[편집자주] 6년 전 "아파트가 빵이라면 밤을 새 굽겠다"던 김현미 당시 국토부 장관의 한탄이 "닥치고 짓겠다"는 구호로 다시 돌아왔다. 청와대 정책실장, 국토부 장차관들이 정부 주도 공공주택 공급으로 집값을 잡겠다고 호언장담한다. 하지만 덧대어지는 규제 속 서울을 중심으로 수도권 집값은 끝없이 오르고 있고, 전월세 난민들은 외곽으로 밀려나고 있다. 폭등한 공사비와 프로젝트파이낸싱(PF) 부실로 건설 현장 돈줄이 말라붙은 상황에서, 정부의 밀어붙이기식 공급 대책은 얼마나 현실성 있을지 물음표가 찍힌다. 또다시 2~3년 뒤 '아파트는 빵이 아니었다'는 무책임한 만시지탄이 나오지 않을까 우려하는 목소리가 그치지 않는다. 정부가 앞세운 '공공주택 공급 만능주의'의 실상을 진단해본다.
정부가 1·29 대책을 통해 용산·태릉·과천 등 수도권 핵심 입지에 6만호 공급 계획을 내놨지만 현장 곳곳에서 제동이 걸리고 있다. 용산은 서울시·교육청 협의, 과천은 경마장 이전, 태릉은 세계유산영향평가가 변수로 남아 있다. 서리풀지구에서는 주민 행정소송이 예고됐고 일부 민간참여 공공주택 사업은 단독응찰로 재공고 절차를 밟고 있다.
정부는 수도권 집값 불안에 대응해 공급 물량 확대를 앞세우고 있지만 실제 착공까지는 보상, 이전, 인허가, 주민 반발, 사업성 문제가 동시에 맞물려 있다. 계획 물량을 크게 잡아도 첫 삽을 뜨기 전까지 넘어야 할 절차가 적지 않아 이재명 정부의 "닥치고 공급" 기조가 현장에서 속도를 내기 어렵다는 지적이 나온다.
1일 국토교통부 등에 따르면 정부는 지난 1월 29일 '도심 주택공급 확대 및 신속화 방안'을 통해 서울 용산·태릉, 경기 과천 등 수도권 도심 핵심 입지에 총 6만호를 공급하겠다고 밝혔다. 서울에는 3만2000호, 경기에는 2만8000호가 포함됐다.
가장 큰 물량이 잡힌 곳은 용산이다. 정부는 용산국제업무지구와 캠프킴, 501정보대 반환 토지 등을 활용해 용산 일대에 총 1만3500호를 공급하겠다는 계획을 내놨다. 용산국제업무지구는 기존 6000호에서 최대 1만호까지 주택 공급을 확대하고, 캠프킴은 최대 2500호 규모로 늘려 2029년 착공을 목표로 추진한다는 구상이다. 501정보대 부지는 계획 수립을 거쳐 2028년 착공을 목표로 150호를 공급하기로 했다.
다만 용산국제업무지구 1만호 확대는 서울시와 교육청 협의가 관건이다. 서울시는 기존 업무·상업 중심 개발 구상과 사업 지연 우려 등을 이유로 과도한 주택 물량 확대에 신중한 입장이다. 교육청과는 주택 공급 확대에 따른 학령인구 배치와 학교 부지 문제가 쟁점으로 남아 있다.
과천도 상황이 녹록지 않다. 정부는 과천경마장과 국군방첩사령부를 이전하고 해당 부지에 9800호 규모 주택을 공급하겠다고 밝혔다. 하지만 과천시는 교통, 상하수도, 교육 등 기반시설 부담을 이유로 반대 입장을 밝혔다. 한국마사회 노조와 경마산업계 반발도 이어지고 있다.
태릉CC 개발도 문화유산 평가 절차를 넘어야 한다. 정부는 태릉CC 공급 물량을 6800호로 잡고 국가유산청 협조 아래 세계유산영향평가를 거쳐 사업을 추진하겠다고 밝혔다. 태릉CC는 과거에도 교통난과 조선왕릉 경관 훼손 우려 등으로 주택 공급 계획이 무산된 전례가 있다.
