강남 집주인 절반 '60대 이상' … 소득 없는데 年 수천만원 세금 폭탄

보유세와 거래세 부담을 동시에 강화하는 정부 세제 개편안이 윤곽을 드러내면서 강남 고가주택 시장을 술렁이게 하고 있다. 특히 은퇴 후 집 한 채에 의존해 온 고령 집주인들은 발등에 불이 떨어졌다. 연금 외 고정 수입이 없는 상태에서 세 부담만 급등하면 집 매도 후 거주지 이전 압박이 커질 수밖에 없다. 다주택 고령 집주인들은 현금 유동성을 위해 임대료 인상이 불가피할 것으로 보인다. 더욱이 세제 개편 주요 타깃인 강남3구(강남·서초·송파) 경우 집주인 절반 가까이가 60대 이상 고령층인 만큼 보유세 인상 후폭풍도 만만치 않을 전망이다.

3일 법원 등기정보광장 부동산등기 소유현황에 따르면 강남3구 내 집합건물 소유자 80만6613명 가운데 38만6224명(47.9%)이 60세 이상 고령층인 것으로 확인됐다. 이 중 70대 이상은 20만1987명으로 전체의 4분의 1가량을 차지했다.

자치구별로 보면 송파구는 소유자 31만8702명 가운데 60세 이상이 15만7731명(49.5%)으로 고령층 비중이 절반에 육박했다.

고가주택 밀집도가 높은 강남3구 특성상 고령 집주인들의 세 부담도 만만치 않을 전망이다.

추후 발표될 세제 개편안엔 현재 60%인 종합부동산세(종부세) 공정시장가액비율을 최고 80%까지 높여 비거주 및 초고가 주택의 세 부담을 높이는 방안이 담길 것으로 예상되고 있다.

여기에 종부세 과세 기준을 주택 수에서 합산가액 기준으로 전환해 고가 주택 세부담을 늘리는 한편 양도소득세 장기보유특별공제 경우 거주 공제를 높이고 보유 공제는 낮추거나 폐지하는 방안도 거론된다.

양도세와 보유세 부담이 함께 커질 경우 고정 수입이 없는 고령 집주인은 직접적인 타격을 받을 수밖에 없다. 경제활동을 하는 다른 연령대보다 세금 부담 능력이 떨어질 수밖에 없어서다.

수입은 없는데 납부해야 할 세액이 만만치 않다. 당장 올해만 하더라도 세율은 그대로였지만 공시가격 상승 여파로 세금 폭탄이 떨어졌다. 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원의 시뮬레이션 결과 서초구 반포도 '반포자이' 전용 84㎡ 1주택자는 고령자·장기보유 등 종부세 공제 혜택을 고려하지 않은 올해 예상 보유세액이 1810만원에 달했다. 이는 지난해 1274만원 대비 40% 이상 증가한 액수다.

여기에 정부 세제 개편안으로 공정시장가액비율이 70~80%로 상향 조정되고 내년 아파트 공시가격이 올해와 비슷한 수준으로 뛰면 강남권 고가주택 보유세가 최대 두 배 가까이 늘어날 것으로 보고 있다. '래미안 원베일리', '아크로 리버파크' 등 한강변 대장단지가 몰린 반포동 일대는 보유세만 최고 3000만원에 이를 것이라는 전망도 나온다.

은퇴 후 소득이 없는 고령 소유주 입장에선 몇 천만원에 이르는 세금을 납부하려면 외곽으로 이사를 가거나, 다운사이징이 불가피한 상황에 내몰릴 수 있다. 서초구 N공인중개사 관계자는 "현금 자산을 넉넉히 쌓아놓은 집주인이라면 당장 체감 세 부담이 덜할 수 있겠지만, 생각보다 현금 여력이 달리는 이들이 적잖다"며 "당장 올해만 해도 재산세액이 크게 늘었는데 여기에 종부세 부담까지 커지면 아무리 강남 집주인이라도 부담이 클 수밖에 없다"고 했다.

그러면서 "지금 집을 내놓으면 양도세가 얼마나 되는지, 비슷한 가격대로 거주 가능한 지역과 평형은 어떻게 되는지 물어보는 문의전화가 간간히 걸려오고 있다"며 "다만 현재로선 '정권이 바뀔 때까지 버텨보자'는 인식이 강해 당장 이사 수요가 늘어날 것 같진 않다"고 귀띔했다.

실제 보유세 인상이 은퇴 고령자의 주거 불안을 키울 수 있다는 해외 연구결과도 있다.

미국 뉴욕대 스턴 경영대학원 연구에 따르면 보유세 인상은 집 한채가 전 재산인 1주택 고령 은퇴자의 순자산을 감소시키고 다운사이징과 주거 이동을 유발할 수 있는 것으로 나타났다. 연간 보유세가 100달러 인상될 때마다 고령층이 2년내 이사할 확률이 0.73%포인트(p) 상승한다는 연구도 보고됐다.

전·월세 시장에도 적잖은 충격파가 예상된다. 다주택인 은퇴 고령자 경우 늘어난 세 부담을 임대료 인상으로 보전할 수 있어서다. 이창무 한양대 교수팀 연구결과 종부세가 처음 도입된 노무현 정부 시기 월세는 약 20%, 종부세를 대폭 강화한 문재인 정부 시기엔 30%나 치솟았다.

이미 시장에서는 실거주 의무 강화와 다주택자 양도세 중과 유예 종료 등 규제 여파로 서울 아파트 전세가격 상승폭이 매매 대비 5배 이상 커지고 월세화가 가속되는 이상 현상이 나타나고 있다.

강남구 삼성동에 7년째 거주 중인 임모 씨(64)는 "집주인들이 집값을 인위적으로 올린 것도 아니고 정부 정책 실패로 시장이 과열된 것"이라며 "집값이 올랐다고 세금 부담을 늘리겠다는 논리이면, 반대로 집값이 떨어지면 정부가 보전해주나"라고 불만을 토로했다. 

한 부동산 전문가는 "자산의 70~80%가 부동산에 묶여 있는 한국에서 '집 한 채'의 의미는 남다를 수밖에 없다"며 "그간 성역처럼 여겨진 '똘똘한 한 채'를 건드린 이상 조세 저항도 만만치 않을 것"이라고 전망했다.