대단지 우선순위 가능성-비용 절감 등 효과 기대분당-일산-산본 등 재건축 단지, 통합 추진 '바람'인수위, 1기 신도시 재건축 특별법 의지 거듭 공식화
  • 분당수내 양지한양 재건축 현수막. ⓒ양지마을 한양아파트 1단지 입주자대표회
    ▲ 분당수내 양지한양 재건축 현수막. ⓒ양지마을 한양아파트 1단지 입주자대표회
    인접한 단지들이 함께 재건축 사업을 추진하는 '통합 재건축' 사례가 수도권 곳곳에서 나타나고 있다. 독자적으로 진행하는 것보다 함께 추진해 대단지로의 탈바꿈을 기대하는 것이다. 갈팡질팡했던 1기 신도시 재건축 사업 정책에 대해 가닥이 잡히면서 주민들의 기대감도 커지는 모습이다.

    2일 업계에 따르면 경기 고양시 일산서구 일산동 후곡마을 3·4·10·15단지가 지난달 말 통합재건축추진준비위원회를 결성했다. 후곡마을 4개 단지는 1994~1995년에 지어져 준공 30년을 바라보고 있다. 전용 56~199㎡ 총 2406가구 규모다.

    앞서 일산동구 마두동 강촌마을 1·2단지, 백마마을 1·2단지 총 2906가구와 경기 군포시 산본동 대림솔거 7단지, 롯데모향, 극동백두, 한양백두, 동성백두 9단지 등 총 3804가구 등에서도 통합재건축준비위를 결성했다.

    1991년 준공한 경기 성남시 분당구 서현동 삼성한신, 한양, 우성, 현대아파트 등 정비사업 시범단지 4곳과 수내동의 양지마을 6개 단지는 각각 7769가구, 4392가구가 모여 통합 재건축을 추진하고 있다.

    통합 재건축 단지 결성이 1기 신도시 재건축 사업 흐름으로 자리 잡고 있는 모습이다.

    이는 대단지일수록 사업 추진 협상력을 키울 수 있기 때문이라는 것이 업계 설명이다. 1기 신도시 아파트 단지는 비슷한 시기에 지어져 노후화 정도에 차별이 없기 때문에 순환적으로 재건축 사업이 진행될 수밖에 없다.

    윤석열 대통령 당선인이 1기 신도시 재정비를 통해 주택 10만가구를 추가로 공급하겠다고 공약한 만큼 공급물량을 상대적으로 많이 늘릴 수 있는 대단지가 유리한 순서를 받을 가능성이 크다는 것이다.

    또한 1기 신도시의 경우 인근 단지 용적률이 비슷한 수준이기 때문에 통합 재건축 사업에 유리하다는 점도 작용했다. 통상 통합 재건축 사업은 단지간 용적률 차이가 있으면 이해관계 때문에 분쟁이 일어날 수 있지만, 1기 신도시의 경우 분쟁 위험이 적다는 것이다.

    김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "신도시의 경우 인근 단지끼리 용적률이 비슷해 사실상 같은 단지"라며 "굳이 따로 재건축 사업을 진행할 이유가 없다"고 말했다.

    뿐만 아니라 사업 추진에 드는 여러 비용을 줄일 수 있다는 점도 통합 재건축의 장점으로 꼽힌다.

    김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "각자 재건축을 추진할 때 개별적으로 추진위원회 사무실, 관련 인력 등을 마련해야 하고 총회도 각각 개최해야 하지만, 통합으로 하면 이러한 것들을 따로 진행할 필요가 없어 비용 절감 효과도 기대할 수 있다"며 "독자적으로 재건축을 추진할 때보다 사업성이 더 커짐에 따라 건설사들의 관심을 받을 가능성도 크다"고 설명했다.

    실제 건설사 입장에서도 대단지 재건축 사업은 지역에 랜드마크 아파트를 세워 브랜드 가치를 높일 수 있는 데다 수익성 등 실적 측면에서도 실속이 커 욕심을 낼 수밖에 없다.

    이밖에 단지가 클수록 단지 내 조경, 커뮤니티시설 등을 조성하는데 더 쉽다는 장점이 있는 등 여러 '대단지 프리미엄'이 있고, 이러한 점들이 시세 형성에도 긍정적으로 반영될 것으로 보인다.

    고종완 한국자산관리연구원장은 "대단지일수록 쾌적성 등 여러 장점이 많아 단지 크기는 시세와도 직결된다"며 "통합 재건축 추진 움직임은 추후 가치평가 등을 고려한 부분도 있는 것"이라고 말했다.

    한편 입장이 번복됐던 1기 신도시 정책이 제자리를 찾자 1기 신도시 노후화 단지의 기대감은 커지는 모습이다.

    대통령직인수위원회는 재차 1기 신도시 특별법 추진 의지를 공식화하고 있어 실행 가능성이 커지고 있다.

    인수위는 4월28일 윤석열 정부의 국정과제 내용을 조율하는 당정 협의에서 1기 신도시 특별법 등 노후주택 재건축을 위한 법안을 하루빨리 통과시켜 부동산 문제를 차질 없이 해결하겠다고 강조했다.

    앞서 26일에는 1기 신도시를 중장기 검토 과제라고 표현한 데 따른 후폭풍을 진화하기 위해 예정에 없던 브리핑까지 열어 "조속한 정비사업 추진을 위해 노력하고 있다"며 해명하기도 했다.

    안철수 인수위 위원장도 직접 나서 여야 합의로 1기 신도시 특별법이 통과되면 새 정부 출범 즉시 공약한 대로 사업을 진행하겠다고 밝혔다.

    윤 당선인은 대선 공약으로 △인허가 절차 간소화 △안전진단 제도 규제 완화 △재건축 초과이익환수제도 완화 △토지 용도변경 및 용적률 상향 △세입자 이주대책 및 재정착 대책 등을 포함한 1기 신도시 특별법 제정을 공약한 바 있다.