부동산업계 한 관계자는 "도심 공급은 발표보다 실행 단계에서 변수가 훨씬 많이 드러난다"며 "용산·과천처럼 입지가 좋은 부지는 개발 기대감이 큰 만큼 기존 기능 이전, 토지 이용계획 변경, 학교·교통 인프라 협의, 주민 반발까지 이해관계가 복잡하다"고 말했다.
이어 "공급대책에 숫자가 크게 잡혀 있어도 실제 현장에서는 보상과 인허가, 관계기관 협의가 끝나야 착공이 가능하다"며 "결국 시장 안정에 영향을 주는 것은 계획 물량이 아닌 언제 착공해 언제 입주 물량으로 이어지느냐다"라고 설명했다.
정부가 1·29 대책을 통해 용산·태릉·과천 등 수도권 핵심 입지에 6만호 공급 계획을 내놨지만 현장 곳곳에서 제동이 걸리고 있다. 용산은 서울시·교육청 협의, 과천은 경마장 이전, 태릉은 세계유산영향평가가 변수로 남아 있다. 서리풀지구에서는 주민 행정소송이 예고됐고 일부 민간참여 공공주택 사업은 단독응찰로 재공고 절차를 밟고 있다.
정부는 수도권 집값 불안에 대응해 공급 물량 확대를 앞세우고 있지만 실제 착공까지는 보상, 이전, 인허가, 주민 반발, 사업성 문제가 동시에 맞물려 있다. 계획 물량을 크게 잡아도 첫 삽을 뜨기 전까지 넘어야 할 절차가 적지 않아 이재명 정부의 "닥치고 공급" 기조가 현장에서 속도를 내기 어렵다는 지적이 나온다.
1일 국토교통부 등에 따르면 정부는 지난 1월 29일 '도심 주택공급 확대 및 신속화 방안'을 통해 서울 용산·태릉, 경기 과천 등 수도권 도심 핵심 입지에 총 6만호를 공급하겠다고 밝혔다. 서울에는 3만2000호, 경기에는 2만8000호가 포함됐다.
가장 큰 물량이 잡힌 곳은 용산이다. 정부는 용산국제업무지구와 캠프킴, 501정보대 반환 토지 등을 활용해 용산 일대에 총 1만3500호를 공급하겠다는 계획을 내놨다. 용산국제업무지구는 기존 6000호에서 최대 1만호까지 주택 공급을 확대하고, 캠프킴은 최대 2500호 규모로 늘려 2029년 착공을 목표로 추진한다는 구상이다. 501정보대 부지는 계획 수립을 거쳐 2028년 착공을 목표로 150호를 공급하기로 했다.
다만 용산국제업무지구 1만호 확대는 서울시와 교육청 협의가 관건이다. 서울시는 기존 업무·상업 중심 개발 구상과 사업 지연 우려 등을 이유로 과도한 주택 물량 확대에 신중한 입장이다. 교육청과는 주택 공급 확대에 따른 학령인구 배치와 학교 부지 문제가 쟁점으로 남아 있다.
과천도 상황이 녹록지 않다. 정부는 과천경마장과 국군방첩사령부를 이전하고 해당 부지에 9800호 규모 주택을 공급하겠다고 밝혔다. 하지만 과천시는 교통, 상하수도, 교육 등 기반시설 부담을 이유로 반대 입장을 밝혔다. 한국마사회 노조와 경마산업계 반발도 이어지고 있다.
태릉CC 개발도 문화유산 평가 절차를 넘어야 한다. 정부는 태릉CC 공급 물량을 6800호로 잡고 국가유산청 협조 아래 세계유산영향평가를 거쳐 사업을 추진하겠다고 밝혔다. 태릉CC는 과거에도 교통난과 조선왕릉 경관 훼손 우려 등으로 주택 공급 계획이 무산된 전례가 있다.
부동산업계 한 관계자는 "도심 공급은 발표보다 실행 단계에서 변수가 훨씬 많이 드러난다"며 "용산·과천처럼 입지가 좋은 부지는 개발 기대감이 큰 만큼 기존 기능 이전, 토지 이용계획 변경, 학교·교통 인프라 협의, 주민 반발까지 이해관계가 복잡하다"고 말했다.
