[부동산좌담]"文정부 부동산정책 실패, 잘못된 진단이 화 불렀다"

올해 상반기 수도권 아파트가격 상승률이 19년만에 최고치를 기록하는 등 진정기미를 보이지 않고 있다. 올해 하반기에도 부동산가격은 오름 곡선을 그릴 가능성이 크다. 시장 전문가들은 문재인 정부가 집권 초기 부동산시장을 투기로 잘못 진단한 탓에 모든 정책이 실패했다고 지적한다. 여론이 악화되자 2·4공급대책을 통해 아파트 200만호 건설을 약속하며 공급 위주로 정책을 선회했으나 시장 반응은 싸늘하기만 하다. 대규모 입주가 실현되는 2025년전까진 과열된 부동산 시장 열기를 식히긴 쉽지 않다는 의견이 나왔다.

뉴데일리경제는 지난 7일 부동산전문가를 초청해 '문재인정부 부동산정책은 왜 실패했나'를 주제로 좌담회를 열었다.

이날 좌담회에서 서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)와 심교언 건국대 교수는 "문재인정부가 표(票)만 의식한 포퓰리즘 정책으로 부동산시장을 망가뜨렸다"고 진단했다. 사회는 금상수 세명대 교수가 맡았다.

이날 전문가들은 정부가 수요와 공급 논리로 시장을 바라보지 못하고 표심을 잡기 위한 정책만 남발하다 결국 국민들의 신뢰를 잃어버리고 집값을 과열시켰다고 목소리를 높였다. 투기수요는 억제하고 실수요자를 보호하겠다고 강조했지만 실제적으로는 임대차3법 부작용 등 정책적 피해가 고스란히 서민들에게 전가 됐다는 것이다. 

서진형 교수는 "문재인정부는 출범 초기 부동산투기 억제, 가격안정을 정책적 목표로 세우고 부동산가격이 오르는 이유를 투기꾼 때문이라고 진단했다. 지난 20년간 끊임없이 주택을 공급해 우리나라 주택 보급률이 104%에 이르기 때문에 주택수는 충분하다고 판단한 것이다. 그런데 이는 숫자에 매몰돼 단순하게 생각한 것으로 소득수준이 향상되면 빌라에서 아파트로, 지방에서 강남으로 가고자하는 시장 수요가 있는데 현정부는 이를 완전히 무시했다. 그저 표를 얻기 위한 정책에 매몰되다보니 시장에서 통하지 않는 것"이라고 말했다. 

심교언 교수는 "현 정부가 부동산정책을 다루는 것은 잘못된 진단에서 비롯된 약 처방이 부작용을 일으키는 것과 유사하다. 병원에서 의사가 환자에게 감기인줄 알고 약을 처방했는데 알고보니 원인이 배탈이었다. 그렇다면 잘못 처방된 약은 회수하고 환자에게 맞는 배탈약만 제공해야 하는데 두가지 약을 그대로 쓰고 있다"고 지적했다. 

그는 "집권초기에는 다주택자, 임대사업자를 겨냥하다 올해초부터는 시장에 풀린 유동성을 핑계 삼아 부동산정책이 잘못됐다고 인정은 한다. 그런데 정책 기조는 변함없이 유지하고 있다. 일례로 임대차3법 이후 서울아파트 전세가격이 폭등했다. 그 전까지만해도 역대 정부에서 가장 안정적인 추세를 유지하다 잘못된 정책으로 가격이 치솟았다. 그런데도 정부는 시장에 6개월뒤 집값 떨어진다, 집사면 안된다는 잘못된 시그널을 줬다. 그래도 가격은 치솟았다. 잘못된 정책을 남발하면서 시장만 불안하게 만들었다"고 꼬집었다.

노무현 정부와 문재인 정부에서 주택가격이 급등했다며 많은 국민들은 피로감을 호소한다. 특히 현 정부에서 아파트값이 많이 올라 양극화가 심해졌고, 상반기 수도권아파트는 19년만에 최고 상승률을 기록했다. 정부는 저금리로 풍부한 유동성이 마땅한 투자처를 찾지 못해 부동산시장으로 흘러가 주택가격 상승을 이끌었다고 주장한다. 하지만 전문가들은 문재인정부에서 꽉 막혀버린 공급량을 원인으로 꼽았다.

심교언 교수는 "정부가 꾸준히 유동성 탓을 하지만 경제학 원론으로 따져보면 결국엔 수요와 공급이 답이다. 새 아파트에서 살고 싶은 수요가 늘었는데 정부는 이를 감당하지 못했다. 서울에서는 신축아파트가 부동산가격 상승을 이끌었는데 박원순 전서울시장은 새 아파트를 지을 수 있는 재개발, 재건축에 반대하고 도시재생만 고집했다. 결국 수요와 공급이 맞물리면서 집값이 오를 수밖에 없는 구조"라고 설명했다.

