서울 2030년 종부세 부과 대상 19개구 78곳→22개구 101곳관악·노원·중랑도 새로 과세권 … 강북·금천·도봉만 제외125개 단지 종부세 589억→5262억원 … 올해보다 8.9배 증가집값 연 5.5%만 올라도 2030년 종부세 총액 올해의 5배
  • ▲ 서울아파트 전경. ⓒ뉴데일리DB
    ▲ 서울아파트 전경. ⓒ뉴데일리DB

    서울 집값 상승세가 이어질 경우 종합부동산세(종부세)가 비강남권까지 빠르게 확산할 수 있다는 분석이 나왔다. 정부의 종부세 개편안을 적용하더라도 집값 상승 속도가 이를 웃돌면서 과세 대상과 세 부담이 다시 크게 늘어날 수 있다는 것이다.

    부유세 개념으로 도입된 종부세가 사실상 서울 전역으로 확대되면서 서민들을 짓누르는 세금으로 변질되고 있다는 지적이다. 

    서울 25개 자치구 중 현재 종부세 과세 대상 단지가 있는 지역은 19개구지만 2030년에는 22개구로 늘어나는 것으로 추산됐다. 강북·금천·도봉구를 제외한 서울 대부분 지역에서 종부세를 내게 된다.

    6일 국회 정무위원회 소속 국민의힘 신동욱 의원이 KB국민은행에서 제출받은 시뮬레이션 모형을 토대로 서울 25개 자치구별 KB시세 상위 5개 단지, 총 125개 단지의 34평형 아파트를 분석한 결과다.

    분석 대상 가운데 올해 종부세가 부과되는 곳은 19개구 78개 단지다.

    서울 아파트 가격이 지난 1년인 2025년 6월부터 2026년 5월까지의 상승률인 11% 수준으로 매년 오른다고 가정하면 2030년 비거주 기준 종부세 과세 대상은 22개구 101개 단지까지 늘어난다.

    현재 조사 대상 5개 단지 모두 종부세를 내지 않는 관악·노원·중랑구에서도 종부세를 내는 단지가 새로 생긴다. 지금은 종부세를 내지 않는 47개 단지 중 23곳이 2030년까지 과세 대상이 될 수 있다.

    지역별로는 강서·관악·구로·은평구에서 각각 4개 단지, 성북구 3개 단지, 종로구 2개 단지, 노원·중랑구에서 각각 1개 단지가 추가로 종부세 대상이 되는 것으로 나타났다.

    대표적으로 은평구 DMC 에스케이뷰 35평형은 현재 종부세를 내지 않지만 이 같은 집값 상승세가 이어지면 2029년부터 비거주 기준 종부세가 발생하고 2030년에는 약 113만원을 부담하는 것으로 계산됐다.

    정부의 세제 개편으로 과세 대상은 당장 줄어들지만 집값 상승이 누적되면서 감소 효과도 오래가지 못하는 것으로 나타났다.

    비거주 기준 종부세 과세 대상은 올해 78개 단지에서 2027년 68개 단지로 줄어든다. 하지만 2028년 82개 단지로 다시 올해 수준을 넘어선 뒤 2029년 94개, 2030년 101개 단지로 확대된다.

    과세 대상보다 더 가파른 것은 세 부담 증가 속도다.

    125개 조사 대상 단지의 전체 세대수를 반영한 종부세 부과액은 올해 589억원에서 2030년 비거주 기준 5262억원으로 8.9배 늘어나는 것으로 추산됐다. 실거주 기준으로도 3347억원으로 올해의 5.7배에 달한다.

    단지별 1채당 종부세를 단순 평균하면 올해 95만1338원에서 2030년 비거주 기준 842만8401원으로 8.9배 뛴다. 실거주 기준도 평균 554만9778원으로 5.8배 증가한다.

    특히 현재 종부세 부담이 거의 없는 비강남권에서 증가폭이 두드러졌다. 은평·구로·성북·강서·동대문·관악·노원·중랑구 주요 단지의 종부세 합계는 올해 약 72만원에 불과하지만 2030년 비거주 기준 약 4058만원으로 불어난다. 약 56.6배 늘어난 규모다.

    집값 상승세가 절반 수준으로 둔화하더라도 기존 과세 대상자의 부담 증가는 피하기 어려운 것으로 분석됐다.

    서울 아파트 가격이 연평균 5.5%씩 오른다고 가정할 경우 2030년 비거주 기준 과세 대상은 19개구 82개 단지로 나타났다. 과세 지역 수는 현재와 같지만 비과세 단지 가운데 강서구 4개 단지가 새롭게 과세 대상에 포함된다.

    이 경우에도 125개 단지 전체 종부세는 2030년 비거주 기준 2926억원으로 올해의 약 5배에 달한다. 실거주 기준으로는 1719억원으로 2.9배 늘어난다.

    강동구 고덕그라시움 34평형의 경우 올해 종부세는 약 57만원이지만 집값이 연 5.5%씩 오르면 2030년 비거주 기준 약 288만원으로 5배가량 증가한다. 연 11% 상승을 가정하면 세액은 약 659만원까지 올라간다.

    집값 상승 속도에 따라 종부세 과세 지역이 어디까지 확대될지는 달라질 수 있지만 일정 수준 이상의 상승세가 지속되면 종부세가 강남권이나 초고가 주택에 국한된 세금으로 남기 어려울 수 있다는 의미다.

    이번 시뮬레이션에는 정부의 세제 개편안과 수정안을 반영해 2027년 이후 기본공제를 실거주 14억원, 비거주 12억원으로 적용했다. 공정시장가액비율은 70%, 세 부담 상한은 150%를 각각 적용했다.

    신동욱 의원은 "정부 세제 개편안이 일부 수정되기는 했지만 부동산 시장에 큰 혼돈을 가져왔다"며 "앞으로 종부세는 서울시에 내 집 한 채 가진 평범한 국민에게도 부과되는 사실상 '서울시민세'가 될 것"이라고 지적했다.