천신만고 끝 재건축 입주하면 세금 폭탄 … 조세가 가로막는 주택공급

정부의 이번 세제 개편안으로 서울 강남 재건축 단지들도 세금 폭탄을 맞게 됐다. 실거주 중인 조합원은 올해보다 최대 60%, 비거주 조합원은 두 배 많은 보유세가 부과될 전망이다. 세 부담에 얇아진 조합원 지갑은 사업 동력 약화로 직결될 수 있다. 특히 현금 여력이 부족한 고령 조합원을 중심으로 사업 반대 여론이 커질 가능성도 점쳐진다.

설상가상 재건축초과이익환수제(재초환) 부과가 본격화될 조짐을 보이고 있고 이주비 대출과 조합원 지위 양도도 규제에 가로막힌 상태다. '닥공(닥치고 공급)'을 하겠다는 정부가 실상은 겹겹이 규제로 주택 공급 발목을 잡는 아이러니한 상황이 연출되고 있다.

4일 정비업계에 따르면 이번 세제 개편은 도시정비 시장에도 상당한 파급력을 끼칠 것으로 보인다. 특히 보유세 부담이 두 배가량 증가한 강남 재건축 소유주들은 발등에 불이 떨어졌다.

단지별 시뮬레이션 결과를 보면 강남구 대치동 '은마아파트' 전용 84㎡에 거주 중인 1주택자는 올해 1004만원인 보유세가 내년 1631만원으로 627만원(62.5%) 늘어나게 된다. 비거주 1주택자라면 1042만원에서 2045만원으로 1003만원(96.3%) 상승한다.

송파구 잠실동 '잠실주공5단지' 전용 82㎡ 거주 1주택자 보유세도 올해 1258만원에서 내년 2079만원으로 821만원(65.3%), 비거주 1주택자는 1263만원에서 2520만원으로 1257만원(99.5%) 오를 것으로 추산된다.

그 외 집값이 가파르게 오른 구축·재건축 추진 단지들도 보유세 부담이 상당할 것으로 보인다.

국토교통부 실거래가공개시스템을 보면 최근 서울시 통합심의를 통과한 서초구 반포동 '반포미도1차' 전용 84.96㎡는 지난 6월 40억4000만원에 팔렸고, 사업시행인가를 앞둔 서초구 잠원동 '신반포2차' 전용 107.31㎡는 58억원에 손바뀜됐다.

이번 세제 개편안을 보면 보유세는 시가 40억원(공시가 28억원)대 아파트부터 보유세 납부액이 점진적으로 늘어 50억원대부터 세액이 급증하는 구조다. 특히 비거주 조합원이라면 세 부담이 더욱 가파르게 뛸 수 있다.

시장에선 보유세 부담으로 재건축 조합원들의 자금 압박이 한층 가중될 것으로 예상하고 있다. 이미 공사비 인플레이션과 이주비 대출 제한, 추가분담금 문제로 재건축 전망이 불투명해진 상황에서 세 부담은 또다른 악재가 될 수 있다는 지적이다.

사업 초기 단계인 단지는 아예 조합 설립단계부터 막힐 가능성이 제기된다. 서초구 한 재건축추진위원회 관계자는 "주민 3분의 2 동의를 얻어야 조합 설립이 가능한데 지금도 사업성 부족, 공사 지연 우려로 동의율이 과반을 간신히 넘은 상황"이라며 "이런 시점에 보유세 인상은 주민들, 특히 고령 주민들 사이에서 사업 반대 여론을 키우는 요인이 될 수 있다"고 말했다.

이어 "단지 내에 의외로 현금 여력이 부족한 고령 주민들이 많아 세금 인상에 직·간접적 영향을 받을 수밖에 없다"며 "세제 개편안이 처금 언급된 시점부터 매물을 내놓은 소유주들이 많았지만, 실제 거래로 이어진 사례는 많지 않은 것으로 알고 있다"고 설명했다.

조합 설립 이후 단지도 상황은 비슷하다. 보유세와 추가분담금에 부담을 느낀 고령 조합원이 매물을 처분하고 싶어도 조합원 지위양도 제한에 걸린다.

현행법상 투기과열지구 내 재건축 주택은 조합설립인가 이후, 재개발 주택은 관리처분계획인가 이후 취득시 조합원 지위 승계가 제한된다. 재건축 아파트 경우 조합설립인가 후 매수하면 현금청산 대상이 되기 때문에 매수자 입장에선 실익이 없고 그만큼 거래 가능성도 희박하다. 사실상 고령 조합원들의 퇴로까지 막힌 셈이다.

발목을 잡는 것은 세금뿐만이 아니다. 재건축 마지막 '대못'으로 불려온 재초환 부담금이 본격적으로 부과될 조짐을 보이면서 정비업계를 긴장시키고 있다.

서초구청은 지난달 28일 반포주공 3주구(래미안트리니원) 조합에 재건축 부담금을 결정·부과할 예정이라며 관련 자료 제출 의무를 안내했다. 현행 규정에 따라 조합은 한 달 내 공사비를 포함한 개발비용 산출 내역과 조합원 주택 보유 현황 등 부담금 산정에 필요한 자료를 제출해야 한다.

재건축 초과이익환수제는 재건축으로 얻는 이익이 조합원 1인당 8000만원을 초과할 경우 최대 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 부담금이 실제로 매겨질 경우 2018년 내초환 부활 후 강남 재건축 단지에 적용되는 첫 번째 사례가 된다. 이 경우 강남 일대 재건축에 제동이 걸릴 수밖에 없다는 게 업계 우려다. 실제 오티에르 신반포 등 재건축 단지 등에 대한 재건축 부담금 산정 절차가 진행 중인 것으로 전해졌다.

시장에선 정부 규제가 주택 공급 물꼬를 틀어막고 있다는 불만이 쏟아져 나온다. 주택 공급을 늘리겠다면서 도심 공급 핵심인 재건축·재개발은 틀어막는 것은 자가당착(自家撞着)이라는 지적이다.

정비업계 한 관계자는 "압구정 등 극히 일부 초고가주택을 제외하면 정상적인 재건축 추진이 어려워지고 있다"며 "규제 여파로 같은 강남 재건축 시장에서도 초양극화가 진행되고 있는 셈"이라고 토로했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "주택 공급을 늘리려면 과도한 수요 억제 및 1주택 실거주 강화 기조에 대한 논의가 필요하다"며 "수욕을 억제하면서 동시에 공급을 많이 하겠다는 정책 목표는 상충될 수 있다"고 지적했다.