주택담보대출 갈아타기전 체크해야 할 3가지는?

최근 '불붙은 주담대 갈아타기', '은행권 대환대출경쟁 불붙었다' 같은 뉴스를 쉽게 접할 수 있다. 은행권 주택담보대출을 이용한 사람은 누구나 이자절감 효과를 누릴 수 있을 것 같지만 실상은 꼭 그렇지만은 않다. 1%대 금리는 물론 2%초반대도 이용조건이 매우 까다롭다. 이자 절감효과를 극대화하기 위해선 은행 요구조건을 충족해야만 한다.

9일 금리비교사이트 내금리닷컴은 주택담보대출 대환시 미리 확인해야 할 3가지 사항을 소개했다.

내금리닷컴에 따르면 먼저 중도상환수수료 발생여부를 확인해볼 필요가 있다. 은행들은 주택담보대출 실행시 대출기간을 고려해 자금을 조달하고 이부분을 반영해 금리를 산정한다.

하지만 고객이 도중에 자금을 갚을 경우 자금운영계획이 틀어지고 은행 주요수익인 이자가 줄어들기 때문에 중도상환시 수수료를 적용한다.

이에따라 대부분의 은행은 3년이 지나면 중도상환수수료를 면제하지만 이전 상환할시에는 남은 원금의 0.1%를 수수료로 받는다. 즉 3년이 넘지 않은 이용자는 주담대 상환후 얻게 되는 이득과 중도상환수수료를 저울질해 봐야 한다.
 
두번째로 줄어든 주택담보대출비율(LTV)를 꼼꼼히 비교해야 한다. 투기지역·투기과열지구·청약조정대상지역에 따라 LTV가 40~60%로 줄어든 까닭에 규제전 70%이상 주담대를 받았거나 아파트시세가 떨어져 시세대비 대출원금비율이 LTV를 초과할 경우 상환이 불가하다.

마지막으로 은행별 금리할인 항목을 살펴볼 필요가 있다. 은행별 주담대 금리는 실제금리와 표면상금리가 다를 수 있다.

예를들어 9월8일 기준 KB국민은행 금융채 5년물 주담대 금리는 2.33~3.83%로 낮은 숫자보다 높은 숫자를 기준으로 잡아야 한다. 신용 1·2등급에 소득이 높을수록 최저금리에 가까워지며 최저 6등급이거나 소득이 없을 경우 최고금리에 가까워진다.

이외에도 은행이 요구하는 신용카드 이용실적, 자동이체실적, 급여이체실적, 예·적금실적, 부동산전자계약, 장애인우대 등 금리할인 항목을 최대한 채워 최대 1.5%정도 할인을 받아야만 최저금리에 가까워진다.

최경영 내금리닷컴 대표는 "최근 은행권에서는 정체된 수익을 올리기 위해 타업체 고객을 빼앗아 오는데 열을 내고 있다"면서 "그러나 2%초반대 금리로 상환하는 것은 절대 쉬운 일이 아니"라고 경고했다.

최 대표는 이어 "금리를 1%정도 낮출 수 있다면 중도상환수수료를 물더라도 상환하는 게 효율적"이라며 "다만 LTV규제로 주담대 대환이 불가능한 것은 아닌지 또는 은행별 금리할인항목을 점검해 내가 실제로 받을 수 있는 최저금리는 몇 퍼센트인지, 해당은행은 어디인지를 확인한 뒤 상담을 받는 게 좋다"고 덧붙였다.