을 기록한 것이다. 나아가 지난해 연간 매출의 54.2%를 달성하면서 종전 사상 최대 영업성적인 지난해 실적을 뛰어넘을 가능성이 높다.

    #2. 한라는 2분기 연결 기준 409억원의 영업이익을 달성, 2011년 도입된 K-IFRS 적용 이후 분기 기준 최고 실적을 기록했다. 시점을 회계 기준 적용 이전까지 확대하더라도 이 정도 규모의 실적을 낸 적이 없다는 것이 한라 측 설명이다.

    #3. KCC건설은 상반기에 비해 38.2% 증가한 6687억원의 매출과 같은 기간 125% 뛴 519억원 영업이익을 기록했다. 매출의 경우 2009년 상반기 이후 최대 규모이며 영업이익은 창사 이래 최대 성과다.

    올 상반기 중견건설사들의 반기보고서를 분석한 결과 '역대 최대', '사상 최고' 등 괄목할 만한 영업성과를 달성했다. 주지하다시피 이 같은 수익성 개선의 밑바탕에는 몇 년간 이어진 주택경기 호조로 꾸준한 매출이 반영되고 있고, 사업이 진행될수록 원가율은 더 낮아져 이익률이 높아지고 있기 때문이다.

    다만 해외진출이 쉽지 않은 중견사 입장에서는 새 정부의 주택규제 방안에 따른 우려가 확산되고 있다. SOC 예산축소 등 중견사를 지탱하는 한 축이 흔들리는 가운데 유동성 위기가 올 수도 있다는 진단이 이어지고 있다.

    18일 반기보고서를 분석한 결과 시공능력평가액 1조원대 주요 14개 건설사는 상반기 매출 8조3124억원, 영업이익 6675억원의 성과를 거뒀다. 이는 지난해 상반기에 비해 매출 14.3%, 영업이익 45.2% 증가한 수준이다.

    특히 이들 14개사의 매출액 중 평균 69.3%를 차지하는 국내 건축 및 주택부문(개발·자체·분양 포함)이 24.7% 증가한 것으로 나타나면서 해당 부문이 실적개선을 견인한 것으로 풀이된다.

    김가영 나이스신용평가 수석연구원은 "2015년 이후 최근까지 건설사들의 영업이익 및 현금흐름에서 주택/건축부문이 차지하는 비중은 거의 절대적"이라며 "당분간 영업이익 및 현금흐름 창출은 주택/건축부문에 의존할 것으로 예상되는 만큼 주택/건축 부문의 향후 실적 변동성이 건설사 영업실적에 민감하게 영향을 미칠 것으로 보인다"고 분석했다.

    실제로 이들 14개사의 건축/주택부문 비중이 지난해보다 5.72%p 증가한 것으로 나타났다. 특히 건축/주택부문 비중이 70%가 넘는 건설사 가운데 △태영건설 건설사업부문(70.8%) +21.8%p △한양(76.2%) +19.4%p △두산건설(71.9%) +13.1%p 등의 의존도 증가율이 높은 것으로 조사됐다.

    중견건설 A사 관계자는 "중견사 입장에서는 주택사업에 매달리는 것 외에 뾰족한 대안 사업이 없다"며 "그렇다고 사업다각화를 도모할 수 있는 여건이나 자금이 부족하고, 해외사업도 위험해 그나마 수익성이 높은 국내 주택에 집중할 수밖에 없는 상황"이라고 말했다.

    문제는 중장기적으로 신규분양 감소로 매출이 줄어들 것이라는 관측이 확산되고 있다는 점이다. 8·2대책으로 올 하반기부터 내년까지의 신규분양은 추가적으로 축소될 것으로 보인다.

    전체 주택사업 감소에 따른 수주경쟁 심화, 분양가상한제 및 주택가격 안정화로 인한 분양가 하락은 개별 프로젝트의 직접적인 원가율 상승 요인으로 지목된다. 또 금리인상, 분양실적 저하로 인한 마케팅 비용 증가 등에 따라 간접비 상승도 예상되는 만큼 전반적인 영업수익성이 저하될 것이라는 분석이다.

    현금흐름의 경우 영업이익보다 더 빠르게 둔화될 수 있다는 진단도 제기된다.

    김가영 수석연구원은 "올 하반기 이후 본격적인 입주물량 확대 시점에는 입주율에 따른 잔금의 회수 여부에 대한 면밀한 모니터링이 필요하다"며 "잔금 납입을 위한 기존 주택 처분과정에서 8·2대책으로 인해 기존 주택 처분에 차질이 발생할 경우 건설사의 운전자금 회수 및 규모에도 영향을 미치게 된다"고 설명했다.

    여기에 LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 강화 등 대출규제도 건설사의 자금부담으로 작용할 여지가 있는 것으로 판단된다.

    자금까지는 신규아파트를 분양 받을 때 계약금만 마련하면 됐지만, 강화된 대출규제가 집단대출에도 적용되면서 서울 등 투기과열지구에서 분양하는 아파트는 중도금 전액을 대출받지 못하게 된다. 다른 방법을 통한 계약자들의 중도금 마련이 늦어지는 경우 고스란히 건설사들의 자금부담으로 작용되는 셈이다.

    더 큰 문제는 앞으로다. 2009년 집값 상승 및 주택시장 회복을 예상하고 디레버리지에 충실하지 않았던 상당수의 건설사가 당시 예상과 달리 침체가 지속되면서 워크아웃(기업개선작업)이나 부도를 경험한 사례가 있다.

    건설협회 관계자는 "과거 건설사들이 PF 자금회수 부진으로 어려움을 겪은 바 있어 주택현장의 분양 및 입주실적이 회사의 주된 사업위험이 될 수 있다. 국내 건설투자가 개선되지 않은 상태에서 주택시장까지 침체되면 문제는 걷잡을 수 없어진다"며 "시장이 죽어버리면 건설사도 타격이 불가피해 시장을 예의주시하고 있다"고 말했다.

    그는 이어 "특히나 비그룹 건설사의 경우 보유 유동성, 대체자금조달능력 등 자체적인 재무적 융통성을 확보하려는 노력이 요구된다"고 덧붙였다.

    이 같은 분위기에 현재 주택/건축부문에서 발생하던 수익을 대체할 수익원이 모호하다는 점도 지적된다.

    중견건설 B사 관계자는 "최근 몇년간 운 좋게도 주택사업 위주로 몸집을 불려왔던 건설사의 경우 현 정부에서 심각한 위기에 직면할 수 있다"며 "정부가 SOC 예산까지 대폭 축소한 상황에서 주택사업 비중을 축소해 운영한다거나 해외시장에서 활로를 탐색하는 방법을 모색할 수 있겠지만, 딱히 뾰족한 수는 없어 보인다"고 말했다.

    한편, 통계에 포함된 14개 중견사는 △금호산업 건설업부문 △한신공영 △계룡건설산업 △한라 △태영건설 건설사업부문 △두산건설 △쌍용건설 △신세계건설 건설부문 △한양 △KCC건설 △아이에스동서 △삼호 △서희건설 △화성산업 등(이상 시평순위 순)이다.