재건축초과이익 환수법 시행령 등 입법예고..빠르면 10월 시행전국 60여개 재건축 사업장 총 2500억원 부과공사비 증액-무상 옵션 증가 등 조합원 분양가 조정 꼼수 예상
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    정부가 지난해 말 합헌 판결을 받은 '재건축 초과이익 환수법'에 따라 재건축 단지에 대한 초과이익 환수에 나선다. 강남권의 주요 재건축 단지의 경우 조합원 1인당 평균 3억원이 넘는 부담금을 내야 할 것으로 전망되면서 조합원들의 고민이 커지고 있다.

    국토교통부는 지난 3일 재건축초과이익 환수법 시행령 및 환수업무처리지침 개정안을 각각 입법예고했다. 이 두 법안의 입법예고가 끝난 뒤 국무회의 심의 등을 거쳐 오는 10월 1일부터 본격 시행된다.

    이번 개정안은 재건축 부담금의 국가 귀속분(50%)을 지자체에 배분하기 위한 기준을 정비하려는 것으로, 평가 항목을 5개에서 4개로 조정하고 주거복지 여건이 열악한 지자체에 더 지원되도록 가중치를 부과하는 내용이 담겨 있다.

    재건축 초과이익환수 제도는 재건축사업에서 발생되는 초과이익을 환수해 개발이익의 사유화를 방지함으로써 주택가격의 안정과 사회적 형평을 도모하기 위해 마련됐다.

    초과이익을 얻는 재건축 조합원 개인에게 일정액의 부담금(재건축부담금)을 국가가 부과하는 방식이다. 2006년 제도가 마련됐지만 글로벌 금융위기가 찾아오면서 부담금 부과가 미뤄졌다. 2012년부터는 주택시장 위축 등 이유로 5년간 적용이 유예됐다가 2018년 1월부터 다시 시행됐다.

    하지만 한남연립 재건축조합이 2014년 9월 재건축 부담금을 부과하는 것이 사유재산권을 침해한다며 헌법소원을 청구해 또다시 제도 시행이 미뤄졌다. 이에 대해 헌법재판소는 지난해 12월 합헌 판결을 내렸다.

    이에따라 국토부는 그동안 미뤄왔던 한남연립과 두산연립에 부과한 재건축 부담금을 징수할 방침이다. 한남연립은 총 17억1873만원으로 31명의 조합원에게 각각 5544만원의 부담금을 징수할 계획이다.

    게다가 국토부는 현재 전국적으로 60여개 재건축 사업장에 총 2500억원 규모의 재건축 초과이익 부담금 예정액을 통지했다. 서울 서초구 반포동 '반포 센트레빌'의 경우 1인당 1억3500만원의 예정액이 통지된 것으로 알려졌다. 

    국토부가 서울시 주요 재건축 아파트 20개 단지에 대해 재건축부담금을 시뮬레이션해본 결과, 조합원 1인당 평균 3억7000만원 내외로 재건축 부담금이 부과되는 것으로 예측됐다.

    특히 일반분양 물량이 많거나 준공시점에 가격이 많이 오르는 등 사업성이 양호한 곳일수록 부담금은 커진다. 개시시점의 주택가액은 '공시가격'만으로 산정되는 반면, 종료시점에는 준공 시 공시가격과 일반분양물량 주택가격, 소형주택 인수가격 등을 합해 산정되기 때문이다.

    업계 한 전문가는 "그동안 유명무실했던 제도였던만큼 수억원을 내야 하는 조합원 입장에서는 '마른 하늘의 날벼락' 같은 일"이라면서 "시공사와 협의해 공사비를 증액하고 무상 옵션을 늘려 조합원 분양가를 조정하는 등 갖가지 꼼수가 나올 것"이라고 설명했다.