국내 리츠주 투자심리가 냉랭하다. 제이알글로벌리츠의 회생절차 신청을 계기로 해외자산 보유 리츠에 대한 크레딧 위험이 부각된 데다, 국채금리 상승과 단기 조달금리 부담까지 겹치면서 리츠 섹터 전반에 한파가 짙어지는 모습이다.
다만 상장리츠의 핵심 기초자산인 국내 오피스 시장은 공급 부족과 안정적인 임대 수요를 바탕으로 상대적으로 견조한 방어력을 보이고 있다. 증권업계에서는 리츠 업종에 대해 보수적인 시각을 유지하면서도, 오피스 기초체력이 뒷받침되는 일부 종목에 대해서는 선별적 접근이 필요하다는 분석이 나온다.
17일 한국거래소와 금융투자업계에 따르면 KRX 부동산리츠인프라 지수를 추종하는 KODEX 한국부동산리츠인프라는 올해 들어 5.9% 가량 하락세다. 같은기간 TIGER 리츠부동산인프라도 2%이상 약세다.
리츠주는 연초 이후 4월 중순까지 강세를 보였지만, 4월말 제이알글로벌리츠의 회생절차 개시 신청을 기점으로 상승분 대부분을 반납했다. 특히 해외자산을 보유한 리츠를 중심으로 부실 우려가 확산되고 있다. 수익률 하위 5개 국내 리츠가 모두 해외자산을 보유하고 있다는 점도 투자심리를 위축시키는 요인으로 꼽힌다.
금리 부담도 리츠 주가를 짓누르고 있다. 중동발 에너지 쇼크와 미 연준의 매파적 스탠스 전환 등으로 국채 3년물 금리는 3.7%대를 기록 중이다. 리츠의 배당 매력이 국채금리와 비교되는 구조인 만큼, 금리 상승은 배당스프레드 축소로 이어져 주가 회복을 제한하는 요인이 되고 있다.
이번 리츠시장 불안의 출발점은 제이알글로벌리츠다. 제이알글로벌리츠가 보유한 벨기에 오피스는 낮은 건물 실이용률 등으로 지속적인 가치 하락 위험에 노출돼 왔다. 이미 LTV는 유보기준치인 52.5%를 초과한 상태였다. 이후 지난 4월27일 단기사채 중 일부인 400억원에서 원리금 미지급이 발생했고, 타 채무의 연쇄 기한이익상실(EOD)과 담보자산 강제경매 위험이 커지자 법원에 회생절차를 신청했다.
문제는 이번 사태가 일부 해외자산 보유 리츠에만 국한되지 않고 있다는 점이다. 개별 리츠가 보유한 기초자산의 유사성이나 건전성과 무관하게, 국내 리츠시장 전반으로 크레딧 우려가 번지는 양상이다. 업계에서는 해외 부동산 가치 하락과 차환 부담이 맞물리면서 리츠 전반의 투자심리가 더 위축될 수 있다고 보고 있다.
결국 리츠시장은 다시 금리에 발목이 잡히는 모습이다. 리츠의 배당수익률과 국채 3년물 금리 간 스프레드는 역사적으로 0~400bp 밴드 내에서 움직여 왔다. 여전히 높은 수준의 국채금리로 리츠 주가의 추세적 반전을 이끌기에는 한계가 있다는 평가다.
단기 조달금리 부담도 변수다. 지난 2년간 리파이낸싱 과정에서 CD91일물 연동 변동금리 비중이 확대된 상태다. 연초 이후 CD91일물 금리는 비교적 안정적인 흐름을 유지했지만, 하반기 기준금리 인상 시 단기금리가 동반 상승할 가능성도 배제하기 어렵다. 이는 리츠사들의 실적 부담으로 이어질 수 있다.
반면 국내 오피스 자산의 펀더멘털은 여전히 견조하다는 평가가 나온다. 상장리츠 자산 구성에서 오피스 비중이 절대적인 가운데, 서울 주요 권역의 오피스 공급 부족이 장기화될 가능성이 크기 때문이다. 공사비 급등과 PF 조달 애로로 착공이 지연되면서 향후 신규 공급이 크게 줄어들 것으로 전망된다.
