강남 묶었더니 분당 집값 폭등 … 1년 새 30% 올랐다

최근 1년간 전국에서 아파트값이 가장 많이 오른 지역은 경기 성남시 분당구인 것으로 나타났다. 분당 집값은 서울 강남권에 집중됐던 매수세가 주택담보대출 한도 제한, 세제 개편안 등 고강도 규제 소나기를 피해 옮겨 붙으면서 1년 만에 30% 가까이 급등했다. 그 외 서울 비강남권과 서울 접근성이 좋은 수도권 신도시에서도 집값 상승세가 두드러졌다.

7일 직방이 최근 1년간(2025년 9월~2026년 8월) 전국 아파트 매매시세를 분석한 결과 분당구가 29.5%로 가장 높은 상승률을 기록했다. 재건축·리모델링 등 정비사업 기대감이 지속되는 가운데 야탑·서현·구미동을 중심으로 오름세가 강했다.

이번 분석은 직방 플랫폼에 등록된 단지별 매매시세를 기준으로 잡았다. 실제 실거래 가격이나 거래 가능 가격과는 차이가 있을 수 있다.

분당구 다음으로는 △경기 광명시(28.4%) △서울 동작구(25.3%) △경기 용인시 수지구(24.8%) △서울 광진구(23.8%) 순으로 상승률이 높았다.

이어 △경기 하남시(22.8%) △서울 성동구(22.6%) △서울 성북구(22.4%) △경기 화성시 동탄구(21.4%) △서울 송파구(17.7%) 등이 상승률 상위 10위권을 차지했다.

직전 1년과 상승률을 비교하면 서울 비강남권 한강벨트 상승세가 가팔랐다.

직전 1년 상승률 상위권이었던 강남구는 22.6%에서 6.8%, 서초구는 19.3%에서 8.0%로 오름폭이 축소된 반면 성동구는 15.6%에서 22.6%, 동작구는 12.7%에서 25.3%로 상승폭이 확대됐고 성북구와 광진구는 신규로 10위권에 올라섰다.

경기 지역에서는 분당이 10.6%에서 29.5%, 광명이 3.8%→28.4%로 가파른 오름세를 나타냈다. 하남시와 용인 수지구, 화성 동탄 등도 20%대 상승률로 상위권에 이름을 올렸다.

거래량도 지역별 차이를 보였다. 새롭게 10위권에 들어선 △광명(+24.4%) △용인 수지(+13.6%) △하남(+18.1%) △성북(+33.0%) △화성 동탄(+115.0%)은 실거래 건수도 함께 증가했다.

시장에서는 이같은 흐름에 대해 15억원 초과 주택담보대출 한도 축소와 다주택자 양도소득세 중과 재개, 초고가 주택 보유세 강화 추진 등 고가 주택에 집중된 대출·세제 규제가 영향을 미쳤다는 해석이 나온다. 강남3구(강남·서초·송파) 등 전통적 고가 지역보다 상대적으로 가격 진입장벽이 낮고 강남 접근성과 생활 인프라가 양호한 지역으로 갈아타기 수요가 몰렸다는 것이다.

김은선 직방 빅데이터실 랩장은 "하반기 주택시장은 전·월세 가격 상승과 실수요 유입이 집값을 지지할 것"이라며 "반대로 금리 인상에 따른 대출 부담과 세제 변화는 매수세를 제약할 수 있다"고 설명했다. 그러면서 "상승과 하락 요인이 복합 작용하는 만큼 지역과 가격대에 따라 시장 흐름이 달라질 수 있다"고 전망했다.