분양가상한제 시행 석달 앞…집값 잡을까?

민간택지 분양가상한제가 6개월의 유예기간을 끝내고 오는 4월 29일부터 본격 시행된다. 

정부는 서울의 높은 분양가를 대폭 낮추고 당첨 기준을 강화해 무주택자의 청약시장 진입만 허용한다는 방침이다.

실수요자 중심의 부동산 거래만 허용하고 투기 목적은 원천 차단해 집값 안정화를 목표로 하고 있으나 공급축소, 로또청약 등 부작용도 만만치 않아 실효성에 의문이 제기되고 있다.

27일 부동산114에 따르면 올해 4월 전까지 전국에 공급될 아파트 분양 물량은 총 8만1592채로 집계됐다. 이는 지난해 같은 기간보다 1.7배 늘어난 수치다. 

지역별로 살펴보면 수도권 4만8288채가 공급되는 것으로 집계됐다. 경기지역(2만1554채), 서울(1만7797채), 인천(8937채)로 분양물량이 대거 집중됐다.

업계에서는 건설사들이 분양가상한제 유예기간이 끝나는 4월29일 전까지 공급을 서두르면서 분양 물량이 예년보다 두배 가까이 증가한 것으로 보고 있다.

정부가 주택시장 공급자를 압박해 분양가를 기존 대비 5~10% 가량 낮출 수 있기 때문에 건설사 입장에서는 유예기간 전 최대한 물량을 털어내는게 수익면에서 훨씬 유리하기 때문이다.

다만, 4월29일부터는 서울 대부분의 지역에서 민간택지 분양가 상한제가 시행된다. 정부는 앞서 시행한 부동산 대책에 이어 상반기 제도가 시행되면 올해 집값이 더욱 안정화될 것으로 보고 있다.

정부가 분양가상한제를 시행하는 이유는 두가지다. 

서울·강남 재건축·재개발 단지에서 책정된 고분양가가 서울 집값을 끌어올리고 있어 정부가 직접 통제해 분양가를 낮추고, 치솟은 주택가격도 안정화시키기 위해서다.

분양가를 낮추고 청약 제도 기준을 강화해 부동산 시장을 실수요자 중심으로 재편하는 목적도 있다. 

분양가 상한제가 적용되는 아파트는 토지비(감정평가액), 건축비로 나뉘는데 여기서 건축비의 경우 정부가 정한 기본 건축비(3.3㎡당 644만5000원)와 건설사의 적정 이윤을 합해 시장가 이하로 분양가를 산정해야 한다.

청약1순위 자격에 해당하는 의무 거주기간을 기존 1년에서 2년 이상으로 늘리고, 다주택자는 청약 시장에 참여하지 못하도록 한 덕분에 실수요자들은 주변시세보다 훨씬 저렴한 분양가에 주택을 마련할 수 있다.

하지만 시장에서는 긍정적인 시선보다 분양가상한제의 부작용에 대한 우려고 큰 상황이다. 

정부의 과도한 개입으로 공급이 인위적으로 줄어들게 되면 새 아파트 공급이 줄어들고 전셋값 폭등, 월세 확산 등 의도치 않은 문제가 발생할 수 있어서다.

이미 서울 강남권 재건축조합과 대규모 정비사업장에서는 분양가상한제를 피하기 위한 묘수로 후분양을 택하는 곳들이 속속 등장 중이다. 

후분양을 택하면 아파트 착공시 들어가는 공사비를 프로젝트파이낸싱(PF)로 모두 메워야하기 하기 때문에 금융비용이 발생한다. 

준공시점에 분양할 때 주택경기 호황을 장담할 수 없어 리스크가 훨씬 클 수도 있다.

그럼에도 불구하고 재건축·재개발 조합은 분양을 진행하는 시점에도 서울 땅값은 지금보다 훨씬 높을 것으로 판단하고 후분양을 택하고 있다.

분양가상한제로 일반분양가가 대거 낮아지면 기존 조합원의 추가 분담금이 높아지기 때문이다.

 A재건축조합 관계자는 "서울 땅값은 2년 뒤에 지금보다 더 올라있을 가능성이 크다"며 "2~3년 뒤의 땅값을 분양가에 반영하는 것이 기존 조합원에게 훨씬 이득"이라고 설명했다.

결국 분양가상한제 유예기간 전까지는 공급이 일시적으로 증가할 수 있으나 후분양을 선택하는 경우가 늘게 되면 최소 2~3년은 주택 공급축소 현상이 빚어질 수밖에 없는 셈이다.

정부가 앞장서서 분양가를 대폭 끌어내리면서 상한제 유예기간 이후 청약시장은 더욱 과열될 것이라는 지적도 있다. 

분양가상한제로 실수요자 중심의 시장을 만들고 부동산 시장 열기를 낮춘다던 의도와는 달리 정부가 '합법적인 투기판'을 만들었다는 불만도 크다.

서울 뿐만 아니라 수도권 지역 아파트는 당첨만 되면 시세차익을 볼 수 있어 여전히 시장에 풀린 자금은 부동산 청약 시장으로 몰리고 있다.

분양가를 낮춘다고 기존 아파트 값이 떨어지는 게 아니라, 정반대로 기존 아파트값을 따라가다 보니 시세차익을 볼 수 있어 '로또청약'이라는 말이 나오는 이유다.

실제로 최근 강남권에서 진행된 개포프레지던스자이의 경우 3.3㎡당 평균 4750만원으로 책정됐지만 당첨되면 입주시점 7~8억원의 시세는 충분할 것이라는 의견이 대부분이다. 

최근 입주한 인근 아파트 래미안블레스티지 시세가 현재 24억~28억원에 형성됐기 때문이다.

정부는 분양가상한제로 새 아파트가 저렴한 가격에 공급된다는 신호를 통해 매매수요가 분산될 것으로 기대했지만 예상은 보기 좋게 빗나가고 있다.

분양가상한제 유예기간이 끝나면 새 아파트 공급이 위축될 것으로 보고, 현재 쏟아져 나오는 물량을 선점하려는 수요자들이 대거 몰리면서 청약 시장은 점점 과열되는 분위기다.

이와 관련 업계 관계자는 "서울은 이미 주택이 포화상태라 새 아파트를 지으려면 재건축·재개발사업밖에 없는데 분양가상한제가 이를 가로막아 결국 공급 가뭄으로 이어질 것"이라며 "직장과 학군 때문에 서울에 살고 싶은 수요자들은 넘치는데 규제로 이를 틀어막으면 결국 기존 서울 집값만 더 밀어 올리게 될 것"이라고 비판했다.