NH투자증권 리서치센터에 따르면 서울 및 BBD(분당·판교업무권역)의 향후 3개년(2026~2028년) 연평균 오피스 신규 공급면적은 13만평에 불과할 것으로 예상된다. 이는 지난 3개년 대비 42% 감소한 수준이다. 2022년 이후 공사비 급등과 PF 조달 어려움이 신규 공급 감소의 주요 배경으로 꼽힌다.
공급 부족은 임대시장 지표에도 우호적으로 작용하고 있다. 1분기 기준 서울 오피스 공실률은 6.9%, NOC(순임대료)는 27만원(+4%y-y) 수준을 기록했다.
이 같은 환경에서 신한알파리츠가 관심 종목으로 거론된다. CBD(도심업무권역)는 주요 오피스 개발이 지연되면서 2028년까지 실질적인 공급 부담이 제한적이다. CBD 자산 비중이 높은 신한알파리츠는 임대료 가격 협상력을 당분간 유지할 수 있을 것으로 전망된다.
실제 신한알파리츠는 2025년 임차면적의 34%에 대해 갱신·신규계약을 체결했고, 이 과정에서 E.NOC(실질순임대료)를 29% 인상했다. 공급 부족 국면에서 우량 오피스 자산의 임대료 상승 여력이 확인된 셈이다.
자산 매각을 통한 특별배당 가능성도 투자 포인트다. 신한알파리츠는 2019년 하반기~2022년 상반기에 편입해 자산가치가 충분히 상승한 그레이츠청계, 트윈시티남산, 신한L타워, 역삼빌딩, 그레이츠숭례 등을 매각 검토 예정 자산으로 두고 있다. 구분소유자산을 우선적으로 검토할 계획이다.
조달구조 개선 기대도 있다. 신한알파리츠는 AUM 성장과 LTV 관리 등을 통해 신용등급 상향 및 공모사채 발행을 추진 중이다. 사채 발행이 가능해질 경우 조달금리 인하와 자금조달 구조 개선 효과가 기대된다. 배당액 확정 후 기준일을 설정하도록 제도를 개편해 투자 편의성을 높이는 점도 긍정적으로 평가된다.
이은상 NH투자증권 연구원은 "서울오피스 시장은 안정적인 임대지표를 유지하고 있어, 오피스 자산의 상대적인 우위와 하방 경직성은 지속될 전망"이라고 했다.
다만 상장리츠의 핵심 기초자산인 국내 오피스 시장은 공급 부족과 안정적인 임대 수요를 바탕으로 상대적으로 견조한 방어력을 보이고 있다. 증권업계에서는 리츠 업종에 대해 보수적인 시각을 유지하면서도, 오피스 기초체력이 뒷받침되는 일부 종목에 대해서는 선별적 접근이 필요하다는 분석이 나온다.
17일 한국거래소와 금융투자업계에 따르면 KRX 부동산리츠인프라 지수를 추종하는 KODEX 한국부동산리츠인프라는 올해 들어 5.9% 가량 하락세다. 같은기간 TIGER 리츠부동산인프라도 2%이상 약세다.
리츠주는 연초 이후 4월 중순까지 강세를 보였지만, 4월말 제이알글로벌리츠의 회생절차 개시 신청을 기점으로 상승분 대부분을 반납했다. 특히 해외자산을 보유한 리츠를 중심으로 부실 우려가 확산되고 있다. 수익률 하위 5개 국내 리츠가 모두 해외자산을 보유하고 있다는 점도 투자심리를 위축시키는 요인으로 꼽힌다.
금리 부담도 리츠 주가를 짓누르고 있다. 중동발 에너지 쇼크와 미 연준의 매파적 스탠스 전환 등으로 국채 3년물 금리는 3.7%대를 기록 중이다. 리츠의 배당 매력이 국채금리와 비교되는 구조인 만큼, 금리 상승은 배당스프레드 축소로 이어져 주가 회복을 제한하는 요인이 되고 있다.
이번 리츠시장 불안의 출발점은 제이알글로벌리츠다. 제이알글로벌리츠가 보유한 벨기에 오피스는 낮은 건물 실이용률 등으로 지속적인 가치 하락 위험에 노출돼 왔다. 이미 LTV는 유보기준치인 52.5%를 초과한 상태였다. 이후 지난 4월27일 단기사채 중 일부인 400억원에서 원리금 미지급이 발생했고, 타 채무의 연쇄 기한이익상실(EOD)과 담보자산 강제경매 위험이 커지자 법원에 회생절차를 신청했다.
