공사비와 분담금 부담에 멈춰 있던 서울 외곽 재건축 단지들이 다시 움직이고 있다. 강남권에 비해 분양 수익을 기대하기 어려웠던 노후 단지들이 서울시의 용적률 인센티브를 적용받으면서 사업성 개선 기대감이 커지는 모습이다. 노도강 일대 정비사업 절차가 구체화되면서 강남권에 집중됐던 재건축 기대감도 서울 외곽으로 번지고 있다.
15일 서울시와 정비업계 등에 따르면 시가 사업성이 낮은 재건축·재개발 사업장에 사업성 보정계수를 적용한 단지는 현재까지 57곳으로 집계됐으며, 이 가운데 54곳이 강북권과 서남권에 집중됐다. 강남권보다 분양가가 낮고 공사비 부담은 커 사업성이 부족했던 지역에 제도 수혜가 몰린 셈이다.
사업성 보정계수는 분양 수익을 기대하기 어려운 정비사업장의 허용용적률 인센티브를 확대해주는 제도다. 지가와 기존 주택 규모, 과밀 정도 등을 반영해 사업성이 낮은 구역일수록 더 높은 보정계수를 적용한다. 서울시는 2024년 9월 '2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획' 개정을 통해 제도를 도입했고 지난해부터 본격 시행에 들어갔다.
핵심은 일반분양 물량을 늘려 조합원 부담을 낮추는 데 있다. 정비사업에서 일반분양분이 늘면 분양 수입이 증가하고 그만큼 조합원이 부담해야 할 분담금은 줄어드는 구조다. 서울시에 따르면 사업성 보정계수를 적용받은 57개 단지에서 구역당 평균 47가구의 일반분양 증가 효과가 나타났다.
도봉구 방학신동아1단지는 사업성 보정계수 적용 이후 조합원 부담 완화 효과가 구체적으로 제시된 단지다. 해당 단지는 사업성 보정계수 2.0을 적용받으면서 허용용적률 인센티브가 기존 20%에서 40%로 확대됐다. 이에 따라 임대주택 148가구가 줄고 해당 물량이 분양 가능 물량으로 전환되면서 분양 가능한 가구 수는 3671가구에서 3819가구로 늘어날 전망이다. 조합원 1인당 분담금은 약 3800만원 줄어들 것으로 추산된다.
거래 흐름도 노원구에 힘을 싣고 있다. 서울시가 지난달 15일 기준으로 집계한 4월 서울 아파트 매매량은 6851건으로 전월 대비 25.1% 증가했다. 15억원 이하 거래가 전체의 80.8%를 차지한 가운데 자치구별로는 노원구가 888건으로 가장 많았다.
5월 들어서도 노원구 거래 우위는 이어졌다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 노원구는 5월 첫째 주 서울 아파트 거래량 1위인 73건을 기록했다. 상대적으로 진입 가격이 낮은 외곽 구축 단지로 매수 관심이 옮겨가고 있는 모양새다.
상계·중계·하계 일대 재건축도 올해부터 본격 추진될 전망이다. 이 일대는 1980~1990년대 조성된 노후 아파트가 밀집한 지역으로, 그동안 낮은 사업성과 높은 분담금 부담이 재건축 속도를 늦추는 요인으로 꼽혔다. 최근 사업성 보정계수 적용으로 용적률 인센티브를 확보한 단지가 늘면서 정비사업 기대감이 다시 부각되고 있다.
상계한신1·2차는 사업성 보정계수 적용으로 기존 891가구에서 1143가구 규모로 늘어날 예정이다. 상계한신1차는 기존 420가구에서 563가구로, 상계한신2차는 기존 471가구에서 580가구로 증가한다. 두 단지를 합치면 252가구가 늘어나는 셈이다.
부동산업계 한 관계자는 "공사비가 크게 오른 상황에서는 용적률 인센티브 몇 % 차이는 사업 추진 여부를 결정하는 핵심 변수가 된다"며 "과거에는 사업성이 나오지 않아 멈춰 있던 강북권 단지들이 사업성 보정계수 적용 이후 정비계획 변경이나 사업 재추진에 나서는 사례가 늘고 있다"고 말했다.
