원희룡 "전세사기 뿌리뽑겠다"…중개사·감평사 '원아웃 퇴출'

정부가 전세사기 피해예방을 위해 전세금반환보증을 개선, 무자본 갭투자 근절에 나선다. 임대차계약전 미리 위험계약정보를 확인할 수 있도록 '안심전세앱'을 운영하는 한편 전세사기 피해자를 대상으로 한 저리대출액 한도를 최대 2억4000만원까지 늘린다. 전세사기에 가담한 공인중개사·감정평가사에 대한 관리감독과 처벌도 강화한다.

국토교통부는 이같은 내용을 골자로 하는 '전세사기예방 및 피해지원방안'을 2일 관계부처 합동으로 발표했다.

국토부는 우선 전세금반환보증을 개선해 무자본 갭투자를 원천차단할 방침이다.

기존에는 주택도시보증공사(HUG) 전세금반환보증이 매매가 100%까지 허용해 악성임대인의 무자본 갭투자와 중개사를 낀 깡통전세 계약유도에 악용됐다. 하지만 오는 5월부터는 무자본 갭투자 근절과 악성임대인 퇴출을 위해 보증대상 전세가율이 100%에서 90%로 하향된다.

다만 건전한 전세계약에 대해서는 충분한 보증이 공급되도록 서민임차인 보증료할인을 확대하고 자본금출자･보증배수상향 등 보증기반 확충도 검토할 예정이다.

감정평가사의 시세 부풀리기를 통한 보증제도 악용도 방지한다.

그동안 일부 감정평가사들이 임대인과 공모해 시세를 부풀리고 전세사기에 가담한다는 지적이 제기돼왔다. 

이에 오는 2월부터는 공시가격과 실거래가격이 없는 경우에만 감정평가를 적용하고 협회가 추천한 법인의 감정가만 인정해 임대인과 감정평가사의 사전모의를 차단할 계획이다.

등록임대사업자 의무임대보증 관리도 강화한다.

등록임대사업자가 임대보증 의무가입 제도를 악용해 보증금 미반환위험이 없다고 임차인을 안심 시킨뒤 실제로는 깡통전세계약을 체결하고 보증에는 미가입하는 사례가 다수 확인됐다. 

앞으로는 임대사업자가 보증의무를 악용하지 못하도록 관리·감독을 강화할 예정이다.

먼저 임차인 거주주택은 보증을 가입해야만 등록을 허용한다. 공실은 등록후 가입을 허용하되 미가입시 임차인에게 통보해 계약을 해지하고 위약금을 지급하도록 한다. 또한 보증 미가입으로 등록이 말소된 임대사업자는 임대주택 추가등록을 제한할 계획이다.

아울러 보증제도가 무자본 갭투자 수단으로 악용되는 것을 차단하기 위해 전세가율 요건조정 등 세부방안을 오는 7월까지 마련할 예정이다.

정부는 또 위험계약 정보를 사전에 확인할 수 있도록 '안심전세앱'을 운영한다.

그동안 청년이나 신혼부부 등 사회초년생이 주로 찾는 신축빌라는 시세정보가 없어 전세사기 위험에 대한 사전진단이 어려웠다.

특히 보증금 미반환 전력이 있는 악성임대인 집은 보증가입이 불가능하지만 임차인이 계약전 이를 알 수 없어 보증금 보호 사각지대에 있었다.

이에 국토부는 HUG의 '안심전세앱'을 통해 신축빌라 등의 시세와 악성임대인 정보, 세금체납여부 등 전세사기 위험 사전진단 정보를 한곳에 모아 제공할 방침이다.

이 앱은 연립·다세대 및 소형아파트 시세와 전세가율·경매낙찰률 정보를 함께 제공할 예정으로 피해가 많은 수도권부터 지방광역시, 오피스텔까지 정보공개 대상을 확대할 계획이다.

아울러 임차인이 위험한 계약을 체결하지 않도록 보증사고 이력 등 임대인정보를 제공하고 납세증명서 등 세금체납 정보도 앱을 통해 확인할 수 있도록 한다.

이에 더해 계약후 임차인권리를 침해할 수 있는 정보를 사전에 제공한다. 

그동안 임대차계약 체결이후부터 임차인의 대항력이 발생하기 이전에 임대인이 주택담보대출을 받는 경우 대출 근저당이 보증금보다 우선 보호돼 피해를 보는 사례가 있었다.

