2024년엔 부실 PF 선별·정리 … 이번엔 수도권 주거용 PF 325곳 밀착관리사업성 평가와 4개 유형 관리 방식 유사 … 금감원 "목적·대상은 달라"기존 PF 관리 인프라 활용, 금융사 건전성 관리와 정책목표 충돌 우려
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    2년 전 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실을 솎아내기 위해 사업장을 4단계로 평가해 관리했던 금융감독원이 이번에는 같은 방식의 관리체계를 주택 공급 촉진에 활용한다. 당시에는 사업성을 따져 부실 사업장의 재구조화와 매각·경공매를 압박했다면, 이제는 수도권 PF 사업장을 4개 유형으로 다시 분류해 정상화는 물론 착공·준공 시점까지 앞당기겠다는 것이다. 

    PF 부실 정리를 위해 구축한 사업장별 선별·관리 인프라가 2년 만에 정부의 주택 공급 정책을 지원하는 수단으로 무게중심을 옮기면서 금융감독당국의 역할 범위를 둘러싼 논란도 예상된다.

    6일 금융당국에 따르면 금감원은 8·13 부동산 대책 후속조치로 수도권 주거용 PF 사업장을 ▲정상진행 ▲공급촉진 ▲정상화지원 ▲매각유도 등 4개 관리유형으로 분류하고 사업장별 담당자를 지정해 밀착 관리하기로 했다. 수도권 규제지역 주거용 PF 601개 사업장 중 325개를 최우선 관리 대상으로 선정해 사업 지연 요인을 파악하고 금융지원 등 필요한 조치를 연결한다는 방침이다.

    눈에 띄는 것은 사업장을 4개 유형으로 분류하고 유형별로 후속 조치를 연계하는 방식이다. 분류 명칭과 정책 목표는 달라졌지만, 관리 방식과 유형별 대응은 2년 전 이복현 당시 금감원장이 추진한 PF 연착륙 방안의 사업성 평가 체계와 상당 부분 닮아 있다.

    2024년 당시 금감원은 PF 사업장의 사업성을 ▲양호 ▲보통 ▲유의 ▲부실우려 등 4단계로 평가했다. 정상적으로 사업을 진행할 수 있는 곳과 사업성 보완이 필요한 곳, 재구조화나 정리가 필요한 곳을 가려내기 위한 것으로, '유의' 사업장은 재구조화나 자율매각을 추진하고 '부실우려' 사업장은 경·공매 등을 통해 정리하도록 했다.

    이번에는 ▲정상진행 ▲공급촉진 ▲정상화지원 ▲매각유도 등 4개 유형으로 분류한다. 명칭은 달라졌지만, 정상 사업은 지원하고 어려운 사업은 정상화하며 회생이 어려운 사업은 매각한다는 관리 골격은 2년 전과 유사하다.

    결국 부실 PF를 솎아내기 위한 '수술대'로 활용됐던 사업장 관리 인프라가 2년 만에 '신속한 주택 공급'이라는 정책 목표를 집행하는 쪽으로 옮겨간 셈이다.

    금감원은 두 제도가 목적과 성격이 다르다는 입장이다. 2년 전 사업성 평가는 금융회사가 보유한 전체 PF 대출을 대상으로 건전성을 평가하기 위한 제도였던 반면, 이번 밀착 관리 체계는 수도권 주거 사업장 중 사업 지연 요인이 발생했을 때 금융위원회와 국토교통부 등이 마련한 지원 방안을 사업장에 맞춰 연결하기 위한 분류라는 설명이다.

    다만 두 체계가 완전히 무관한 것은 아니다. 이번 관리유형 가운데 매각유도 대상은 대부분 부실 사업장이고, 정상적으로 진행되는 사업장은 과거 사업성 평가에서도 양호 등급을 받을 가능성이 높은 만큼 일부 중첩되는 부분이 있다는 것이 금감원의 해명이다.

    대상 사업장에도 차이가 있다. 2024년 사업성 평가는 금융회사가 보유한 전체 PF 대출을 대상으로 했지만, 이번 밀착 관리 대상은 주택 공급 촉진을 위해 금융회사가 참여하고 있는 수도권 주거 사업장을 중심으로 한다. 금융회사가 보유한 펀드에 편입된 사업장도 일부 포함된다.

    금감원의 역할 범위가 넓어진 것도 이번 관리 체계의 특징이다. 과거에는 금융회사가 보유한 PF 대출의 건전성을 점검하고 부실 사업장의 재구조화·정리를 유도하는 데 초점을 맞췄다면, 이번에는 개별 사업장의 지연 요인을 직접 파악하고 금융·인허가 지원을 관계기관과 연계해 착공·준공 시점까지 앞당기는 역할을 맡는다.

    이에 따라 감독당국이 금융회사 건전성 관리에서 한발 더 나아가 개별 PF 사업장의 공급 일정까지 직접 챙기는 것이 적절한지를 둘러싼 논란도 예상된다. 특히 정부의 주택 공급 목표를 달성하는 과정에서 금융회사에 PF 자금 공급을 독려하는 방식으로 정책이 작동할 경우 금융회사 건전성 관리와 정책적 공급 확대가 충돌할 가능성도 있다.

    금감원은 이번 조치가 과거 PF 정상화 체계를 단순히 반복하는 것은 아니라는 입장이다.

    금감원 관계자는 "2년 전 사업성 평가는 금융회사들의 건전성 관점에서 PF 대출이 건전한지 평가하는 체계였고, 이번에는 수도권 주거 사업장에 필요한 지원을 어떻게 매칭할지를 4가지로 분류하는 것”이라며 “숫자가 4개라는 측면에서는 같지만 취지나 목적은 다르다"고 말했다.