[재초환 완화]초과이익 면제기준 3천→1억원 상향… 누진구간 7천만원 확대

재건축 초과이익 면제기준이 3000만원 이하에서 1억원으로 상향된다. 또 부과구간도 기준 2000만원에서 7000만원으로 확대된다. 아울러 부과개시 시점은 조합설립 인가일로 조정되며 1주택 장기보유자 감면안도 신설된다.

국토교통부는 29일 '국민 주거안정 실현방안'의 후속조치로 이 같은 내용을 골자로 하는 '재건축부담금 합리화 방안'을 발표했다.

재건축부담금 제도는 2006년 도입된 이후 두차례 유예 등을 거치면서 정상적으로 시행되지 못한채 종전의 기준을 그대로 유지하고 있다.

그동안 집값상승 등 시장상황 변화에도 과거 기준을 그대로 적용하다 보니 불합리한 수준의 부담금이 산정되는 문제가 초래했고 그간 많은 지방자치단체, 전문가들이 제도개선 필요성을 제기해 왔다.

특히 과도한 재건축부담금은 재건축 지연, 보류 등의 원인이 되고 결과적으로 선호도 높은 도심에 양질의 주택공급이 위축되는 문제를 유발했다.

또한 양도세 등과 달리 1주택자, 고령자에 대한 보완장치 없이 모든 소유자에게 주택보유 목적, 부담능력 등과 무관하게 획일적으로 부과돼 실수요자에게 과도한 부담금으로 작용할 수 있는 상황이다.

국토부는 이런 문제를 개선하고자 8월16일 발표한 '국민 주거안정 실현방안'에서 재건축부담금 개선 기본방향을 밝힌 바 있다.

개선방안의 큰 원칙은 재건축에 따른 과도한 초과이익은 환수하되 도심내 주택공급이 원활해지도록 그동안의 시장여건 변화, 부담능력 등을 고려해 부담금 수준을 합리적으로 조정하는데 중점을 뒀다.

먼저 그동안의 주택가격 상승 등 여건 변화를 종합적으로 고려해 면제금액을 현행 3000만원에서 1억원으로 상향한다.

현재 초과이익이 3000만원 이하인 경우 부담금을 면제하고 있으나, 초과이익이 1억원 이하인 경우까지 면제될 수 있도록 개선하고 이에 따라 부과율 결정의 기준이 되는 부과구간도 기존 2000만원 단위에서 7000만원 단위로 확대한다.

이와함께 부과체계의 정합성 제고를 위해 부과개시 시점을 조정한다.

현재 부담금을 정하는 기준이 되는 초과이익은 정비사업을 위한 임시조직인 추진위원회 구성 승인일부터 산정하고 있다.

그러나 정비사업의 권리 및 의무를 부여받는 실질적인 사업 주체는 조합이고, 부담금 납부 주체도 추진위가 아닌 조합인 점을 고려해 초과이익 산정 개시 시점을 조합설립 인가일로 조정해 부과체계의 합리성을 높일 계획이다.

아울러 재건축을 통한 공공주택 공급 확대를 유도하고자 공공기여 감면 인센티브를 부여한다.

현재 재건축 사업시 공공임대, 공공분양 등을 공공기관에 저렴하게 공급할 경우 용적률 상향 혜택을 받을 수 있으나, 매각대금이 초과이익에 포함돼 부담금이 늘어나게 됨으로써 공공임대주택 등 공공기여에 대한 사업 유인이 감소하는 문제가 있었다.

이에 공공임대 및 공공분양 주택을 매각한 대금은 부담금 산정시 초과이익에서 제외하는 인센티브를 부여해 재건축을 통한 공공주택 공급이 보다 확대되도록 유도할 예정이다.

뿐만 아니라 1주택 장기보유자 감면 등을 위한 제도도 신설한다.

현재 주택보유 기간, 구입 목적 등과 관계없이 일률적으로 부담금을 부과하고 있으나, 1주택 실수요자에 대한 과도한 부담금은 경제적 부담을 가중하고 정책 취지와 달리 실수요자의 주거안정을 저해할 수 있다.

이에 1가구 1주택자로서 해당 주택을 준공 시점부터 역산해 6년 이상 보유한 경우 부담금을 10% 감면하고, 10년 이상은 최대 50%까지 감면할 계획이다.

다만 준공 시점에 1가구 1주택자여야 하고, 보유 기간은 1가구 1주택자로서 해당 주택을 보유한 기간만 포함된다.

경제적 여력, 종합부동산세 규정 등을 고려해 1가구 1주택 고령자(만 60세 이상)는 담보 제공 조건을 전제로 상속·증여·양도 등 해당 주택의 처분 시점까지 납부를 유예할 수 있도록 개선할 예정이다.

이번 개선방안을 예정 부담금이 통보된 84개 단지(7월 기준)에 대해 시뮬레이션한 결과 38곳은 부담금이 면제된다. 특히 지방의 경우 32개 단지 중 21곳이 면제되는 등 지방을 중심으로 부담금이 대폭 감소할 것으로 추산됐다.

또한 1000만원 이하 부과 예정 단지는 30곳에서 62곳으로 증가하는 반면 1억원 이상 부과 예정 단지는 19곳에서 5곳으로 줄어드는 등의 부담금 부담 완화 효과가 클 것으로 보인다.

여기에 1가구 1주택 장기보유자 감면으로 실수요자의 부담도 큰 폭으로 줄어들 전망이다.

가령 예정액 1억원이 통보된 단지의 경우 부과 기준 현실화로 7000만원이 줄어들어 3000만원이 되고, 이에 더해 1가구 1주택 장기보유 최대 50% 감면을 받을 경우 1500만원이 돼 최종 85%의 감면을 받을 수 있게 된다.

권혁진 국토부 주택토지실장은 "이번 개선방안으로 과도한 재건축부담금 규제가 합리화될 수 있을 것"이라며 "이번 방안이 법률 개정사항인 만큼 입법 과정에서 국회와 긴밀히 협력할 계획"이라고 말했다. 이어 "앞으로 주택시장 상황을 면밀히 모니터링하면서 '국민 주거안정 실현방안' 후속 조치 등을 차질 없이 추진해 나갈 것"이라고 덧붙였다.