[2017 부동산결산 및 전망② 수익형] 정부 규제 풍선효과로 호황… 내년 위축 불가피

올해 10월까지 거래된 상업용부동산 31만17건, 역대 최대치
정부 규제·금리인상으로 내년 수익형부동산 시장 위축 전망

이보배 기자 프로필보기 | 최종편집 2017.12.27 14:31:02

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▲지난 8월 분양한 공덕 오피스, 상가 집객사진. ⓒSK건설


2017년 수익형부동산은 정부의 각종 규제에도 불구하고 상승세를 이어갔다. 정부가 주택시장을 겨냥하자 풍선효과로 수익형부동산으로 수요가 몰리며 활황세를 보였다. 2017년 수익형부동산의 핵심 키워드는 △부동산대책 풍선효과 △규제시행 전 과열현상 △임대수익률 5%벽 붕괴 △기준금리 인상 등을 꼽을 수 있다. 


올해는 탄핵 정국으로 인한 △경제시장의 불안정 △새로운 정부의 부동산정책 △금리인상 여부 등이 이슈였다. 특히 6·19부동산대책으로 아파트시장 규제가 강화되면서 전체적인 부동산시장이 위축되면서 투자자들의 관심은 규제 밖 수익형부동산인 상가와 오피스텔 등으로 쏠렸다.


2017년에는 전국 7만8690실의 오피스텔이 분양됐다. 과거 2년간 급증한 물량 부담으로 2017년 분양물량은 감소할 것으로 예상했으나 부동산시장 활황으로 탄력 받은 공급량은 꺾이지 않았다.


전국적으로 크고 작은 단지들이 쏟아져 2002년 12만308실 이후 15년 만에 분양물량 최대치를 기록했다.


실제 지난 7월 '랜드마크시티 센트럴더샵' 오피스텔 청약 결과 1242실 공급에 총 4만5516건이 접수돼 평균경쟁률 36.64대 1을 기록했다. 전용 59㎡의 경우 최고 113.17대 1의 청약경쟁률을 보였다.


같은 달 분양한 '힐스테이트 세종 리버파크' 오피스텔도 평균 378.81대 1의 높은 청약경쟁률을 보이며 계약 시작 하루만에 완판을 기록하기도 했다.


◆정부 규제 포함에도 막차 타려는 수요자로 활황


부동산114에 따르면 올해 오피스텔 전국 매매가격은 1.5% 상승했다. 이는 2015년 상승반전 후 꾸준한 오름세다.


이처럼 수익형부동산이 풍선효과를 누리자 정부는 6·19대책에 이어 8·2대책을 발표, 오피스텔을 정조준한 규제책을 포함시켰다. 하지만 추가 대책 발표 이후에도 규제 시행 전 막차를 타려는 투자자들이 몰리면서 수익형부동산 시장의 과열현상이 지속됐다.


지난달 국토교통부와 한국감정원 통계자료를 살펴보면 올 10월까지 전국에서 거래된 상업업무용 부동산이 31만17건으로 역대 최대치를 갱신했다. 이는 전년 25만7877건 대비 20%, 2015년 24만4428건 대비 26% 증가된 수치다.

▲오피스텔 가격 변동률. 10월29일 기준. ⓒ부동산114


상가 투자의 경우 비교적 안정적인 단지 내 상가의 인기가 높았다.


지난 8월 SK건설이 '공덕 SK 리더스 뷰' 상가의 일반분양 대상 47개 점포 공개 입찰을 진행한 결과 평균 10대 1의 청약경쟁률로 단기간 완판을 이끌었다.


민간아파트 단지 내 상가보다 저렴한 수준으로 공급되는 LH의 단지내 상가는 지난달 20일부터 27일까지 입찰진행 결과 111억원 이상의 낙찰가 총액이 집계됐다.


문제는 올해 오피스텔의 임대수익률 추이다. 실제 오피스텔은 이미 공급과잉이라는 무게를 견디지 못하고 임대수익률 하락이 지속적으로 이뤄지고 있다.


KB부동산 통계에 따르면 지난 11월 기준 전국 오피스텔 임대수익률은 4.89%로 2016년 5.29%, 2015년 5.48%에 비해 꾸준히 내리막길을 걷고 있다.


최근 오피스텔 인기가 높아지면서 매매가격이 상승한 동시에 오피스텔의 입주물량도 증가, 임대료가 매매가격을 따라가지 못한 것이 수익률의 하락 원인으로 꼽힌다.


또 2011년 6월 이후 요지부동이던 기준금리가 지난달 30일, 6년 5개월 만에 1.50%로 상승하면서 그동안 역대 최저수준의 금리 덕을 봤던 수익형부동산 시장의 위축이 불가피할 전망이다.


◆전매금지·대출한도 제한 등 규제 시행… 내년 시장 위축 전망


2018년에는 수익형부동산 규제책이 본격 시행된다.


오는 1월부터 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역의 오피스텔은 해당 지역 거주자에게 최대 20%를 우선 분양해야 하고 신규 오피스텔 분양권은 소유권 이전 등기 시까지 전매가 금지된다. 사실상 분양권 전매가 금지되는 셈이다.


오피스텔 규제지역으로 서울 25개구 전지역과 경기도·세종시·과천·부산 등 대부분의 핵심 지역들이 지정됐으며 정부의 후속조치도 즉각적으로 이뤄지고 있어 규제지역은 더욱 확대될 것으로 전망이다.

▲문정동 오피스텔촌 전경. = 이보배 기자


미국 금리인상 여지와 더불어 영향을 받은 국내 기준금리 추가 인상도 수익형부동산 투자에 변수로 작용할 것으로 보인다.


아직까지 금리 인상으로 인한 여파는 적지만 이번 기준금리 인상이 단발성이 아닌 것이 시사된 만큼 기존의 저금리 기간 동안 금리 리스크에 둔감해진 투자자들에게 수익형부동산의 매력은 반감될 수밖에 없다.


추가 금리인상은 상가 투자시장에서 더욱 민감하게 작용한다. 투자금이 타 수익형부동산보다 높고 대출을 활용한 투자가 보편화 돼 있는 상가는 금리인상에 따라 이자 부담이 커질 수 있다.


또 상가는 물가와 경기, 창업 및 임대시장의 상황과도 밀접하기 때문에 장기화된 경기 불황과 추가 금리 인상이 겹치게 되면 투자심리가 위축될 여지가 높다.


권강수 한국창업부동산정보원 이사는 "수익형부동산 투자여건이 각종 규제로 인해 이전보다 열악해졌지만 장기적으로는 시장 난립이 차단되고 공급과잉 현상이 완화되는 등 전체적으로 안정 추세를 보일 것"이라면서 "더불어 투자 규제가 늘어나는 만큼 투자자들은 기존보다 투자처 선택 기준을 높여 더욱 보수적으로 접근해야 한다"고 말했다.

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