KB경영硏 "금융위기 가능성 희박""2017년 LTV·DSR 강화… 저신용층 진입 제한"키움증권 "연구기관, 현실과 괴리""경매 매각가↓, 미분양… 부실위험 높아"
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    정부의 대출규제와 금리인상에 따른 유동성 축소로 부동산 시장이 얼어붙었다. 

    짙어진 부동산 관망세로 거래절벽에 맞닥뜨리자 ‘영끌(영혼까지 끌어모음)족’ 등 대출을 받아 집을 산 유주택자들은 대출금리인상에 집값 하락으로 직격탄을 맞았다. 

    부동산 침체 지속시 은행 대출 부실 위험 등 금융위기를 초래할 수 있다는 우려에 대해서는 전문가들 조차 견해가 엇갈린다. 

    24일 한국부동산원에 따르면 주택종합(아파트, 연립주택, 단독주택) 매매가격은 서울이 전월대비 0.04%, 수도권은 0.03% 하락했다. 아파트 매매가격만 보면 서울과 수도권 모두 0.08%씩 떨어졌다. 

    월간 기준으로 서울 주택종합 가격이 내림세를 보인 것은 2020년 5월 -0.09%, 아파트 역시 2020년 5월 -0.20% 이후 1년 9개월 만이다.

    이는 주택가격 급등에 따른 가계부채 부실 위험을 완화하기 위해 정부가 기준금리 인상과 대출규제를 강화한 영향이 크다. 

    이에 대해 KB금융지주 경영연구소는 “주택가격이 떨어지더라도 금융권에서 연체 증가와 부실확대로 인한 문제가 발생할 가능성은 낮다”고 판단했다. 

    KB경영연구소는 최근 ‘2022년 2월 KB부동산보고서’를 통해 “정부는 2017년부터 대출규제를 강화해 저신용층의 금융시장 진입을 효과적으로 차단하고 있다”며 금융위기 촉발 가능성이 희박하다고 주장했다. 

    그러면서 전세자금대출과 신용대출 급증으로 인한 금융권 리스크도 크지 않다고 내다봤다. 

    전세자금대출은 기본적으로 전세보증금의 80% 이내에서 취급되고 있으며, 전세보증금을 담보로 하기 때문에 부실 가능성이 높지 않다는 주장이다. 

    신용대출의 경우 우량 고객을 대상으로만 5000만원~1억원 이상의 고액 대출이 취급되고 있어, 연체나 부실이 급격히 확대될 가능성이 낮다고 분석했다. 또 고액 신용대출에 대해 DSR(총부채원리금상환비율)이 적용돼 신용대출의 안정성은 더 좋아질 것으로 봤다. 

    반면 한국은행등 업계 일각에서는 부동산 침체로 인한 은행의 대출 부실 확대와 금융안정위험이 증가하는 등 금융시장 위기 가능성을 제시했다. 

    서영수 키움증권 연구위원은 “우리나라는 LTV(주택담보대출비율)가 낮고 원금을 상환해야하는 주택담보대출을 이용해 집을 사기보다 신용대출과 전세자금대출, 사업자대출 등 이자만 내는 변동금리 단기대출과 LTV를 파악조차 못하는 전세보증금을 중심으로 주택을 구매하는 게 현실”이라며 “국내 대표적인 연구기관이 현실과 괴리된 인식을 갖고 있다”고 비판했다. 

    그러면서 국내 전체 가계의 주택담보대출 비중은 29%, 2017년 이후 순증 기준으로 7.6%에 불과하다고 제시했다. 

    서 연구위원은 “이같은 주택 구매 구조에서 대출의 연체율과 회수율을 중심으로 충당금을 적립하고 있기 때문에 우리나라가 세계 주요 국가중 대출채권 대비 충당금 적립률이 최저 수준인 것은 당연한 것”이라고 지적했다. 

    특히 한국의 자영업자 대출 부실화 위험은 매출감소보다 부동산침체에서 비롯된다고 지적했다. 부동산담보대출 비중이 절대적으로 높고 부동산업 관련 대출이 자영업자대출의 절반 이상을 차지하고 있어서다. 

    서 연구원은 “주택시장 침체로 인한 경매 매각가율 하락과 아파트 미분양 증가 등은 은행 대출 부실화 위험을 크게 높일 것”이라며 “자영업자 부실 위험에 부동산 침체가 결정적 변수”라고 강조했다. 

    한은이 이날 발표한 금융안정상황 보고서에서도 금융부채를 보유한 자영업 가구 중 적자가구는 지난해 말 기준 약 78만 가구로, 전체 자영업 가구의 16.7% 수준으로 집계됐다. 이는 코로나 확산이 시작된 2020년 3월 기준 70만 가구에서 8만 가구나 늘어난 수치다. 

    이들 적자가구가 보유한 금융부채는 역시 2020년 3월 135조원에서 지난해 말 총 177조원으로 늘어 전체 자영업 가구 금융부채의 36.2%를 차지했다.

    한은은 "향후 금융지원조치의 정상화 과정에서 대출금리 상승에 대내외 충격 등 경기 부진 시 적자가구의 금융부채는 18조원 증가할 수 있다”며 "자영업자 대출의 신용위험이 빠르게 늘어날 가능성이 있는 만큼 금융기관은 대손충당금 적립 확대 등을 통해 부실 가능성에 선제적으로 대비할 필요가 있다"고 제언했다.