'착공‧분양' 지연 늘어나 건설사 부담 커져

주택경기가 급격히 위축되면서 인허가 이후 착공이나 분양을 미루는 사업장이 늘고 있다.

24일 한국건설산업연구원이 발간하는 건설동향브리핑 최근호에 따르면 인허가 대비 착공율은 지난해 84.9%로 2014년 98.5% 대비 13.6%포인트 떨어졌다.

특히 지방의 경우 인허가 대비 착공 비율이 2015년 93.4%, 2016년 84.0%, 2017년 80.3%, 지난해 77.6% 순으로 빠르게 낮아지고 있다.

또 당해년도 전국 아파트 착공대비 분양승인 실적의 비율도 2016년까지는 100%를 넘어섰으나 이후 2017년 82.3%, 지난해 84.5%로 100%를 크게 하회하고 있다.

허윤경 건산연 연구위원은 보고서에서 "인허가 이후 착공이나 분양을 미루는 사업장이 늘고 있다는 의미"라고 설명했다.

일반적으로 경기가 좋을때는 사업을 앞당겨 추진해 인허가, 착공, 분양의 시차가 줄어드는 경향이 있다. 하지만 반대로 경기가 나빠지면 공급 프로세스가 장기화되는 특징을 보인다.

주택사업이 장기화 될 경우 이는 고스란히 건설사들의 부담으로 이어진다.

일단 미분양 또는 미입주 위험이 커진다. 분양률이 저조한 것이 당장의 문제는 아니지만 분양률이 저조하면 자연스럽게 입주율에도 영향을 미칠 수밖에 없기 때문이다. 그 결과 마케팅 비용이 발생하고 할인분양이나 임대전환으로 갈 경우 기업의 수익을 갉아먹는 역할을 한다.

최근 미분양 공포는 지역별로 차별화되고 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 5대 광역시와 세종을 제외한 기타 지방의 지난해 4분기 초기 분양률(분양 시작후 반년 내 완판)은 61.4%로 크게 떨어졌다. 서울은 전분기(99.6%) 대비 0.4%포인트 오른 100.0%를 기록했지만 이달 서울에서도 2순위 마감 단지가 나오는 등 최근 서울집값 하락이 시장에서 영향력을 확산중이다.

특히 프로젝트파이낸싱(PF) 사업인 경우에는 더 문제다. PF는 부동산 개발계획을 담보로 돈을 빌려 진행하는 사업인데 주로 시행사가 부동산 개발사업을 기획해 금융회사로부터 자금을 조달 받으면 시공사(건설사)가 지급보증을 서게 된다. 만약 시행사가 자금난에 빠지거나 부도가 나면 건설사가 빚과 함께 사업을 떠안아야 하는 일종의 '우발채무'가 된다.

지난해 5518억원의 당기순손실을 입은 두산건설의 경우 일산위브더제니스, 오송센티, 청주지웰시티 등 잇딴 프로젝트에서 미분양이 발단이 됐다.

더구나 PF사업장이 착공에 들어가지 못하고 장기 지연될 경우에도 조달자금 때문에 이자와 세금이 무겁게 기업 재무구조를 짓누르게 된다. 장기미회수 비용이 커지고 이에대한 이자 부담이 눈덩이처럼 늘면서 재무구조를 악화시키고 이는 또다시 실적에 부담을 주고 또사업 추진에 걸림돌이 되는 악순환으로 이어진다.