시장수요 위축돼 한계 분명 … 전문가들 "단기 공급난 해소 어렵다"

정부가 공공택지 착공 기간을 31개월 줄이고 수도권에 23만가구+α를 추가 공급하는 대책을 내놨다. 부동산 전문가들은 신규 택지 발표보다 기존 사업의 착공을 앞당기는 방향은 긍정적이라고 평가했다.

다만 공공택지 발표 이후 실제 입주까지는 빨라도 6년가량이 필요해 당장 집값과 전월세가격을 안정시키는 효과는 제한적일 것으로 내다봤다. 공급 물량을 발표하는 데 그치지 않고 착공과 입주 일정을 구체적으로 공개하는 한편, 민간 공급과 전월세시장을 위한 단기 대책도 병행해야 한다는 지적이다.

13일 국토교통부 등 관계부처와 부동산업계에 따르면 정부는 이날 수도권에 23만호+α의 추가 공급 기반을 확보하는 내용의 '주택 공급 촉진 및 청년 등 실수요자 금융지원 강화' 방안을 발표했다.

정부는 신규 공공택지 10만가구+α를 확보하고 3기 신도시 등 기존 공공택지 8만9000가구의 착공을 당초 계획보다 1~2년 앞당긴다. 공공택지 발표부터 착공까지 걸리는 기간도 기존 68개월에서 37개월로 줄인다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 보증·자금지원은 26조3000억원에서 47조8000억원+a로 확대하고 정비사업 이주비대출과 비아파트 공급 규제도 완화한다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "이번 대책은 공공택지와 정비사업, 도심 유휴부지, 비아파트, 매입임대 등 정부가 활용할 수 있는 공급 수단을 사실상 총망라했다"며 "이미 확정된 물량과 기존 제도를 얼마나 빨리 시장에 공급하느냐에 방점을 찍은 것이 가장 큰 특징"이라고 말했다.

이어 "공공택지 개발에서 가장 많은 시간이 걸리는 절차는 보상과 광역교통대책"이라며 "착공 기간을 68개월에서 37개월로 줄이려면 행정절차를 앞당기는 것뿐 아니라 보상과 교통대책에 드는 비용을 감당할 재정 능력도 함께 뒷받침돼야 한다"고 설명했다.

문제는 착공과 입주 사이의 시차다. 정부가 제시한 최단기 일정에 따라 37개월 안에 착공하더라도 아파트 공사에 통상 3년 안팎이 추가로 필요하다. 택지 발표부터 입주까지 약 73개월, 6년 이상이 걸리는 셈이다. 보상과 주민 협의, 인허가 과정에서 사업이 지연되면 입주 시기는 더 늦어질 수 있다.

당장 시장에 공급되는 주택도 부족하다. 정부 자료상 올해 수도권 아파트 입주물량은 10만5000가구로 최근 10년 평균인 18만3000가구의 57% 수준이다. 수도권 일반주택의 올해 상반기 착공도 장기평균의 24.3%에 그쳤다. 이번 대책에 포함된 사업들이 실제 입주물량으로 전환되기 전까지 공급 공백이 이어질 수 있다는 목소리도 나온다.

착공 감소는 향후 입주물량을 좌우하는 선행지표다. 올해 대책을 통해 착공이 회복되더라도 당장 향후 2~3년간 공급되는 입주물량을 늘리기는 어렵다. 아파트뿐 아니라 다세대·다가구 등 일반주택 착공까지 위축된 상황이어서 전월세시장에 공급 부족이 이어질 가능성도 남아 있다.

전문가들은 신규 택지를 추가로 발표하는 데 그치지 않고 이미 추진 중인 사업의 착공을 앞당기는 방향에는 의미를 부여했다. 특히 보상과 인허가, 금융지원 등 실제 사업을 지연시킨 요인까지 함께 손질한 점을 긍정적으로 평가했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "이번 대책은 공급량 확대보다 공급 속도 혁신에 방점이 찍혔다는 점에서 의미가 있다"며 "새로운 택지를 발표하는 것보다 이미 사업이 진행 중인 3기 신도시와 기존 공공택지의 착공을 앞당기는 것이 실제 공급 체감으로 이어질 가능성이 높다"고 말했다.

이어 "정부가 단순히 사업기간 단축을 선언하는 데 그치지 않고 보상과 환경·재해영향평가, 문화재 조사, 오염토 정화 등 구체적인 지연 요인까지 손질한 점도 긍정적"이라면서도 "신규 택지는 실제 입주물량으로 전환되기까지 상당한 시간이 필요해 중장기 시장 안정 카드에 가깝다"고 설명했다.