또한 매매 등으로 인한 임대인변경시에도 임대인이 알려주지 않으면 임차인이 알 수 없어 제대로 된 대응이 곤란했다.

앞으로는 계약체결후에도 보증금을 안전하게 보호할 수 있도록 은행이 주택담보대출 심사시 확정일자 확인후 대출을 진행하는 사업을 확대한다. 중개사 범용계약서에 대항력 확보전에 근저당설정시 계약을 해지할 수 있는 특약도 반영할 예정이다.

공인중개사들의 전세사기예방 책임도 강화한다.

우선 중개사가 임대인 세금·이자체납 등 신용정보와 주택 선순위 권리관계·전입세대열람 등을 확인할 수 있도록 한다.

아울러 중개사는 전세사기방지 특약과 등기부에 포함되지 않는 확정일자 부여현황 등 계약시 유의사항을 확인하고 임차인에게 전세가율·전세보증상품 등에 대해 의무적으로 설명해야 한다. 

또한 중개사 영업이력공개를 확대하는 한편 보증사고계약을 중개한 중개사정보도 데이터베이스로 관리할 예정이다.

전세사기 피해가구 지원을 위한 저리대출 한도도 확대한다.

저리대출 보증금요건을 2억원에서 3억원까지 완화하고 대출액 한도를 1억6000만원에서 2억4000만원으로 확대한다. 또한 전세사기를 당한뒤 어쩔 수 없이 기존 전셋집에 거주해야 하는 임차인은 기존대출을 1~2%대 저리대출로 대환할 수 있는 상품을 신설할 계획이다.

이에 더해 전세사기 피해자들에게 양질의 긴급거처를 제공하기 위해 상반기중 수도권에 공공임대 500호이상을 추가 확보할 방침이다.

또한 지금까지 전세사기로 인해 불가피하게 거주주택을 낙찰받은 경우 무주택기간이 인정되지 않아 추후 청약 등의 당첨가능성이 낮아졌다. 앞으로는 피해임차인이 공시가격 3억원이하(지방 1억5000만원)이면서 전용 85㎡이하 주택을 낙찰받는 경우 무주택자로 간주할 계획이다.

또한 피해회복을 위한 원스톱 법률서비스를 지원한다. 

임대인 사망시 상속대위등기 없이 임차권등기가 가능하도록 법원의 등기선례와 송무선례를 개선한다. 임대인에게 등기명령 송달이전에 임차권 등기를 할 수 있도록 '주택임대차보호법' 개정도 추진한다.

전세사기 관련 단속·처벌도 대폭 강화한다. 단기간내 주택다량·집중매집과 동시진행·확정일자 당일매도 등 전세사기 의심사례에 대한 기획조사를 실시한다.

의심거래 집중지역을 우선 조사하되 그외지역과 신규거래건도 연중조사를 실시할 계획이다. 의심사례는 경찰청 등 관계기관에 통보해 위법확인시 엄중 처벌할 예정이다. 

정부는 또 사회초년생을 현혹하는 불법광고·중개를 전면 퇴출시킬 계획이다.

분양대행사 등의 불법 온라인광고와 전세사기 의심매물에 대해 부동산광고시장감시센터(한국인터넷광고재단)가 오는 6월30일까지 집중 신고기간을 운영한다. 위법사항 발견시 매월 수사의뢰해 무자격 허위·과장 광고를 퇴출할 계획이다.

전세사기에 가담한 공인중개사와 감정평가사에 대한 처벌도 대폭 강화한다.

공인중개사는 사기가담시 '원스트라이크 아웃' 요건을 확대하고 중개보조원 채용의 상한제 도입도 추진할 계획이다.

전세사기에 가담한 감정평가사에 대한 자격취소 사유도 금고형(집행유예 포함) 2회에서 1회로 강화할 예정이다. 

아울러 범부처 협력을 강화해 특별단속을 6개월 연장하고 국토부·검찰·경찰간 협력도 강화할 방침이다.

원희룡 국토부 장관은 "전세사기는 청년과 신혼부부 같은 사회초년생이 대응하기 어려운 조직적이고 지능적인 범죄"라며 "이번 대책을 통해 전재산이나 다름없는 보증금을 노리는 악질사기가 뿌리 뽑힐 수 있도록 범정부차원에서 총력을 기울이겠다"고 밝혔다.