서울 소형 아파트도 '16억 부터' … 대출 막히는 집값에 곳곳 입주대란

새 아파트를 분양받는 단계부터 입주까지 자금 부담이 커지고 있다. 서울에서는 소형 아파트 평균 분양가마저 16억원에 육박하며 내 집 마련 문턱이 높아졌다. 이미 분양받은 주택도 잔금대출을 확보하지 못해 입주가 지연되는 등 자금 조달에 어려움을 겪고 있다.

10일 분양평가 전문회사 리얼하우스가 한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과 지난달 서울 민간아파트 전용 59㎡ 평균 분양가는 15억9343만원으로 집계됐다.

최근 12개월 이동평균으로 전월보다 1.97% 올랐다. 지난 5월부터 4개월 연속 15억원대를 기록하며 최고가를 경신했다.

'국민평형'으로 불리는 전용 84㎡도 평균 분양가가 19억4433만원으로 전월 대비 1.87% 상승했다. 서울에서 59㎡는 16억원, 84㎡는 20억원에 가까운 자금이 필요해진 셈이다.

수도권 전체로도 분양가 상승이 이어졌다. 59㎡ 평균 분양가는 9억2033만원으로 전월보다 0.65% 올라 최고치를 기록했다. 84㎡는 12억805만원으로 1.08% 상승했다. 다만 경기는 두 면적 모두 전월보다 하락해 지역별 차이를 보였다.

주택가격이 높을수록 대출 한도는 줄어든다. 수도권·규제지역의 주택 구입 목적 주택담보대출은 시가 15억원 이하일 때 최대 6억원까지 가능하다.

다만 15억원 초과~25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 제한된다. 집값이 15억원을 넘으면 대출 한도가 2억원 줄어드는 셈이다. 분양아파트 중도금대출도 잔금대출로 전환할 때는 이 한도 규제를 적용받는다. 

새로 분양받을 주택의 가격 부담이 커지는 가운데 입주를 앞둔 계약자들은 잔금 마련에도 어려움을 겪고 있다.

주택산업연구원에 따르면 지난달 전국 아파트 입주율은 59.5%로 전월 68.1%보다 8.6%p 하락했다. 수도권도 같은 기간 85.4%에서 80.8%로 4.6%p 낮아졌다. 서울은 8.5%포인트 내린 82.0%이었다.

미입주 사유 가운데 가장 큰 비중을 차지한 것은 '잔금대출 미확보(37.2%)'로 나타났다. 이어 기존 주택 매각 지연이 31.4%, 세입자 미확보 15.7%, 분양권 매도 지연 5.9% 순이다. 대출뿐 아니라 살던 집을 팔거나 세입자를 구해 잔금을 마련하는 과정에서도 차질이 발생한 것이다.

잔금대출을 구하지 못했다는 응답 비중은 지난 6월 26.5%에서 7월 31.5%, 8월 37.2%로 두 달 연속 상승했다. 주산연은 하반기 시중은행의 주택담보대출 취급 기준 강화가 입주자금 조달에 부담을 준 것으로 풀이했다.

주택사업자들의 입주 전망도 어두워졌다. 9월 전국 아파트 입주전망지수는 87.6으로 전월 94.4보다 6.8p 하락했다. 수도권은 89.4에서 81.0으로 떨어졌고, 서울도 100.0에서 90.6으로 낮아졌다.

신규 분양 물량도 줄었다. 지난달 전국에서 공급된 민간아파트는 15개 단지, 8092가구로 전월보다 38.0%, 지난해 같은 달보다 23.1% 감소했다.