강남 잡으려다 외곽까지 올랐다 … 서울 집값 86주 상승에 드러난 '규제 헛바퀴'

강남 집값을 겨냥한 세금·대출 규제에도 서울 아파트값은 86주째 올라 역대 최장 상승 기록을 경신했다. 강남에서 밀려난 수요가 외곽 중저가 지역으로 번지면서 가격 안정 대신 '풍선효과'가 뚜렷해져 규제 중심 처방의 한계가 다시 드러나고 있다.

13일 한국부동산원과 부동산업계에 따르면 서울 아파트값은 지난해 상승 전환한 이후 9월 첫째 주까지 86주 연속 올랐다. 누적 상승률은 17%를 넘어섰다. 문재인 정부 당시 2020년 6월부터 2022년 1월까지 이어졌던 종전 최장 기록 85주도 넘어섰다.

숫자만 보면 최근 규제의 효과는 강남에서 나타났다. 9월 첫째 주 강남구는 0.35%, 서초구는 0.30% 떨어져 5주 연속 하락했고 송파구도 0.02% 내리며 21주 만에 하락 전환했다. 고가주택과 비거주 1주택자의 세 부담을 높이는 세제 개편과 대출 규제가 맞물리면서 강남권 매수세가 위축된 영향으로 풀이된다.

서울 전체 시장은 정반대로 움직였다. 같은 주 강북구는 0.46%, 도봉·서대문구는 각각 0.43%, 성북구 0.42%, 관악구 0.41%, 중랑구 0.40% 뛰었다. 강남3구가 모두 하락했는데도 서울 평균은 0.20% 올랐다. 규제가 수요 자체를 없애기보다 상대적으로 가격이 낮고 자금 조달이 쉬운 지역으로 이동시키는 모습이다.

상승축의 이동은 누적 수치에서 더 선명하다. 올해 들어 성북구 아파트값은 13.52% 올라 서울 25개 자치구 가운데 상승률이 가장 높았다. 구로구 11.06%, 강서구 11.01%, 서대문구 10.93%, 관악구 10.40%도 두 자릿수 상승률을 기록했다. 같은 기간 강남구 상승률은 1.08%, 서초구는 2.34%에 그쳤다. 강남을 중심으로 달아올랐던 시장의 열기가 비강남권으로 번지며 지역 간 '키 맞추기'가 진행된 셈이다.

수요 억제책의 한계는 올해 이미 한 차례 나타났다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 급매물이 나오면서 서울 아파트 주간 상승률은 3월 0.05%까지 낮아졌지만 하락 전환으로 이어지지는 않았다. 최근 세제 강화 이후에도 강남권 가격은 떨어졌지만 외곽 상승폭이 커지면서 서울 전체 오름세는 유지되고 있다. 세금이나 대출 규제가 단기적으로 특정 지역의 거래와 가격을 누를 수는 있어도 서울 전체 수요를 흡수할 공급이 따라오지 않으면 효과가 다른 지역의 가격 상승으로 전이될 수 있다는 분석이다.

전세시장도 규제 효과를 약화시키는 변수다. 9월 첫째 주 서울 아파트 전셋값은 0.19% 올라 매매가격과 동반 상승했다. 노원구 0.38%, 중랑구 0.37%, 서대문·금천구 0.32% 등 매매가격이 뛰는 지역에서 전셋값도 함께 강세를 보였다. 전세 부담이 높아질수록 자금 여력이 있는 임차인이 매매로 이동하면서 중저가 아파트 가격을 다시 밀어 올릴 수 있다.

오세훈 서울시장도 이날 정부 정책의 풍선효과를 정면으로 지적했다. 오 시장은 서울 아파트값이 86주 연속 상승한 점을 거론하며 현 정부 출범 이후 1년간 서울 아파트 월간 매매가격 누적 상승률이 14.73%로 노무현 정부 11.68%, 문재인 정부 9.41%를 웃돈다고 주장했다. 그는 대출 규제로 억눌린 수요가 외곽 중저가 지역으로 이동했다며 공급·대출·세금 정책을 전면 재검토해야 한다고 밝혔다.

부동산 시장에서는 강남권 조정을 서울 집값 안정의 신호로 단정하기 어렵다는 시각이 나온다. 고가주택 수요를 억제하는 동안 외곽의 매매·전세가격이 동시에 오르면 실수요자의 주거비 부담은 오히려 넓은 지역으로 확산할 수 있어서다. 규제로 수요의 위치를 바꾸는 데 그치지 않고 공급과 유동성, 전세시장까지 함께 움직여야 86주째 이어지는 상승 흐름을 끊을 수 있다는 지적이다.