세금 이어 '공급'까지 꺼내든 정부 … 전문가들 "집값 못 잡고 중저가만 들썩"

이재명 대통령이 주택 공급절벽을 타개하기 위해 최대한 가용 물량을 확보하고 신속한 실현 방법을 찾을 것을 지시했다. 구윤철 경제부총리 겸 재정경제부 장관도 주택 공급 확대를 위해 그린벨트 일부 해제와 군 시설 활용 가능성을 언급했다. 정부가 비거주·초고가·다주택 세 부담을 강화하는 '2026년 세제개편안'을 발표한 직후 주택 공급 확대 의지를 재차 강조한 것이다. 

하지만 시장의 반응은 냉담하다. 이른바 '영끌 대책'으로 평가받았던 1·29 공급대책도 지역주민 반발 등 갈등을 초래하며 곳곳에서 진통을 겪고 있어서다. 더욱이 수도권에서는 추가로 공급할 수 있는 택지가 제한적이라는 점에서 정부가 예고한 후속 공급대책 역시 시장의 기대를 충족하기 어려울 것이란 관측이 지배적이다. 

'2026년 세제개편안' 발표 직후 이 대통령은 공급 드라이브 메세지를 내놨다. 지난 3일 7박11일 간의 미국·남미 순방을 마치고 귀국하자마자 7시간 30분에 걸친 비공개 '부동산 및 주식시장 점검회의'를 주재한 것이다. 

이 자리에서 이 대통령은 "최대한 신속하게 많은 주택이 공급될 수 있게 가용한 공급 물량을 최대한 확보하는 한편, 가용한 모든 행정 조치와 금융·재정·규제 완화 등의 방법을 찾아 공급의 신속한 실현을 위한 방법을 찾으라"고 지시했다. 

마라톤 회의를 마무리하면서도 이 대통령은 "어렵더라도 2~3일 이내에 금융 및 주택 공급과 관련한 추가 보고 및 점검 후속 회의를 마련하라"고 재차 주문하며 공급 대책 마련에 속도를 낼 것을 독려했다. 

구 부총리도 전날 KBS 뉴스에 출연 추가적인 공급 카드 마련을 공식화했다. 그는 "이재명 정부 들어서는 할 수 있는 최대한의 공급을 하기 위해 심지어 그린벨트도 일부 좀 풀고 할 수 있는 입지를, 지하철 인근이라든지, 심지어는 국가가 가지고 있는 각종 군 시설 이런 부분까지 해서 최대한 공급 대책을 마련 중"이라고 밝혔다. 

이어 "조만간에 또 국민 여러분께 보고드릴 수 있을 것 같다"며 주택 공급대책 발표가 임박했음을 시사했다. 

정부가 세제개편에 이어 공급 확대를 예고하며 집값을 안정화시키겠다는 구상이지만, 시장에서는 구체적인 주택 공급 물량과 실행 방안이 뒷받침되지 않는 한 집값 상승을 막기 어렵다는 분석에 무게가 실린다. 

이번 '실거주'에 방점을 둔 이번 세제개편안은 중장기적으로 전·월세 매물 감소로 시장 불안을 키우고 임차인의 매수 수요를 자극할 수 있어서다. 종합부동산세 부과 대상에서 제외되는 공시가격 14억원 이하 주택과 세 부담이 상대적으로 낮은 이른바 '덜 똘똘한 한 채'로 수요가 쏠리는 풍선효과가 나타날 가능성도 제기된다. 

과세표준 6억원(시세 약 32억원)부터 종부세 세율이 인상된다. 특히 과세표준 12억원(시세 약 46억원)을 넘는 주택에는 1·2주택자에게 적용되는 세율이 단계적으로 '3주택 이상' 수준으로 높아진다. 이에 따라 상대적으로 세 부담이 낮은 주택에 대한 선호가 커지면서 시장에서는 해당 구간을 중심으로 '심리적 저항선'이 생길 수 있다는 분석이 나온다. 

또 거주용 1주택의 경우 공시가격 14억원(시세 약 20억원)까지는 비과세 대상인 만큼, 해당 기준선 이하 주택을 중심으로 '가격 키맞추기' 현상이 이어질 수 있다는 전망이다. 

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "시세 20억원 이하 구간은 사실상 오를 일만 남았다"며 "세금 부담이 늘어나는 고가 아파트 시장은 숨고르기에 들어갈 수 있겠지만 20억원 이하 주택 시장은 강세가 계속 이어질 가능성이 높다"고 내다봤다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "고자산계층은 지금 현황을 유지할 가능성이 높고, 그렇지 않은 계층은 바뀐 세제에 맞춘 똘똘한 한 채의 구간에 몰릴 것"이라며 "특정 가격대 이상 주택에 대한 규제가 강화되면 그 아래 구간으로 수요가 몰리는 기존 사례가 있었다"고 말했다. 

정부가 '닥치고 공급'까지 선언하며 공급 드라이브에 나서지만 시장 안팎의 시선은 회의적이다. 앞서 지난해 9·7 공급대책에서 수도권에 매년 27만가구, 5년간 총 135만가구를 신규 착공하겠다는 청사진을 제시했지만 현재까지 이행 속도는 목표에 크게 미달하고 있어서다. 

국토교통부 주택통계에 따르면 올 상반기(1~6월) 누적 서울 주택착공 실적은 1만3121가구로 전년 동기 대비 2.0% 늘었지만 아파트 착공은 9421가구로 12.2% 급감했다. 특히 정부가 제시한 연간 서울 착공 목표치인 6만8000가구의 19.3%에 그쳤다. 연간 목표 달성을 위해선 하반기에만 5만4879가구를 추가로 착공해야 하는 상황이다. 

수도권도 사정은 비슷하다. 올 상반기 누적 착공실적이 6만5204가구로 연간 목표인 27만가구의 24.1%에 머무른다. 9·7대책 발표 당시 정부는 공급 목표치도 실현가능성을 높이기 위해 인허가 기준이 아닌 착공 기준으로 관리하겠다는 구상을 밝혔다. 그럼에도 핵심 지표로 제시한 착공 실적이 목표에 크게 못 미치면서 공급 대책 실효성에 의문이 제기된다. 

김 소장은 "이재명 정부가 지난해부터 공급을 최우선 과제로 내걸었지만, 현재까지 시장이 체감할 수 있는 실질적 성과가 없다"며 "이미 추진 중인 3기 신도시 사업의 토지 보상을 서둘러 분양 절차를 신속히 진행하는 것이 먼저로, 구체성이 떨어지는 신규 부지만 찾아 나서는 것은 공급 시기만 기약 없이 미뤄지는 셈"이라고 꼬집었다.