정부가 집값을 잡기 위해 강력한 규제를 총 동원하면서 올해 서울의 주택 수요는 주춤할 전망이다. 분양가상한제, 재건축초과이익환수제 합헌 등 재건축사업에 걸림돌이 워낙 많은 탓에 서울내 새집 공급이 줄어들 가능성이 커서다.
작년까지만해도 풍부한 유동자금이 서울부동산 시장으로 흘렀지만 지금은 모두 갈곳을 잃었다. 대출을 차단하고 세금은 높여 매매거래를 힘들게 만들었기 때문이다.
전문가들은 정부의 규제가 워낙 엄격하기 때문에 올해부터 시중자금은 개인이 직접 사고 파는 방식보다 리츠, 부동산펀드 등 간접투자 방식으로 흘러들 가능성이 높아질 것이라고 내다봤다.
한국건설산업연구원은 정부의 9·13대책과 분양가 상한제로 수도권 주택공급 여건이 악화됐다고 설명했다.
규제지역 다주택세대의 주택담보대출 활용 통로를 막아 투자수요가 줄었고 분양가상한제로 재건축을 추진하던 서울아파트 단지들의 사업성이 떨어지면서 투자수요도 위축됐다고 분석했다.
실제로 주택산업연구원이 발표한 작년 12월 전국 주택사업경기실사지수(HBSI) 전망치로 서울은 92.3을 기록했다. 전월보다 8.4포인트 상승한 수치지만 기대감에는 미치지 못하는 분위기다.
전망치가 기준선 100을 넘으면 경기가 좋아질 것으로 응답한 건설사의 비중이 높다고 볼 수 있지만 100을 밑돌면 반대를 의미한다. 한국주택협회와 대한주택건설협회 소속 회원사 500여곳이 공급자 입장에서 주택사업 경기를 판단할때 서울은 여전히 경기가 어렵다고 보는 셈이다.
주산연은 "민간택지 분양가상한제 시행을 비롯해 임대주택 의무비율 상향, 일몰제 등 정비사업 관련 규제가 계속되면서 재개발과 재건축사업 추진, 신규 수주 어려움이 지속되는 중"이라고 설명했다.
여기에 초고가 주택구입시 대출을 금지하는 12·16대책까지 발표되면서 서울주택은 매매거래 자체가 어려워졌다. 고가아파트 공시가격 시세반영률을 80%로 높여 보유세를 높였고 자금조달 증빙서류 제출출 의무화 등 엄격한 규제를 발표하자 부동산시장이 얼어붙었다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 12·16대책 발표 직후인 같은달 17일부터 30일까지 서울지역에서 거래 신고된 15억원 초과 아파트는 총 30건에 불과했다. 전체 서울아파트 신고건이 492건인데 6%에 그치는 셈이다.
지난 10월과 비교했을때 전체 서울아파트(1만1506건)중 15억원 초과 아파트 비중이 11.1%(1273건)에 육박했던 것을 비교해보면 정부 규제 이후 거래가 크게 줄어든 모습이다.
서울아파트를 대출없이 구매하기가 어려워졌고 규제가 완화되지 않는 한 이같은 분위기는 지속될 가능성이 크다. 서울아파트를 구입하고 싶지만 대출 장벽에 가로막힌 투자자로서는 다른 곳으로 눈을 돌릴 수밖에 없는 상황이다.
작년까지만해도 풍부한 유동자금이 서울부동산 시장으로 흘렀지만 지금은 모두 갈곳을 잃었다. 대출을 차단하고 세금은 높여 매매거래를 힘들게 만들었기 때문이다.
전문가들은 정부의 규제가 워낙 엄격하기 때문에 올해부터 시중자금은 개인이 직접 사고 파는 방식보다 리츠, 부동산펀드 등 간접투자 방식으로 흘러들 가능성이 높아질 것이라고 내다봤다.
한국건설산업연구원은 정부의 9·13대책과 분양가 상한제로 수도권 주택공급 여건이 악화됐다고 설명했다.
규제지역 다주택세대의 주택담보대출 활용 통로를 막아 투자수요가 줄었고 분양가상한제로 재건축을 추진하던 서울아파트 단지들의 사업성이 떨어지면서 투자수요도 위축됐다고 분석했다.
실제로 주택산업연구원이 발표한 작년 12월 전국 주택사업경기실사지수(HBSI) 전망치로 서울은 92.3을 기록했다. 전월보다 8.4포인트 상승한 수치지만 기대감에는 미치지 못하는 분위기다.