이어 "공급대책에 숫자가 크게 잡혀 있어도 실제 현장에서는 보상과 인허가, 관계기관 협의가 끝나야 착공이 가능하다"며 "결국 시장 안정에 영향을 주는 것은 계획 물량이 아닌 언제 착공해 언제 입주 물량으로 이어지느냐다"라고 설명했다.
서리풀2지구에서는 주민 반발이 본격화했다. 서리풀2지구 내 송동마을·식유촌 주민과 우면동성당 신자들은 기존 마을과 종교시설 보존을 요구하며 행정소송을 예고했다. 정부는 서리풀1·2지구 그린벨트를 풀고 공공주택 2만호를 공급하겠다고 발표했지만, 일부 주민들은 마을과 성당을 존치한 상태에서 나머지 지역을 개발해야 한다는 입장이다.
서울역 인근 서계동 일대에서 추진되는 서울서계 민간참여 공공주택 건설사업도 착공 일정이 밀렸다. 이 사업은 복합문화시설과 통합공공임대주택 200호를 짓는 사업으로, 당초 올해 착공 예정이었지만 토지보상과 관계기관 협의 지연으로 착공 시점이 내년으로 미뤄졌다.
민간참여 공공주택 사업에서도 일부 대형 사업장을 중심으로 유찰이 발생했다. LH는 올해 상반기 고양창릉, 평택고덕, 수원당수 등에서 민간참여 공공주택 사업자 모집을 진행했지만 일부 지구에서 단독응찰로 재공고가 이뤄졌다. 고양창릉 B-1블록은 공급 규모 1594호, 사업비 5047억원 규모의 대형 사업지지만 단독응찰로 경쟁이 성립하지 않아 재공고 절차를 밟았다.
중견건설사 한 관계자는 "요즘은 공공사업도 예전처럼 안정적인 일감으로만 보지 않는다"며 "공사비와 금융비용은 올랐는데 수익률은 제한적이고, 정산 기준이나 설계 변경 부담이 명확하지 않으면 사업 규모가 커도 실익부터 따질 수밖에 없다"고 말했다.
이어 "단독 응찰이나 유찰이 나오는 것도 그런 계산의 결과"라고 덧붙였다.
공공주도 공급 확대가 실제 착공으로 이어지기 위해서는 사업성 보완 장치가 필요하다는 목소리가 나온다. 공공기여 부담 완화와 용적률 인센티브, 공사비 현실화, 인허가 지연 최소화 등이 뒤따르지 않으면 계획 물량과 실제 공급 사이의 간극이 더 벌어질 수 있다는 지적이다.
서울역 인근 서계동 일대에서 추진되는 서울서계 민간참여 공공주택 건설사업도 착공 일정이 밀렸다. 이 사업은 복합문화시설과 통합공공임대주택 200호를 짓는 사업으로, 당초 올해 착공 예정이었지만 토지보상과 관계기관 협의 지연으로 착공 시점이 내년으로 미뤄졌다.
민간참여 공공주택 사업에서도 일부 대형 사업장을 중심으로 유찰이 발생했다. LH는 올해 상반기 고양창릉, 평택고덕, 수원당수 등에서 민간참여 공공주택 사업자 모집을 진행했지만 일부 지구에서 단독응찰로 재공고가 이뤄졌다. 고양창릉 B-1블록은 공급 규모 1594호, 사업비 5047억원 규모의 대형 사업지지만 단독응찰로 경쟁이 성립하지 않아 재공고 절차를 밟았다.
중견건설사 한 관계자는 "요즘은 공공사업도 예전처럼 안정적인 일감으로만 보지 않는다"며 "공사비와 금융비용은 올랐는데 수익률은 제한적이고, 정산 기준이나 설계 변경 부담이 명확하지 않으면 사업 규모가 커도 실익부터 따질 수밖에 없다"고 말했다.
이어 "단독 응찰이나 유찰이 나오는 것도 그런 계산의 결과"라고 덧붙였다.
공공주도 공급 확대가 실제 착공으로 이어지기 위해서는 사업성 보완 장치가 필요하다는 목소리가 나온다. 공공기여 부담 완화와 용적률 인센티브, 공사비 현실화, 인허가 지연 최소화 등이 뒤따르지 않으면 계획 물량과 실제 공급 사이의 간극이 더 벌어질 수 있다는 지적이다.