8월 5주 강남 -0.41%·서초 -0.23% … 전주 대비 하락폭 확대절세 목적 급매물 출회 탓 … 실제 거래로 이어지는 경우 적어거래 적을수록 시세와 간극 커 … 대출규제로 강남권 매매 위축일부 집주인은 호가 재인상 … "통계만 보고 하락장 속단 안돼"
  • ▲ 서울시내 전경. ⓒ뉴데일리DB
    ▲ 서울시내 전경. ⓒ뉴데일리DB
    '8·3 세제 개편안' 영향으로 서울 강남구와 서초구 집값이 4주째 하락세를 이어가고 있다. 지난주 기준으로 보면 전주 대비 낙폭도 커졌다. 이와 관련해 이재명 대통령은 엑스를 통해 "강남 등지의 주택 가격이 지금 왜 급락하고 있는지 그 이유도 살펴보기 바란다"고 언급하기도 했다.

    다만 한국부동산원의 '주간 아파트가격 동향' 통계만으로 강남 부동산 시장의 하락장 진입을 속단하는 것은 무리라는 지적이 나온다. 실거래가 외 희망거래가격인 호가까지 고려해 가격을 산정하는 특성상 통계 수치와 실제 시세 간 괴리감이 클 수 밖에 없어서다. 가격을 수억원 낮춘 급매물이 쏟아지긴 했지만 실제 거래 건수는 급감한 것도 통계 신뢰도를 떨어뜨리는 요인으로 지목된다.

    4일 한국부동산원이 발표한 8월 다섯째주 주간 아파트가격 동향에 따르면 강남·서초구 아파트 매매가격 변동률은 각각 -0.41%, -0.23%로 전주 대비 하락폭을 키웠다. 세제 개편안 발표 이후인 8월 둘째주 이후 4주 연속 하락세다.

    다만 해당 수치에는 맹점이 존재한다. 주간 가격 동향 통계는 해당 기간 계약된 실거래가 외에 공인중개소에 등록된 매물 호가와 현장 조사 결과 등을 종합적으로 반영해 작성된다.

    특히 휴가철 등 비수기이거나 대출규제 등으로 거래량이 급감한 시기에는 실거래가보다 매물 호가, 현장 조사원 판단이 반영될 여지가 더 커진다. 일주일 동안 특정 지역, 단지에서 단 한 건의 거래도 나오지 않는 경우가 적잖아 실거래가로만 가격 통계를 작성하기엔 표본이 부족한 까닭이다.

    즉 호가를 수억원 낮춘 급매물이 쏟아져 나오면 실제로 계약되지 않더라도 통계상 하락폭이 가파르게 나타날 수 있다. 최근 강남·서초구 집값이 큰 하락폭을 보이는 것도 같은 맥락이다.

    현재 강남구와 서초구 일대에선 극심한 거래절벽 상황이 지속되고 있다. 이재명 정부 출범 후 고가주택 가격이 가파르게 상승한 가운데 대출규제로 자금 조달까지 막히면서 거래량 감소로 이어진 것이다.

    서울부동산정보광장 통계를 보면 강남구 아파트 거래량은 지난 5월 443건으로 정점을 찍은 뒤 6월 211건, 7월 159건으로 급감했다. 같은 기간 서초구 거래량도 394건에서 189건, 130건으로 3개월 만에 3분의 1 수준으로 위축됐다.

    반면 중저가 단지들이 몰린 노도강(노원·도봉·강북) 등 서울 외곽은 '절세형 똘똘한 한채' 수요로 거래량이 늘면서 집값 통계도 가파른 상승세를 기록 중이다. 노원구 거래량은 4월 1018건으로 고점을 찍은 뒤 5월 876건, 6월 675건으로 줄었다가 7월 720건으로 반등했다.

    강남구 B공인중개소 대표는 "보유세 강화 가능성이 언급되기 시작한 6월경부터 가격을 억단위로 낮춘 급매물이 꾸준히 풀렸다"며 "많게는 5억원까지 낮춘 매물도 풀렸지만 실제 거래로 이어지는 경우는 드물다"고 귀띔했다.

    그러면서 "급매로 풀려도 가격대가 최소 20억원 이상부터 시작하기 때문에 이를 받아줄 실수요가 많지 않다"며 "최근 정부가 규제를 다시 풀어주는 방향으로 가고 있어 매수자들도 일단 대기하면서 관망하는 분위기"라고 부연했다.

    일각에서는 통계상 강남권 집값이 반등할 가능성을 점치고 있다. 최근 일부 집주인들이 급매로 내놨던 매물을 거둬들이거나 호가를 다시 올리는 등 변화 기류가 감지되고 있어서다. 최근 정부가 비거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 9억원에서 12억원으로 조정하는 등 규제 완화 조짐을 보이자 시장에서도 이에 대응하는 움직임이 나타나는 것으로 해석된다. 

    일례로 강남구 삼성동 '삼성센트럴아이파크' 전용 84㎡는 지난달 31일 호가 42억원에 매물이 처음 등록됐다가 지난 2일 41억원으로 1억원 낮췄고 다음날인 3일 다시 42억원으로 1억원 올렸다. 같은 지역 '아이파크삼성' 전용 175㎡도 지난달 31일 92억원에 등록됐던 매물이 지난 2일 93억원으로 1억원 올랐다.

    서초구 W공인중개소 관계자는 "일부 급매물만 제한적으로 팔리고 있고 반대로 어떤 단지에선 신고가가 나오는 등 강남 전역을 하락장으로 보기는 어려운 상황"이라며 "같은 단지, 같은 평형대 매물임에도 누구는 호가를 올리고, 누구는 낮추는 등 시장 전반이 어수선하다"고 설명했다.

    함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "종부세 강화 방안이 일정 부분 후퇴했다는 것은 시장에서 규제 완화 시그널로 받아들여질 가능성이 있다"며 "세금으로 인해 발생할 수 있는 추가적인 매도 물량이 제한되고 매물 증가 속도도 둔화될 수 있다"고 전망했다.