전망치가 기준선 100을 넘으면 경기가 좋아질 것으로 응답한 건설사의 비중이 높다고 볼 수 있지만 100을 밑돌면 반대를 의미한다. 한국주택협회와 대한주택건설협회 소속 회원사 500여곳이 공급자 입장에서 주택사업 경기를 판단할때 서울은 여전히 경기가 어렵다고 보는 셈이다.
주산연은 "민간택지 분양가상한제 시행을 비롯해 임대주택 의무비율 상향, 일몰제 등 정비사업 관련 규제가 계속되면서 재개발과 재건축사업 추진, 신규 수주 어려움이 지속되는 중"이라고 설명했다.
여기에 초고가 주택구입시 대출을 금지하는 12·16대책까지 발표되면서 서울주택은 매매거래 자체가 어려워졌다. 고가아파트 공시가격 시세반영률을 80%로 높여 보유세를 높였고 자금조달 증빙서류 제출출 의무화 등 엄격한 규제를 발표하자 부동산시장이 얼어붙었다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 12·16대책 발표 직후인 같은달 17일부터 30일까지 서울지역에서 거래 신고된 15억원 초과 아파트는 총 30건에 불과했다. 전체 서울아파트 신고건이 492건인데 6%에 그치는 셈이다.
지난 10월과 비교했을때 전체 서울아파트(1만1506건)중 15억원 초과 아파트 비중이 11.1%(1273건)에 육박했던 것을 비교해보면 정부 규제 이후 거래가 크게 줄어든 모습이다.
서울아파트를 대출없이 구매하기가 어려워졌고 규제가 완화되지 않는 한 이같은 분위기는 지속될 가능성이 크다. 서울아파트를 구입하고 싶지만 대출 장벽에 가로막힌 투자자로서는 다른 곳으로 눈을 돌릴 수밖에 없는 상황이다.
주택시장을 안정시킨다는 명목으로 부동산 규제가 더욱 강화되자 전문가들은 앞으로 직접투자 대신 리츠(REITs)나 부동산펀드에 대한 관심이 더 커질 것으로 전망했다.
리츠란 투자자들에게 자금을 받아 부동산에 투자해 수익을 분배하는 부동산간접투자 상품이다. 건물에 입점한 상점, 회사가 리츠에 임차료를 내면 리츠가 수익을 개별투자자에게 돌려주는 방식이다.
국토교통부 리츠정보시스템에 따르면 지난해 11월 기준 238개 리츠가 총 48조1000억원에 달하는 자금을 굴리고 있다. 2017년 34조원, 2018년 43조2000억원 등 빠른 속도로 몸집을 불리는 중이다.
최근 소액으로 투자할 수 있는 공모형 리츠가 등장하면서 일반 투자자들도 쉽게 관심을 가질 수 있게 됐다. 삼성물산 서초사옥, 잠실 삼성SDS타워에 간접투자하는 NH프라임리츠는 일반투자자 대상 청약경쟁률로 317.62대 1을 기록한 바 있다. 무려 7조7499억원이 몰리는 등 부동산 간접투자에 대한 관심이 얼마나 뜨거운지 실감할 수 있었다.
전문가들은 규제 강화로 집을 직접 사고 팔기 어려워지면서 일반투자자들의 부동산에 대한 관심은 간접투자 시장으로 전환될 수 있다는 의견을 보였다.
이광수 미래에셋대우 연구원은 "12·16 주택시장 안정화 방안 발표이후 국내에 실물 부동산투자보다 유동성이 확보된 리츠, 글로벌자산 등 다양한 투자 방식을 고려해야한다"고 설명했다.
김열매 유진투자증권 연구원도 "정부가 큰 흐름에서 개인 부동산 직접투자를 규제하는 동시에 부동산 간접투자 공모시장 활성화를 장려할 가능성이 큰 만큼 2020년 새롭게 상장할 공모리츠에 대한 관심이 필요하다"고 강조했다.
건물을 구입해 부동산에 직접 투자하는 방식을 택하려면 자본금이 필요하고 리스크도 크다. 양도세와 보유세 등 세금 부담도 만만치 않기 때문이다. 하지만 간접투자시 임대수익을 우회적으로 실현할 수 있어 투자도 쉽고 세금 규모도 크지 않은 장점이 있다.
정부가 부동산 간접투자를 적극적으로 밀어주는 것도 눈길을 끈다. 앞서 정부는 '공모형 부동산 간접투자 활성화 방안'을 발표하고 올해 본격적으로 추진한다고 밝혔다.
