GTX‧3기 신도시 등 올해 부동산시장 키워드는 '규제'

올해 부동산시장은 한마디로  '규제의 해'가 될 전망이다. 9·13대책 등 잇단 투기 규제 대책의 적용이 올해부터 본격화되는데다 GTX 노선과 3기 신도시 지정지역을 중심으로 한 정부의 투기 규제 의지가 뚜렷해지고 있기 때문이다.

1일 업계에 따르면 9·13대책의 핵심은 종합부동산세 세율 인상과 적용범위 확대에 있기에 올해부터 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택 보유자에 대해 추가과세가 시행되며 세 부담 상한도 상향 조정됐다.

다주택자의 주택담보대출도 강화돼 2주택 이상 보유가구는 규제지역에서 신규주택 구입시 주택담보대출이 금지됐다. 규제지역 내 고가주택 구입 시에도 실거주 목적을 제외하고 대출이 금지됐다. 이는 투기수요의 돈줄을 묶어 주거목적 외 아파트 구입을 원천 봉쇄한다는 의미로 해석된다.

주택임대사업자의 세 혜택 및 대출도 수정했다. 의도와 다르게 주택임대사업자 혜택이 다주택자의 신규아파트 취득에 도움을 주는 등 특혜 시비가 일었기 때문이다. 이에 따라 조정대상지역의 신규취득 임대주택에 대해서는 양도소득세 중과와 종부세 비과세 혜택이 조정됐다.

청약제도도 무주택자 위주로 대폭 개선됐다. 무주택자의 당첨 기회 확대를 위해 추첨제로 배정된 물량 중 무주택자 비율을 높였다. 투기과열지구와 청약과열지역 등 규제지역에서는 추첨제로 입주자 선정시 주택의 75% 이상을 무주택자로 공급하게 한 것이다. 잔여주택도 무주택자와 1주택 실수요자에게 공급된다.

무엇보다 GTX 노선과 3기 신도시 지정지역을 중심으로 규제가 강화될 전망이다.

국토교통부는 최근 주거정책심의위원회 심의를 통해 경기 수원시 팔달구와 용인시 수지·기흥구를 신규 조정대상지역으로 설정했다.

이는 해당 지역이 GTX A노선 착공, C노선 예비타당성조사 통과, 인덕원~동탄 복선전철, 신분당선 연장 등으로 집값 상승 가능성이 높다고 보고 있기 때문이다.

국토부 관계자는 "신규 지정지역의 경우 올해 꾸준히 높은 집값 상승세를 보인데다 교통호재에 따른 시장 불안요인이 존재하고 있다"며 "이 같은 추세가 수도권의 투기과열 확산에 영향을 미치지 않도록 선제적 조치를 취한 것"이라고 설명했다.

같은 이유로 이날 조정대상지역에서 해제된 부산 부산진구, 남구, 연제구, 기장군(일광면)과 함께 유력 해제지역으로 손꼽혔던 남양주시도 해제가 보류됐다. 역시 3기 신도시 택지지구로 선정된 왕숙지구와 GTX B노선이 설정됐기 때문이라는 설명이다.

특히 국토부는 이례적으로 이날 인천계양, 과천 등 수도권 택지개발지역과 GTX역사 예정지를 직접 거론하면서 투기과열 조짐을 경고했다.

이 관계자는 "해당 지역의 경우 집값 과열 발생 우려가 조금이라도 있으면 규제지역으로 설정하고 지방자치단체 합동점검을 실시해 투기수요의 싹을 자를 것"이라고 강조했다.

전문가들은 '규제의 시대'가 집값 등 부동산시장의 조정국면을 가져올 것으로 보고 있다. 이와 관련, 한국건설산업연구원도 일찌감치 올해 전국 주택 매매가격은 지난해보다 1.1% 하락하고, 전셋값은 1.5% 떨어질 것이라고 전망했다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "정부의 규제정책과 함께 금리인상 압력 증대, 지방의 수급조정 등으로 하방압력이 증대될 것"이라며 "특히 서울 집값의 급등현상이 조정되면서 안정적 상승기조가 유지될 것으로 본다"고 내다봤다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "금융, 세제, 청약 등 강력한 수요억제책이 전방위적으로 압박하면서 올해 주택시장은 저성장 모드가 지속될 것"이라고 전망했다.

그는 "특히 기준금리 인상이 더딘 행보를 보이는 가운데 지난해 9·13대책의 여신규제 여파로 유동성을 제한하는 효과가 커졌다"며 "올해는 단기차익을 기대하는 다주택자들의 주택 추가 구입을 원천 봉쇄하는 효과를 가져올 것"이라고 진단했다.

다만 강력한 규제정책이 부동산시장의 침체와 왜곡을 가져올 수 있다는 주장도 제기된다.

최현일 한국열린사이버대 교수(부동산학)는 "부동산은 기본적으로 시장 수요와 공급에 따라 자연스럽게 흘러가는 것이 바람직한데, 시장에서는 정부가 규제 강화와 완화를 반복하면서 혼란을 느끼고 있다"고 지적했다.

그는 이어 "앞으로 조만간 시장의 분위기가 죽으면 규제를 풀 가능성도 있기 때문에 정부의 역할은 시장논리에 맡기면서 투기를 막기 위해 공공임대주택 정책을 강화하는 방향으로 가야할 것"이라고 제언했다.

양지영 R&C연구소 소장도 "연이은 규제와 금리 상승, 입주물량 증가 등 악재가 겹치면서 매수 관망세가 더 짙어질 것으로 보인다"며 "올해 종부세 가시화로 보유에 대한 부담감이 더 커져 매물 적체현상이 더 심해질 것"이라고 분석했다.

이에 일각에서는 규제 강화의 속도와 적절성을 점검할 필요가 있다는 의견도 제기된다.

김덕례 실장은 "원활한 시장기제의 작동을 위한 정책 점검이 필요하다"며 "사회적 경제조직 활성화와 더불어 기존의 민간기업 참여 유도, 금융지원 사각지대가 발생하지 않도록 주택금융 규제도 보완할 필요가 있다"고 말했다.

최현일 교수는 "앞서 8·2대책 이후 정부는 시장을 잡았다고 생각했지만, 이후에 서울 집값이 급등했다"며 "9·13대책 이후에도 잡았다고 생각하는데, 시장은 관망할 뿐 어떻게 돌변할지 모르기 때문에 앞으로도 시장 변동에 대처할 준비를 해야 한다"고 말했다.