문제는 이번 사태가 일부 해외자산 보유 리츠에만 국한되지 않고 있다는 점이다. 개별 리츠가 보유한 기초자산의 유사성이나 건전성과 무관하게, 국내 리츠시장 전반으로 크레딧 우려가 번지는 양상이다. 업계에서는 해외 부동산 가치 하락과 차환 부담이 맞물리면서 리츠 전반의 투자심리가 더 위축될 수 있다고 보고 있다.
결국 리츠시장은 다시 금리에 발목이 잡히는 모습이다. 리츠의 배당수익률과 국채 3년물 금리 간 스프레드는 역사적으로 0~400bp 밴드 내에서 움직여 왔다. 여전히 높은 수준의 국채금리로 리츠 주가의 추세적 반전을 이끌기에는 한계가 있다는 평가다.
단기 조달금리 부담도 변수다. 지난 2년간 리파이낸싱 과정에서 CD91일물 연동 변동금리 비중이 확대된 상태다. 연초 이후 CD91일물 금리는 비교적 안정적인 흐름을 유지했지만, 하반기 기준금리 인상 시 단기금리가 동반 상승할 가능성도 배제하기 어렵다. 이는 리츠사들의 실적 부담으로 이어질 수 있다.
반면 국내 오피스 자산의 펀더멘털은 여전히 견조하다는 평가가 나온다. 상장리츠 자산 구성에서 오피스 비중이 절대적인 가운데, 서울 주요 권역의 오피스 공급 부족이 장기화될 가능성이 크기 때문이다. 공사비 급등과 PF 조달 애로로 착공이 지연되면서 향후 신규 공급이 크게 줄어들 것으로 전망된다.
NH투자증권 리서치센터에 따르면 서울 및 BBD(분당·판교업무권역)의 향후 3개년(2026~2028년) 연평균 오피스 신규 공급면적은 13만평에 불과할 것으로 예상된다. 이는 지난 3개년 대비 42% 감소한 수준이다. 2022년 이후 공사비 급등과 PF 조달 어려움이 신규 공급 감소의 주요 배경으로 꼽힌다.
공급 부족은 임대시장 지표에도 우호적으로 작용하고 있다. 1분기 기준 서울 오피스 공실률은 6.9%, NOC(순임대료)는 27만원(+4%y-y) 수준을 기록했다.
이 같은 환경에서 신한알파리츠가 관심 종목으로 거론된다. CBD(도심업무권역)는 주요 오피스 개발이 지연되면서 2028년까지 실질적인 공급 부담이 제한적이다. CBD 자산 비중이 높은 신한알파리츠는 임대료 가격 협상력을 당분간 유지할 수 있을 것으로 전망된다.
실제 신한알파리츠는 2025년 임차면적의 34%에 대해 갱신·신규계약을 체결했고, 이 과정에서 E.NOC(실질순임대료)를 29% 인상했다. 공급 부족 국면에서 우량 오피스 자산의 임대료 상승 여력이 확인된 셈이다.
자산 매각을 통한 특별배당 가능성도 투자 포인트다. 신한알파리츠는 2019년 하반기~2022년 상반기에 편입해 자산가치가 충분히 상승한 그레이츠청계, 트윈시티남산, 신한L타워, 역삼빌딩, 그레이츠숭례 등을 매각 검토 예정 자산으로 두고 있다. 구분소유자산을 우선적으로 검토할 계획이다.
조달구조 개선 기대도 있다. 신한알파리츠는 AUM 성장과 LTV 관리 등을 통해 신용등급 상향 및 공모사채 발행을 추진 중이다. 사채 발행이 가능해질 경우 조달금리 인하와 자금조달 구조 개선 효과가 기대된다. 배당액 확정 후 기준일을 설정하도록 제도를 개편해 투자 편의성을 높이는 점도 긍정적으로 평가된다.
이은상 NH투자증권 연구원은 "서울오피스 시장은 안정적인 임대지표를 유지하고 있어, 오피스 자산의 상대적인 우위와 하방 경직성은 지속될 전망"이라고 했다.