공모리츠, 부동산펀드를 통해 얻은 배당소득을 다른 금융소득과 분리해 더 낮은 세율을 적용하고 공공자산 개발사업자 선정 시 공모리츠와 부동산펀드를 우대해 줄 예정이다.
연간 5000만원 한도로 부동산 간접투자 배당소득에 9% 세율로 분리 과세할 예정인데 이는 이자와 배당 등 금융소득 일반 세율(14%)보다 훨씬 낮은 수치다.
세제혜택을 적용해 부동산 간접투자 시장을 활성화하고 시중의 유동자금을 부동산 직접투자방식에서 간접투자방식으로 우회시키는 것이 정부의 목표다.
증권업계 관계자는 "주택시장 안정화를 위해 혈안이 된 정부는 올해도 규제 수위를 높일 가능성이 커 보인다"며 "정부가 확실하게 투자 물꼬를 터주는 리츠, 부동산 펀드로 관심을 갖는 것은 안정적인 투자 포트폴리오 형성에 도움이 될 것"이라고 설명했다.
리츠란 투자자들에게 자금을 받아 부동산에 투자해 수익을 분배하는 부동산간접투자 상품이다. 건물에 입점한 상점, 회사가 리츠에 임차료를 내면 리츠가 수익을 개별투자자에게 돌려주는 방식이다.
국토교통부 리츠정보시스템에 따르면 지난해 11월 기준 238개 리츠가 총 48조1000억원에 달하는 자금을 굴리고 있다. 2017년 34조원, 2018년 43조2000억원 등 빠른 속도로 몸집을 불리는 중이다.
최근 소액으로 투자할 수 있는 공모형 리츠가 등장하면서 일반 투자자들도 쉽게 관심을 가질 수 있게 됐다. 삼성물산 서초사옥, 잠실 삼성SDS타워에 간접투자하는 NH프라임리츠는 일반투자자 대상 청약경쟁률로 317.62대 1을 기록한 바 있다. 무려 7조7499억원이 몰리는 등 부동산 간접투자에 대한 관심이 얼마나 뜨거운지 실감할 수 있었다.
전문가들은 규제 강화로 집을 직접 사고 팔기 어려워지면서 일반투자자들의 부동산에 대한 관심은 간접투자 시장으로 전환될 수 있다는 의견을 보였다.
이광수 미래에셋대우 연구원은 "12·16 주택시장 안정화 방안 발표이후 국내에 실물 부동산투자보다 유동성이 확보된 리츠, 글로벌자산 등 다양한 투자 방식을 고려해야한다"고 설명했다.
김열매 유진투자증권 연구원도 "정부가 큰 흐름에서 개인 부동산 직접투자를 규제하는 동시에 부동산 간접투자 공모시장 활성화를 장려할 가능성이 큰 만큼 2020년 새롭게 상장할 공모리츠에 대한 관심이 필요하다"고 강조했다.
건물을 구입해 부동산에 직접 투자하는 방식을 택하려면 자본금이 필요하고 리스크도 크다. 양도세와 보유세 등 세금 부담도 만만치 않기 때문이다. 하지만 간접투자시 임대수익을 우회적으로 실현할 수 있어 투자도 쉽고 세금 규모도 크지 않은 장점이 있다.
정부가 부동산 간접투자를 적극적으로 밀어주는 것도 눈길을 끈다. 앞서 정부는 '공모형 부동산 간접투자 활성화 방안'을 발표하고 올해 본격적으로 추진한다고 밝혔다.
공모리츠, 부동산펀드를 통해 얻은 배당소득을 다른 금융소득과 분리해 더 낮은 세율을 적용하고 공공자산 개발사업자 선정 시 공모리츠와 부동산펀드를 우대해 줄 예정이다.
연간 5000만원 한도로 부동산 간접투자 배당소득에 9% 세율로 분리 과세할 예정인데 이는 이자와 배당 등 금융소득 일반 세율(14%)보다 훨씬 낮은 수치다.
세제혜택을 적용해 부동산 간접투자 시장을 활성화하고 시중의 유동자금을 부동산 직접투자방식에서 간접투자방식으로 우회시키는 것이 정부의 목표다.
증권업계 관계자는 "주택시장 안정화를 위해 혈안이 된 정부는 올해도 규제 수위를 높일 가능성이 커 보인다"며 "정부가 확실하게 투자 물꼬를 터주는 리츠, 부동산 펀드로 관심을 갖는 것은 안정적인 투자 포트폴리오 형성에 도움이 될 것"이라고 설명했다.