편리한 주거여건 찾아 '원도심 회귀'… 유입인구 늘자 가격 '들썩'

최근 원도심으로 회귀하는 수요자들이 증가하고 있다. 잇단 정부 규제책으로 분양시장이 불안정해지면서 학군, 교통, 편의시설 등 탄탄한 정주여건을 갖춘 안정적인 도심권으로 돌아오는 것으로 풀이된다.

20일 통계청 인구이동자료를 분석한 결과 최근 6개월(5~10월) 동안 전출자 대비 전입자 수가 서울 대표적인 원도심인 서울 중구와 종로구가 각각 1279명, 1145명 증가한 것으로 집계됐다. 반면 상대적으로 외곽에 위치한 노원구와 구로구의 경우 8384명, 4579명 각각 줄어들었다. 이 기간 서울 전체 인구는 5만3941명 감소했다.

신규 택지개발지구나 신도시의 경우 입추 초기 인프라가 갖춰져 있지 않은 경우가 많다. 이에 반해 원도심은 전통적인 주거중심지로, 전반적인 생활기반시설이 잘 갖춰져 있어 주거만족도가 높은 편이다. 앞서 택지지구나 신도시로 이주했던 수요자들이 최근 원도심으로 유턴하는 것도 같은 이유로 풀이된다.

문재인 정부의 도시재생 뉴딜 사업이 도시 기능을 재활성화시켜 구도심의 경쟁력을 회복시키는데 방점을 찍고 있는 만큼 정책적으로도 도시개발의 포커스가 구도심 개발에 맞춰져 있다. 부동산시장의 트렌드도 구도심의 원기능 회복을 추구하는 형태로 변화될 것이라는 의견이 나오는 것도 이 때문이다.

장재현 리얼투데이 팀장은 "과거 신도시나 택지지구는 주택 부족 문제를 해결하고 서민들의 주거안정을 목적으로 대도시 주변에 주로 개발해 왔다"며 "주택보급률이 100% 넘어선 상황에서 신도심의 중요성이 상대적으로 줄어들고 있는 가운데 생활 인프라가 잘 갖춰져 있는 원도심 선호현상이 두드러질 것"이라고 내다봤다.

실제로 도심지역은 주택수요가 다시 늘면서 아파트 시세 상승폭도 크다.

부동산114 시세를 분석해보니 인구가 증가한 중구는 지난해 3분기 ㎡당 591만원에서 올 3분기 534만원으로, 종로구는 497만원에서 605만원으로 각각 57만원, 108만원 증가했다. 84㎡ 기준으로 환산하면 9072만원, 4788만원 뛴 셈이다.

반면 순유출 인구가 많은 노원구와 구로구의 경우 시세 상승세가 상대적으로 더디다. 같은 기간 노원구는 39만원 증가했으며 구로구는 27만원 상승에 그쳤다. 84㎡ 기준으로 3276만원, 2268만원 상승에 불과했다. 이 기간 서울 전체 시세는 59만원 상승하며 84㎡ 기준 4956만원 올랐다.

분양시장에서도 높은 청약경쟁률을 기록했다.

리얼투데이에 따르면 올 들어 12월 첫째 주까지 5대 광역시에서 공급된 단지 가운데 청약경쟁률 상위 5개 단지 중 2위인 '부산만덕 5지구 1블록'을 제외한 4개 단지가 모두 도심에서 분양된 단지인 것으로 나타났다.

1순위에서 455대 1의 경쟁률을 기록한 'e편한세상2 오션테라스 E3'를 비롯해 △대구 범어네거리 서한이다음 280대 1 △대신 2차 푸르지오 257대 1 △부산연지 꿈에그린 228대 1 등으로 조사됐다.

장재현 팀장은 "도시 외곽지역의 인구가 늘어나면서 출퇴근 시간 증가, 일자리 및 인프라 부족, 도심 접근성 하락 등을 이유로 다시 원도심으로 회귀하는 수요가 증가하고 있다"며 "서울 등 주요 대도시의 경우 재건축·재개발 사업이 활발히 진행 중인 만큼 향후 도심회귀 현상을 더욱 부추길 것"이라고 전망했다.

여기에 6·19대책에 따라 전매제한이 강화되면서 검증된 지역에 투자하고자 하는 수요도 증가하고 있다. 원도심의 경우 학군, 교통 등 정주여건이 검증된 지역인 만큼 수요가 탄탄하고 가격 안정성이 높아 시세차익도 기대할 수 있기 때문이다.

한 부동산 전문가는 "부동산 규제책들이 쏟아지면서 실수요 위주로 분양시장이 재편되면서 기반시설을 갖춘 원도심 속 아파트가 다시 주목받고 있다"며 "원도심의 경우 노후단지가 많기 때문에 새 아파트로 옮기려는 이주수요와 안정적인 가격상승세를 의식한 투자수요까지 더해져 앞으로도 원도심 신규분양 물량에 많은 수요가 몰릴 것"이라고 분석했다.