금융지원 확대가 민간 사업장의 착공을 끌어내는 효과는 예상되지만 실제 주택이 공급되기 전 금융완화에 대한 기대감이 먼저 주택가격에 반영될 가능성도 짚었다.

함 랩장은 "금융이 풀린다는 기대는 실제 공급이 늘어나기 전에 시장에 반영될 수 있다"며 "정비사업 금융지원이 강남과 한강변 등 사업성이 높은 지역의 기대감을 높여 일부 주택가격에 상승 압력으로 작용할 가능성이 있다"고 말했다.

그러면서 "사업성이 낮은 PF 사업장까지 정책금융으로 연명시키지 않도록 옥석을 가려야 한다"며 "이번 대책의 성패는 23만가구+α라는 숫자보다 실제로 얼마나 빨리 착공하고 언제 입주할 수 있느냐에 달렸다"고 강조했다.

공급 물량이 실제 입주로 이어지기 전까지 이번 대책이 수도권 전반의 공급 불안을 낮추기는 어렵다는 목소리도 나온다. 신규 택지 발표가 시장 전체에 안정 신호를 주기보다 해당 지역의 개발 기대감과 호가만 끌어올릴 수 있다는 우려다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이번 대책이 전반적인 시장 심리에 미치는 영향은 크지 않을 것"이라며 "신규 택지 등 개발 호재가 있는 지역의 호가에만 일부 반영될 가능성이 있다"고 말했다.

정부가 PF 등 공급금융을 확대하면서 주택 수요에 대한 대출 규제를 유지한 점도 정책 효과를 낮출 수 있다는 지적이다. 사업자 자금지원이 늘어도 분양수요가 위축되면 민간 사업장의 착공으로 이어지기 어렵다는 것이다.

이 연구위원은 "민간 수요가 위축된 상황에서는 대책이 나오더라도 단기간에 가시적인 효과를 기대하기 쉽지 않다"며 "수요 억제와 공급 확대는 방향성이 다른 만큼 두 정책을 동시에 추진하려면 정부가 시장에서 실제로 작동할 수 있는 방안을 마련해야 한다"고 강조했다.

사업 기간을 줄이는 과정에서 주민과 토지 소유자를 설득하는 것도 과제로 꼽힌다. 정부는 보상·이주 기간을 44개월에서 24개월로 줄일 계획이지만 의견 수렴이 충분하지 않으면 주민 반발과 보상 갈등으로 인해 오히려 사업이 늦어질 수 있다. 일정 단축을 위해 관련 절차를 형식적으로 진행할 경우 환경 훼손이나 사회적 비용이 커질 가능성도 거론된다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "정부가 공급계획을 세웠지만 실제로 예정대로 추진할 수 있을지는 지켜봐야 한다"며 "주민 설득기구를 만들어 의견을 충분히 수렴하고 사업에 반영할 필요가 있다"고 말했다.

이어 "실제 공급으로 이어지면 효과는 있겠지만 단기적인 영향은 제한적"이라며 "민간 공급 활성화를 위한 금융지원이 현장에서 제대로 작동하도록 하고, 당장 임차시장 불안을 낮출 전월세 대책도 보강해야 한다"고 지적했다.

전문가들은 이번 대책이 장기간 위축된 공급 기반을 회복하기 위한 중장기 처방에 가깝다고 내다봤다. 3기 신도시와 정비사업, 비아파트 공급을 함께 지원한 점은 이전 대책보다 진전됐지만 향후 2~3년간 부족한 입주물량을 채우기에는 한계가 있다는 의견이다.

정비사업 이주비대출과 잔금대출 완화, 비아파트 규제 개선 등 현장에서 요구한 내용이 반영된 점에는 긍정적인 평가도 나왔다. 다만 계획된 물량이 실제 주택으로 공급될 수 있다는 확신을 시장에 주려면 사업 진행 상황을 지속적으로 공개해야 한다는 의견도 뒤따랐다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "지난달 부동산 토론회에서 제기됐던 정비사업 이주비대출과 잔금대출 완화 등 요청 사항이 상당 부분 반영됐다"며 "비교적 빠른 시일 안에 공급할 수 있는 비아파트 규제 완화와 수도권 공급의 큰 축인 민간 부문 활성화의 중요성을 정부가 인식한 점은 긍정적"이라고 말했다.

그러면서 "무주택 서민의 공급 불안을 해소하려면 계획을 얼마나 속도감 있게 실행하느냐가 가장 중요하다"며 "개발 진행 과정을 국민에게 수시로 공개해 공급 확대를 체감할 수 있도록 해야 한다"고 강조했다.