이어 "강남 재건축과 달리 외곽 재건축은 분양가보다 사업성 자체가 문제였던 만큼 일반분양 물량 증가에 따른 분담금 감소 효과가 시장 기대감에 직접 영향을 주고 있다"고 설명했다.
15일 서울시와 정비업계 등에 따르면 시가 사업성이 낮은 재건축·재개발 사업장에 사업성 보정계수를 적용한 단지는 현재까지 57곳으로 집계됐으며, 이 가운데 54곳이 강북권과 서남권에 집중됐다. 강남권보다 분양가가 낮고 공사비 부담은 커 사업성이 부족했던 지역에 제도 수혜가 몰린 셈이다.
사업성 보정계수는 분양 수익을 기대하기 어려운 정비사업장의 허용용적률 인센티브를 확대해주는 제도다. 지가와 기존 주택 규모, 과밀 정도 등을 반영해 사업성이 낮은 구역일수록 더 높은 보정계수를 적용한다. 서울시는 2024년 9월 '2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획' 개정을 통해 제도를 도입했고 지난해부터 본격 시행에 들어갔다.
핵심은 일반분양 물량을 늘려 조합원 부담을 낮추는 데 있다. 정비사업에서 일반분양분이 늘면 분양 수입이 증가하고 그만큼 조합원이 부담해야 할 분담금은 줄어드는 구조다. 서울시에 따르면 사업성 보정계수를 적용받은 57개 단지에서 구역당 평균 47가구의 일반분양 증가 효과가 나타났다.
도봉구 방학신동아1단지는 사업성 보정계수 적용 이후 조합원 부담 완화 효과가 구체적으로 제시된 단지다. 해당 단지는 사업성 보정계수 2.0을 적용받으면서 허용용적률 인센티브가 기존 20%에서 40%로 확대됐다. 이에 따라 임대주택 148가구가 줄고 해당 물량이 분양 가능 물량으로 전환되면서 분양 가능한 가구 수는 3671가구에서 3819가구로 늘어날 전망이다. 조합원 1인당 분담금은 약 3800만원 줄어들 것으로 추산된다.
거래 흐름도 노원구에 힘을 싣고 있다. 서울시가 지난달 15일 기준으로 집계한 4월 서울 아파트 매매량은 6851건으로 전월 대비 25.1% 증가했다. 15억원 이하 거래가 전체의 80.8%를 차지한 가운데 자치구별로는 노원구가 888건으로 가장 많았다.
5월 들어서도 노원구 거래 우위는 이어졌다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 노원구는 5월 첫째 주 서울 아파트 거래량 1위인 73건을 기록했다. 상대적으로 진입 가격이 낮은 외곽 구축 단지로 매수 관심이 옮겨가고 있는 모양새다.
상계·중계·하계 일대 재건축도 올해부터 본격 추진될 전망이다. 이 일대는 1980~1990년대 조성된 노후 아파트가 밀집한 지역으로, 그동안 낮은 사업성과 높은 분담금 부담이 재건축 속도를 늦추는 요인으로 꼽혔다. 최근 사업성 보정계수 적용으로 용적률 인센티브를 확보한 단지가 늘면서 정비사업 기대감이 다시 부각되고 있다.
상계한신1·2차는 사업성 보정계수 적용으로 기존 891가구에서 1143가구 규모로 늘어날 예정이다. 상계한신1차는 기존 420가구에서 563가구로, 상계한신2차는 기존 471가구에서 580가구로 증가한다. 두 단지를 합치면 252가구가 늘어나는 셈이다.
부동산업계 한 관계자는 "공사비가 크게 오른 상황에서는 용적률 인센티브 몇 % 차이는 사업 추진 여부를 결정하는 핵심 변수가 된다"며 "과거에는 사업성이 나오지 않아 멈춰 있던 강북권 단지들이 사업성 보정계수 적용 이후 정비계획 변경이나 사업 재추진에 나서는 사례가 늘고 있다"고 말했다.
이어 "강남 재건축과 달리 외곽 재건축은 분양가보다 사업성 자체가 문제였던 만큼 일반분양 물량 증가에 따른 분담금 감소 효과가 시장 기대감에 직접 영향을 주고 있다"고 설명했다.