한강 푸르지오 리버프론트, 인근 단지 완판에도 홀로 흥행 참패한 까닭

경기 김포시 고촌읍 향산리 일원에 공급되는 '한강푸르지오리버프론트'가 최근 진행한 1·2순위 청약에서 평균 경쟁률 0.82대 1이라는 저조한 성적표를 받아들었다. 전체 12개 주택형 가운데 모집인원을 모두 채운 것은 주력평형인 84㎡A를 포함한 4개 평형뿐이다. 그나마도 층수와 한강뷰 여부에 따라 미계약으로 이어질 가능성을 배제할 수 없다.

미달물량 해소도 험로가 예상된다. 핵심 경쟁력으로 내세운 한강뷰는 일부 가구에 국한되는 데다 신규 택지 개발사업 특성상 입주 후 몇 년 간 인프라 부족에 시달릴 수 있는 점도 염두에 둬야 한다. 분양가격이 주변 시세나 최근 공급된 역세권 단지보다 비싸 가성비도 기대하기 어렵다.

19일 한국부동산원 청약홈에 따르면 이 단지는 지하 4층~지상 최고 38층·12개동·2432가구 규모로 조성된다. 지난 11~12일 1·2순위 청약에서 2030가구 모집에 나섰지만 접수된 청약통장은 1660건뿐이었다.

시장에선 이 정도 흥행 부진은 예상하지 못했다는 반응이 나온다. 최근 분양한 '호반써밋풍무' 2·3단지가 흥행에 성공했고 단지 바로 옆 '오퍼스한강스위첸'이 완판되는 등 시장 분위기가 나쁘지 않았기 때문이다.

주변 시세 대비 2억원가량 비싼 분양가와 가격 대비 애매한 입지·인프라, 제한적인 한강뷰 등이 청약자들의 발길을 돌리게 한 것으로 분석된다.

우선 분양가를 보면 '국민평형'인 전용 84㎡가 최고가 기준 7억7300만원이다. 여기에 1000만원 안팎인 발코니 확장비와 중도금 대출이자, 취득세(분양가 2%) 등을 합하면 최종 가격은 8억원대에 이를 것으로 보인다. 지난해 7월 단지 바로 옆에 공급된 오퍼스한강스위첸 전용 84㎡ 분양가격이 최고가 기준 6억9300만원이었던 점을 감안하면 1년여 만에 가격이 1억원 가까이 올랐다.

인근 단지 실거래가와 비교하면 가격차가 더욱 확연하게 체감된다. 국토교통부 실거래가공개시스템을 보면 같은 고촌읍 향산리에 공급된 준공 6년차 준신축인 '힐스테이트리버시티 2단지' 전용 84.91㎡는 지난 4일 5억8700만원에 손바뀜됐다. 신축 프리미엄을 감안해도 2억원대 가격차는 청약자들의 심리적 저항이 클 수밖에 없다는 평가다.

특히 현 시점에선 대중교통 인프라가 사실상 전무함에도 역세권 단지보다 비싼 가격을 자랑한다. 예컨대 지난달 김포시 사우동에 공급된 호반써밋풍무 3단지의 전용 84㎡ 분양가격이 최고가 기준 7억6250만원이었다. 이 단지는 김포골드라인 풍무역이 직선거리 500m 내에 위치한 역세권 입지로 한강푸르지오리버프론트보다 입지나 정주여건 측면에서 비교 우위에 있는 것으로 평가된다.

신규 택지 개발로 공급되는 단지 특성상 인프라 부족도 감수해야 한다. 현 시점에선 단지 주변 대중교통 인프라나 상업시설이 전무한 외딴섬 입지다. 단지 인근에 위치한 한강시네폴리스 일반산업단지는 저조한 분양률 탓에 계획 변경을 추진 중이고, 근린생활시설을 비롯한 상업시설도 구체적인 조성 시기를 가늠하기 어렵다.

또한 가장 가까운 지하철역인 김포골드라인 시우역과 풍무역이 직선거리로 1.9㎞, 도보 50여분 거리에 떨어져 있어 대중교통 이용도 쉽지 않은 상황이다.

다만 입주까지는 아직 4년 이상 기간이 남은 만큼 단지 주변 인프라가 개선될 여지는 있다. 단지 남쪽 오퍼스한강스위첸이 2028년 하반기 입주 예정이어서 근린생활시설 등도 일부 들어설 것으로 예상된다.

관건은 서울지하철 5호선 김포 연장 개통 여부다. 이 사업은 서울 방화역을 기점으로 인천 검단신도시를 거쳐 경기 김포까지 총 25.8㎞를 연결하는 것으로 지난 3월 예비타당성조사를 막 통과한 초기 단계다.

착공까진 기본계획과 기본·실시설계 등 절차를 거쳐야 하고 이 과정에서 경제성과 사업비, 사업기간 등이 달라질 수 있다. 역사 추가 신설 등을 이유로 관할 지방자지단체, 주민간 갈등이 재점화될 가능성도 있다. 이 경우 2031년으로 예정된 개통 시기가 2033년이나 그 이후로 밀릴 수도 있다는 게 단지 주변 공인중개사들의 분석이다.

한강뷰 여부도 잘 따져봐야 한다. 특히 수요가 가장 많은 84㎡ 주택형은 한강뷰 가구가 제한적이다. 분양 홈페이지에 게재된 단지 배치도를 보면 84A㎡ 경우 106동 1·2호라인과  102~104동 3호, 112동 3·4호 중고층 이상만 한강 조망이 가능할 것으로 보인다. 같은 84㎡일지라도 B·C·D·E·F 주택형은 한강뷰를 기대하기 어렵다.

탁 트인 한강 조망권을 누릴 수 있는 전용 106㎡과 전용 122㎡는 최고가 기준 분양가격이 각각 9억5100만원, 11억8600만원으로 진입장벽이 높다.

김포시 M공인중개소 관계자는 "가격이나 입지 등을 고려하면 선착순 무순위 단계로 넘어가도 한강뷰 가구만 우선 소진되고 나머지는 완판까지 시일이 소요될 것 같다"며 "개발호재, 미래가치를 감안할 때 10년 이상 장기 실거주 목적이라면 청약을 넣어볼 만하지만 단기 투자 목적으로는 추천하기 어렵다"고 설명했다.

T공인중개소 대표는 "입주까지 4년 이상 남아 자금 부담이 덜하다고 인식될 수 있지만 반대로 해당 기간 목돈이 묶여버리는 점도 고려해야 한다"며 "현재 7억원대인 풍무역 인근 신축단지 분양권을 노려보는 것도 대안이 될 수 있다"고 말했다.