이재명 대통령이 분당 자택을 매각하는 과정에서 매수자 명의로 근저당권을 설정한 사실이 알려지면서 관련 거래 방식에 관심이 쏠리고 있다. 현행법상 가능한 계약 구조이지만, 매도인이 사실상 잔금 일부를 외상으로 넘겨주는 형태인 만큼 일반 실수요자가 활용하기에는 부담이 크다는 평가가 나온다.
21일 대법원 등기부등본에 따르면 이 대통령과 김혜경 여사는 최근 경기 성남시 분당구 아파트를 29억원에 매도하면서 매수자 명의로 채권최고액 17억7000만원의 근저당권을 설정했다. 잔금 일부를 아직 지급받지 않은 상태에서 소유권을 이전하고, 해당 채권을 담보하기 위해 근저당권을 설정한 것으로 해석된다.
이를 두고 일각에서는 강화된 대출 규제를 사실상 우회한 것 아니냐는 지적이 나왔다. 최근 부동산 규제 강화 이후 은행권 주택담보대출만으로는 고가 주택의 잔금을 마련하기 어려운 사례가 늘어난 영향이다. 특히 해당 지역은 투기과열지구로서 은행에서 받을 수 있는 주담대 한도는 2억원 남짓이라는 점에서다.
전문가들은 이번 거래 구조 자체는 법적으로 허용되는 방식이라고 설명한다. 통상 '매도인 금융(셀러 파이낸싱)'으로 불리는 구조로, 은행이 아닌 매도인이 잔금 일부에 대한 신용을 제공하고 매수인은 해당 금액을 매도인에게 갚는 방식이다.
박태형 우리은행 TCE시그니처센터 PB지점장은 "매수인이 잔금을 한 번에 마련하지 못할 경우 매도인이 일부 지급을 유예해주고, 해당 채권을 담보하기 위해 매각한 부동산에 근저당권을 설정하는 구조"라며 "일반적인 거래 방식은 아니며 매도인과 매수인 간 신뢰관계가 있거나 재건축·재개발 등으로 잔금과 입주 일정이 맞지 않는 경우 등에 제한적으로 활용된다"고 말했다.
이 같은 거래는 금융회사 대출이 아닌 개인 간 채권·채무 계약이기 때문에 은행권 주택담보대출에 적용되는 LTV나 DSR 규제를 적용받지 않는다. 계약 당사자가 합의하면 채권 규모와 상환기간 등을 비교적 자유롭게 정할 수 있다. 다만 자금출처 조사나 세법 등 다른 법령 적용 여부와는 별개 문제이며, 등기부에 기재되는 채권최고액은 실제 빌린 원금이 아니라 이자와 지연손해금 등을 고려해 원금보다 높게 설정된다는 점은 유의해야 한다.
전문가들은 이 대통령 사례가 법적으로는 가능한 거래 구조지만 현실적으로는 어렵다고 입을 모은다. 매도인이 소유권을 이전한 이후에도 잔금을 모두 회수하지 못한 상태가 되는 만큼 신용위험을 직접 부담해야 하기 때문이다. 결국 은행이 담당하던 신용공급 기능을 개인이 대신 수행하는 구조인 만큼, 금융규제를 적용받지 않는 대신 그에 따른 위험도 개인이 떠안게 된다는 설명이다.
다만 고가 주택 거래에서는 이 같은 사례가 드물지 않게 나타난다. 한 세무사는 "소유권은 이전하지만 잔금 일부를 아직 지급받지 못한 경우 채권을 보호하기 위한 안전장치로 근저당권을 설정하는 사례가 있다"며 "매수인이 기존 주택을 처분한 뒤 잔금을 지급하기로 하는 등 자금 일정이 맞지 않을 때 활용되는 경우가 있다"고 전했다.
잔금을 받지 못해 담보를 설정한 것이기 때문에 이자를 반드시 받아야 하는 것 아니냐는 의견도 제기됐지만, 전문가들은 계약 당사자 관계에 따라 달라질 수 있다고 설명한다. 해당 세무사는 “매도인과 매수인이 특수관계인이라면 세법상 이자를 주고받는 것이 타당하다”며 “다만 제3자 간 거래라면 계약에 따라 무이자로 약정하는 것도 가능하다”고 피력했다.
그렇다면 근저당권을 활용해 증여세 부담도 피할 수 있는 것 아니냐는 의문도 제기될 수 있다. 하지만 부모·자녀 등 특수관계인 간 거래는 제3자 거래와 다르게 취급된다. 세법상 적정한 이자를 실제 지급해야 정상적인 금전거래로 인정받을 수 있으며, 그렇지 않을 경우 증여세 문제가 발생한다.
