'익산 부송 아이파크'가 30일 특별공급을 시작으로 본격적인 청약일정에 돌입한다. 전북 익산시에 공급되는 첫번째 아이파크지만 주변 시세대비 비싼 분양가와 지역 주택시장 침체 등이 맞물려 청약미달 가능성이 점쳐진다. 트렌드에 뒤쳐진 지상주차장과 지근거리에 위치한 소각장 등도 고민해 볼 문제다. 

30일 입주자모집공고문에 따르면 익산 부송 아이파크는 지하 2층~지상 50층·5개동·총 511가구 규모로 특별공급 178가구를 제외한 333가구가 일반분양 물량이다. 면적별 가구수는 △84㎡A 194가구 △84㎡B 119가구 △104㎡ 158가구 △123㎡ 40가구다.

우선 단치배치도를 보면 단지내 정중앙에 위치한 20대 규모 지상주차장이 눈에 띈다. 지상주차장은 단지북측 주출입구 인근에 배치되며 전기차 충전시설이 들어선다.

최근 대부분 신축단지들이 100% 지하주차장을 확보, '차없는 단지'로 꾸미는 것을 고려하면 옛스러운 설계다.

지상주차장 규모 자체는 크지 않지만 주변에 놀이터와 키즈스테이션, 주민공동시설 등이 위치해 자칫 자녀들이 사고위험에 노출될 가능성이 있다.

이밖에 지상주차장과 가까운 저층가구라면 소음 등을 감수해야 한다. 실제 입주자모집공고문에도 '지상주차장에 인접 배치된 동의 저층가구는 차량 불빛·소음 등으로 인해 사생활권이 침해될 수 있다'고 명시돼 있다.

분양업계 한 관계자는 "지하주차장에서 전기차 화재가 발생할 경우 진화가 어려운 점을 고려한 설계인 것 같다"면서도 "그럼에도 불구하고 단지 한가운데 지상주차장이 떡하니 버티고 있는 것은 안전문제나 단지 미관, 주거의 질 측면에서 아쉬운 부분"이라고 말했다.

그러면서 "차라리 타단지처럼 근린생활시설과 지상주차공간을 단지외곽에 별도로 배치하고 지금 주자창이 위치한 단지중앙은 조경시설로 꾸미는 게 나았을 것"이라고 지적했다.

가성비에서도 좋은 점수를 주긴 어렵다. 분양가격은 △84㎡A 4억350만~4억2450만원 △84㎡B 3억9790만~4억1860만원 △104㎡ 5억1420만~5억4100만원 △123㎡ 6억1310만~6억4500만원으로 전용 84㎡기준 발코니확장비 1650만원까지 더하면 총 4억4000만원대로 익산시 역대 최고분양가다.

지난해 1월 공급된 공공분양단지 '익산 부송 데시앙' 같은면적과 비교하면 1억원 가까이 차이난다. 공공분양이고 1년전 분양가라는 점을 고려해도 1억원차이는 상당하다는 게 업계 평가다.

주변 신축단지와 비교해도 가격경쟁력이 떨어진다. 같은 부송동에 위치한 '포레나 익산부송(2021년 입주)' 84㎡ 시세는 3억5000만~3억9000만원대에 형성돼있다.

그렇다고 입지가 썩 좋은 편도 아니다. 우선 생활폐기물 소각시설이 단지반경 1㎞내에 위치해 대기질이나 기상상태에 따라 악취문제가 우려된다.

이는 입주자모집공고문에도 '사업지 북동방향 780m 위치에 익산시 신재생자원센터 폐기물처리시설이 설치 및 운영중에 있으며 배출시설(굴뚝 높이 105m) 약 및 폐기물 수거활동 등으로 인한 조망·생활소음·악취 등의 피해가 발생할 수 있다'고 언급돼 있다.

대중교통 경우 KTX와 SRT 이용이 가능한 익산역이 직선거리로 5㎞ 떨어져 있다. 대중교통이나 자차이용시 20~30분거리로 도보이용은 사실상 불가능하다.

익산 분양시장이 전반적으로 침체된 것도 미달 가능성을 높게 보는 이유다.

전북특별자치도 미분양통계를 보면 지난 3월 기준 익산시 미분양주택은 총 952가구로 군산시(1876가구)에 이어 2번째로 많다.

2022~2023년 익산시에 공급됐던 △익산 부송 데시앙 △북익산 오투그란데 더원 △익산 중흥S-클래스 퍼스트파크 등도 1·2순위청약 당시 미달이 대거 발생했다. 

지역내 미분양이 다수 남아있는 만큼 미달발생시 '줍줍' 등을 통한 잔여물량 소진도 쉽지 않아 보인다.

인근 Y공인 관계자는 "2021년이후부터 대단지가 잇따라 공급돼 지역내 신축수요가 바닥수준으로 가라앉았다"며 "완판된 브랜드단지도 한때 수천만원까지 올랐던 프리미엄이 현재 마피(마이너스프리미엄) 500만~3000만원대로 떨어진 상황"이라고 설명했다.

D공인 관계자는 "신축아파트는 밀려들어오는데 익산시 인구는 계속 줄고 있어 미분양이 더 쌓일 것 같다"며 "익산 신축아파트 경우 장기실거주가 아닌 투자목적이라면 메리트가 떨어진다"고 말했다.