최근 집값이 급등한 경기 화성시 동탄구와 용인시 기흥구, 구리시가 다음 달부터 규제지역으로 묶인다. 투기과열지구와 조정대상지역에 이어 토지거래허가구역까지 지정되면서 이들 지역에서는 주택담보대출 한도가 줄고 갭투자와 단기 매매도 제한된다.
30일 국토교통부에 따르면 정부는 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 7월 1일부터 투기과열지구와 조정대상지역으로 신규 지정한다. 경기도는 같은 지역을 7월 5일부터 토지거래허가구역으로도 지정한다. 최근 가격 상승세와 거래 증가, 전세를 끼고 매수하는 투자 수요가 동시에 나타난 데 따른 조치다.
규제지역으로 지정되면 가장 먼저 대출 문턱이 높아진다. 비규제지역에서 최대 70%까지 가능했던 주택담보대출비율(LTV)은 규제지역 적용으로 40%까지 낮아진다. 총부채상환비율(DTI)도 40%로 강화된다. 수도권·규제지역에 적용되는 주택구입 목적 주담대 한도도 주택가격에 따라 15억원 이하 6억원, 15억원 초과~25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원으로 제한된다.
다주택자의 신규 주택담보대출도 사실상 막힌다. 기존 주택을 보유한 상태에서 추가 주택을 사려는 수요는 대출 활용이 어려워지고, 취득세와 양도세 부담도 커진다. 대출과 세금 규제가 동시에 강화되면서 단기 시세차익을 노린 투자 수요는 이전보다 줄어들 가능성이 크다.
청약 규제도 강화된다. 투기과열지구와 조정대상지역에서는 세대주 요건, 재당첨 제한, 전매제한 등 청약 관련 규제가 적용된다. 분양권을 단기간에 사고파는 거래가 제한되고, 실수요자 중심으로 청약 문턱이 조정되는 구조다.
토지거래허가구역 지정 영향도 적지 않다. 일정 규모 이상 주택 거래는 지방자치단체 허가를 받아야 하고, 주택 매수자는 실거주 목적을 입증해야 한다. 이에 따라 전세를 끼고 집을 사는 갭투자는 사실상 어려워진다. 허가 없이 계약을 체결하거나 허가 목적과 다르게 이용할 경우 제재를 받을 수 있다.
이번에 지정된 지역은 최근 수도권 비규제지역 가운데 가격 상승세가 두드러진 곳이다. 동탄은 반도체 산업 기대감과 GTX-A 등 교통 호재가 맞물리며 매수세가 집중됐다. 기흥은 용인 반도체 클러스터와 플랫폼시티 개발 기대감, 구리는 서울 접근성과 역세권 개발 기대가 가격 상승 요인으로 작용했다.
시장에서는 단기적으로 거래량 감소가 불가피하다는 전망이 나온다. 대출 가능 금액이 줄고 실거주 요건이 붙으면서 투자 수요가 빠르게 위축될 수 있어서다. 특히 최근 몇 달간 가격이 빠르게 오른 신축·역세권 단지는 매수 심리가 진정되고 호가 상승세도 둔화될 가능성이 있다.
다만 가격이 곧바로 급락하기보다는 거래가 줄어든 가운데 보합권 흐름을 보일 가능성도 제기된다. 동탄과 기흥은 반도체 산업과 교통망 확충 기대가 여전히 남아 있고 구리 역시 서울 접근성을 바탕으로 한 실수요가 유지되고 있어서다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "이번 규제로 동탄·기흥·구리의 갭투자와 단기 투자 수요는 상당 부분 위축될 가능성이 크다"며 "다만 반도체 산업과 교통망 확충 등 중장기 호재가 남아 있는 만큼 가격 급락보다는 거래 감소와 상승세 둔화 흐름이 나타날 가능성이 높다"고 말했다. 이어 "규제를 피해 인근 비규제지역으로 투자 수요가 이동하는 풍선효과도 향후 시장 변수"라고 덧붙였다.
정부는 향후 시장 상황을 지켜보며 추가 규제 여부를 검토할 방침이다. 이번 지정으로 수도권 과열지역에 대한 규제망이 경기 남부와 동북권 주요 상승지역으로 확대되면서 인근 비규제지역의 거래 흐름도 함께 주목받을 전망이다.