한국부동산, 투자의 맥을 짚다①

[인터뷰] 우병탁 신한은행 팀장 "다주택자, 알짜부동산 집중할 때"

내년 4월 양도세 중과세 적용, 투자 가치 낮은 주택 과감히 처분
고가 주택·장기 보유 계획일 경우 임대주택 등록 적극 검토해야

채진솔 프로필보기 | 2017-10-04 07:53:14

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▲우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 부동산팀장이 8.2부동산 대책 이후 시장 진단과 함께 다주택자를 위한 자산관리 노하우를 제시하고 있다. ⓒ 신한은행



신한은행은 올해 상반기 부동산 투자자문센터를 설립하고 종합적인 투자 솔루션을 제시하고 있다.

부동산 석·박사와 감정평가사, 세무사 등 전문가로 구성된 자산관리 멘토스쿨 운영을 비롯해 간접투자상품 분석과 투자자문 등 다양한 서비스를 제공 중이다.

본지는 8.2대책 이후 부동산투자에 대한 소비자 궁금증을 해소하기 위해 우병탁 신한은행 부동산 투자자문센터 팀장을 만나 의견을 들어봤다.

- 전문가가 바라본 8.2 부동산 대책에 대한 견해는 어떠한가.

▲ 정부가 집값 안정화를 쓸 수 있는 거의 모든 방안을 담았다고 본다. 

특히 서울 11개구와 세종시에 가장 강력한 규제를 적용하면서 시장에 미치는 효과가 컸다고 볼 수 있다.

그리고 시장의 흐름을 살펴 규제구역을 추가 지정할 수 있어 심리적으로도 큰 파급효과를 가져왔다.

6.19 대책에도 불구하고 서울과 수도권 중심 주택시장이 중·단기적으로 과열되는 양상을 보였다는 점에서 일정부분 규제가 불가피한 측면이 있었던 것으로 보인다. 

다만, 정책적으로는 대출 등 규제의 적용시점이나 예외적인 사항의 구제책 등 세부사항 가이드라인이 조밀하지 못한 점이 있어 보완이 필요하다는 지적이 나오고 있다.

- 8.2 부동산 대책 이후 시장 전망을 어떻게 보는지.

▲ 장기적으로 부동산 매매 가격이 크게 떨어지지는 않을 것으로 보고 있다.

투기 심리를 잡았다는 측면에서는 정책효과가 있는 것으로 판단된다. 소유자들이 시장을 관망하고 있기 때문이다.

다만, 중과세 적용을 앞두고 일부 지역에서는 부동산 가격이 출렁일 가능성이 크다.

조정대상지역에서는 내년 4월 1일 이후 양도분부터 중과세가 적용되기 때문에 하반기부터 내년 3월 말까지 다주택자 보유 물량이 쏟아질 수 있기 때문이다.

추가적인 공급이 수반되지 않는 한 기존 주택시장 매물이 줄며 물량 부족으로 가격이 오르는 지역도 일부 있을 수 있다.

그럼에도 불구하고 시장의 큰 흐름은 수요와 공급에 의해 정해지므로 일부 지역을 제외하면 장기적으로 부동산 가격이 큰 폭으로 조정받긴 힘들 전망이다.

- 8.2 부동산 대책 후 고객들의 투자 관심은 어디로 쏠리고 있는가.

▲ 전반적으로 아파트에서 상가나 건물 등 수익형 부동산으로 관심을 돌리는 고객들이 늘고 있다. 

수익형 부동산시장은 저금리로 인한 기저효과가 상당기간 작용하면서 주택시장 부침과는 별개로 꾸준히 가격이 상승해왔다.

특히 주택시장에 대한 전망이 불확실할 때 수익형 부동산이 대체투자대상으로 떠오르기때문에 앞으로도 고객들의 관심은 더욱 커질 전망이다.

다만, 상가나 빌딩의 경우 아파트보다 투자 규모가 훨씬 더 크기 때문에 여전히 상당수 고객들은 아파트에 관심을 갖고 있다고 봐야 한다.

- 8.2 부동산대책 이후 다주택자들의 주택 처리 고민이 깊어지고 있다. 매매와 보유를 고려하는 이들에게 해결책을 제시하자면.

▲ 정부가 10월 중순 '주거복지 로드맵' 발표를 앞두고 있다.

다주택자 주택임대 사업자등록이나 건강보험료 조치가 포함될 예정인데, 이를 잘 살펴보고 주택임대사업자 등록 여부와 시기를 결정해야 한다.

상대적으로 보유 주택이 많거나 고가의 주택 보유자, 또는 장기 보유할 주택인 경우 임대주택등록 검토를 적극 권유한다.

조정대상지역 내 주택일 경우 내년 4월 1일부터 적용되는 양도세 중과세를 감안해야 한다. 

상대적으로 투자가치가 떨어지는 주택은 매각으로 처분하고, 수익성 있는 똘똘한 한두 채에 집중하는 것도 좋은 방법이다.

다주택 중과세를 피하기 위해 투기지역 주택을 먼저 처분할 경우 투기지역 2주택 이상에 적용되는 10% 중과세가 적용될 수 있으므로 특히 주의해야한다.

- 다주택자가 주택임대사업자로 등록할 경우 장점은 무엇인가.

▲ 주택임대사업자는 다른 주택 비과세나 임대주택 양도세 감면·장기보유특별율 상향, 취득세·재산세·종부세·소득세 감면 혜택을 받을 수 있다.

다만, 등록 절차가 까다로운 편이다.

기간∙면적∙금액 등 요건이 있고, 보유기간 중 임대료 인상 제한과 같은 조건을 충족해야 하기 때문이다.

사업자등록도 시∙군∙구청과 세무서에 각각 등록해야 하는 등 절차도 준수해야한다. 세금 뿐만 아니라 건강보험료 지역가입자 전환에 따른 보험료 부담도 고려해야 한다. 

특히, 종합부동산세의 경우 재개발·재건축이 진행될 경우 사후 추징될 수 있으므로 반드시 세무전문가에게 확인해야 한다. 

- 앞으로 신한은행 부동산 투자자문센터 활동 계획은.

▲ 8.2 부동산대책 이후 시장 반응과 앞으로의 전망에 대한 고객 상담이 급증했다.

이에 고객 상담요청에 대응하는 한편, 대책의 세부내용에 대해 궁금해 하는 고객들을 대상으로 서울과 지방에서 총 7회에 걸쳐 대고객 세미나를 진행했다.

하반기 정부의 추가대책이나 세부 가이드라인 발표에 따라 추가적으로 대고객 세미나를 진행할 예정이다.
우병탁 신한은행 부동산 투자자문센터 팀장 약력

▲신한은행 부동산팀장 겸 세무사(2013) 
▲신한은행 미래설계센터 은퇴설계시스템 PM(2014~2016) 
▲신한은행 부동산투자자문센터 부동산팀장 겸 세무사 (2017~)
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  • 채진솔
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