박 지점장은 "실질적으로는 매도인이 매수인에게 잔금을 빌려주고 해당 부동산을 담보로 확보하는 구조라고 볼 수 있다"며 "다만 계약서상 이자율과 상환기한, 무이자 약정 여부 등 구체적인 조건을 함께 봐야 거래의 성격을 정확하게 판단할 수 있다"고 말했다.
21일 대법원 등기부등본에 따르면 이 대통령과 김혜경 여사는 최근 경기 성남시 분당구 아파트를 29억원에 매도하면서 매수자 명의로 채권최고액 17억7000만원의 근저당권을 설정했다. 잔금 일부를 아직 지급받지 않은 상태에서 소유권을 이전하고, 해당 채권을 담보하기 위해 근저당권을 설정한 것으로 해석된다.
이를 두고 일각에서는 강화된 대출 규제를 사실상 우회한 것 아니냐는 지적이 나왔다. 최근 부동산 규제 강화 이후 은행권 주택담보대출만으로는 고가 주택의 잔금을 마련하기 어려운 사례가 늘어난 영향이다. 특히 해당 지역은 투기과열지구로서 은행에서 받을 수 있는 주담대 한도는 2억원 남짓이라는 점에서다.
전문가들은 이번 거래 구조 자체는 법적으로 허용되는 방식이라고 설명한다. 통상 '매도인 금융(셀러 파이낸싱)'으로 불리는 구조로, 은행이 아닌 매도인이 잔금 일부에 대한 신용을 제공하고 매수인은 해당 금액을 매도인에게 갚는 방식이다.
박태형 우리은행 TCE시그니처센터 PB지점장은 "매수인이 잔금을 한 번에 마련하지 못할 경우 매도인이 일부 지급을 유예해주고, 해당 채권을 담보하기 위해 매각한 부동산에 근저당권을 설정하는 구조"라며 "일반적인 거래 방식은 아니며 매도인과 매수인 간 신뢰관계가 있거나 재건축·재개발 등으로 잔금과 입주 일정이 맞지 않는 경우 등에 제한적으로 활용된다"고 말했다.
이 같은 거래는 금융회사 대출이 아닌 개인 간 채권·채무 계약이기 때문에 은행권 주택담보대출에 적용되는 LTV나 DSR 규제를 적용받지 않는다. 계약 당사자가 합의하면 채권 규모와 상환기간 등을 비교적 자유롭게 정할 수 있다. 다만 자금출처 조사나 세법 등 다른 법령 적용 여부와는 별개 문제이며, 등기부에 기재되는 채권최고액은 실제 빌린 원금이 아니라 이자와 지연손해금 등을 고려해 원금보다 높게 설정된다는 점은 유의해야 한다.
전문가들은 이 대통령 사례가 법적으로는 가능한 거래 구조지만 현실적으로는 어렵다고 입을 모은다. 매도인이 소유권을 이전한 이후에도 잔금을 모두 회수하지 못한 상태가 되는 만큼 신용위험을 직접 부담해야 하기 때문이다. 결국 은행이 담당하던 신용공급 기능을 개인이 대신 수행하는 구조인 만큼, 금융규제를 적용받지 않는 대신 그에 따른 위험도 개인이 떠안게 된다는 설명이다.
다만 고가 주택 거래에서는 이 같은 사례가 드물지 않게 나타난다. 한 세무사는 "소유권은 이전하지만 잔금 일부를 아직 지급받지 못한 경우 채권을 보호하기 위한 안전장치로 근저당권을 설정하는 사례가 있다"며 "매수인이 기존 주택을 처분한 뒤 잔금을 지급하기로 하는 등 자금 일정이 맞지 않을 때 활용되는 경우가 있다"고 전했다.
잔금을 받지 못해 담보를 설정한 것이기 때문에 이자를 반드시 받아야 하는 것 아니냐는 의견도 제기됐지만, 전문가들은 계약 당사자 관계에 따라 달라질 수 있다고 설명한다. 해당 세무사는 “매도인과 매수인이 특수관계인이라면 세법상 이자를 주고받는 것이 타당하다”며 “다만 제3자 간 거래라면 계약에 따라 무이자로 약정하는 것도 가능하다”고 피력했다.
그렇다면 근저당권을 활용해 증여세 부담도 피할 수 있는 것 아니냐는 의문도 제기될 수 있다. 하지만 부모·자녀 등 특수관계인 간 거래는 제3자 거래와 다르게 취급된다. 세법상 적정한 이자를 실제 지급해야 정상적인 금전거래로 인정받을 수 있으며, 그렇지 않을 경우 증여세 문제가 발생한다.
박 지점장은 "실질적으로는 매도인이 매수인에게 잔금을 빌려주고 해당 부동산을 담보로 확보하는 구조라고 볼 수 있다"며 "다만 계약서상 이자율과 상환기한, 무이자 약정 여부 등 구체적인 조건을 함께 봐야 거래의 성격을 정확하게 판단할 수 있다"고 말했다.