서진형 교수는 "재화는 기본적으로 수요와 공급에 의해 가격이 결정된다. 그런데 박원순 전 서울시장 재임기간동안 서울, 수도권 공급량이 감소했고 결국 주택가격은 상승했다"며 "그런데 여기에 그치지 않고 다른 경제적 요소들이 가미되면서 부동산시장 활황에 영향을 미쳤다. 경제 규모 확대에 따른 물가상승으로 아파트가격도 덩달아 높아졌고, 세계적인 저금리정책도 한몫했다. 아울러 부동산에 투자해 불로소득을 얻을 수 있는 기회가 늘면서 부동산가격이 상승했다"고 분석했다.

결국 전문가들은 수급 불균형으로 과열된 부동산시장을 바로 잡기 위해서는 공급물량이 적재적소에 제공돼야 한다고 강조한다. 아파트가격은 천정부지로 치솟는데 이제서 공급대책을 제시한들 과열된 부동산시장을 잡기란 역부족이라는 뜻이다. 

서진형 교수는 "단순계산만 해도 매년 서울에 5만가구, 수도권엔 13만가구의 공급이 필요하다. 그렇다면 정부는 이를 매년 공급해야하는데 지금 내놓는 정책을 살펴보면 2025년이후 83만 가구를 공급하겠다고 한다. 5년치 물량을 한꺼번에 공급한다는 뜻이다. 그렇게 되면 2025년전까지 수요를 잠재울 수 없다. 즉 정부는 연도별로 계획을 세워 수요공급을 예측하고 매년 주택을 공급하는 플랜을 제시해야 한다. 그런데 지금까지 주택보급량이 충분하다는 잘못된 인식을 갖고 공급 계획을 세우지 않았다. 그러다 가격이 치솟자 이제야 공급 계획을 제시한다"며 "장기적 플랜을 세우고 매년 일정한 주택공급량을 예측해 제시해야 한다"고 강조했다.

심교언 교수는 "부동산정책은 가격을 안정시키기 힘들지만 대규모 공급은 확실히 집값을 잡을 수 있다. 현 정부에서 200만가구가 넘는 물량을 공급하겠다고 했는데 이는 역대 최대 수준이다. 물량에 의한 충격에 대해선 각자 생각이 다를 수 있겠지만 물량이 막상 닥쳤을땐 가격조정을 받을 것이 분명하다. 노태우정부가 1989년 부동산투기를 잡기 위해 주택 200만호를 공급했을 때 38%까지 치솟던 집값은 순식간에 마이너스 5% 하락했다. 대규모 공급이 실행되면 반경 7~10Km까지 가격 안정 효과가 나타나고 시장은 단기적으로 초토화될 수 있다"고 언급했다.

대통령 선거가 8개월 앞으로 다가오자 집값 안정화를 위한 부동산정책이 쏟아지고 있다. 표를 노린 일부 대선주자들이 증세나 강한 규제에 무게를 둔 공약을 남발하며 시장 불안감을 높이자 전문가들은 정치적 논리에 매몰된 부동산정책 피해는 고스란히 국민이 떠안는다고 경고했다. 포퓰리즘 대신 국민들을 위한 정책을 만들 수 있는 환경이 필요하다고 강조했다.

서 교수는 "최근 여권 대선주자들이 다양한 정책을 내놓고 있다. 국토보유세나 1가구1주택 소유 정책 같은 아이디어를 제시한다. 이런 공약은 표를 얻는데 도움은 되겠지만 실제 시행되면 부작용이 엄청나게 많을 것이다. 하지만 대선주자들은 내일의 표보단 대한민국 미래의 비전을 보고 부동산 공약을 제시했으면 한다. 대통령에 당선되는 것도 중요하지만 정책에 따른 부작용이 크기 때문"이라고 말했다.

이어 그는 "누가 집권하더라도 부동산정책을 만들고 실행할때는 민간부문에 주도권을 주고, 주거취약계층을 위한 공급사업은 공공기관에 맡기는 투트랙 전략을 수립해야 한다"며 "민간과 공공이 함께 부동산정책을 추진하는 방향을 모색하길 바란다"고 당부했다.

심교언 교수도 "차기 정부에서는 포퓰리즘을 극복하는 것이 급선무다. 특히 부동산정책은 입법만능주의에서 벗어나야 한다. 임대차 3법처럼 문제가 있는 내용을 법으로 만들면 결국 서민들이 가장 큰 피해를 보기 때문이다. 건전하고 상식을 갖고 판단하면 되는데 정치적 해석이 너무 많다. 지금까지 문재인정부가 내놓은 정책은 서민에게 큰 부담으로 남았다. 서민을 죽이는 정책들이었다면 지금부터는 과감하게 없애야 한다"고 밝혔다.

덧붙여 "이번 정부들어 정책 만드는 생태계가 가장 많이 훼손됐다. 공청회도 하고 학계나 현장전문가들과 소통하며 신중하게 부동산정책을 만들어야하는데 그런 기회가 전무했다. 그동안 국민들이 할 수 있는 것은 정치적 발언을 판단하는 것이 전부였다. 차기 정부에서는 정책을 올바르게 만드는 생태계를 복원해 부동산 시장이 정상화되길 기대한다"고 조언했다.