서울 강서구 방화6구역을 재건축하는 '래미안 엘라비네'가 오는 16일 특별공급을 시작으로 청약 일정에 돌입한다. 강서구 최초이자 올해 서울에 공급되는 유일한 래미안 단지인 만큼 실수요자들의 관심도 높다. 다만 대출 규제 탓에 전용 84㎡ 기준 15억원 이상 현금을 쥐고 있어야 입주 가능해 섣부른 청약은 금물이다.
11일 입주자모집공고문에 따르면 단지는 지하 3층~지상 최고 16층·10개동·557가구 규모로 지어진다. 이 중 조합원 물량을 뺀 나머지 272가구가 일반분양된다.
전용면적별 일반분양 물량은 △44㎡ 12가구 △전용 59㎡ 15가구 △76㎡ 39가구 △84㎡ 181가구 △115㎡ 29가구다.
서울 내 분양단지답게 진입장벽이 만만치 않다. 면적별 분양가격을 보면 최고가 기준 △44㎡ 9억200만원 △59㎡ 14억2900만원 △76㎡ 16억8800만원 △84㎡ 18억4800만원 △115㎡ 22억3700만원이다.
정부 규제로 대출한도가 대폭 줄었기 때문에 청약 전 가용 자금을 먼저 따져봐야 한다.
지난해 발표된 '10·15부동산대책'에 따라 15억원이하 아파트는 최대 6억원, 15억원초과~25억원이하는 4억원, 25억원초과는 2억원으로 주택담보대출 한도가 줄었다.
래미안 엘라비네 전용 84㎡ 경우 분양가격이 15억원을 초과해 대출을 4억원까지만 받을 수 있다. 단순 계산하면 대출분을 뺀 나머지 14억4800만원을 현금으로 들고 있어야 한다는 얘기다.
여기서 끝이 아니다. 발코니 확장비와 취득세 등도 고려해야 한다.
모집공고문을 보면 전용 84㎡ 발코니확장비는 2499만원으로 책정됐다. 여기에 분양가격과 발코니확장비 합산액의 3.3%에 해당하는 4860만원을 취득세로 내야 한다.
중도금 대출도 따져볼 필요가 있다. 고액 자산가라면 중도금 대출 없이 분양대금을 자납하면 되지만 그렇지 않을 경우 대출이자까지 따져봐야 한다.
분양가 10%에 해당하는 1억8480만원씩 총 4회 중도금대출을 받을 경우 이자만 약 4590만원이 붙는다.
11일 입주자모집공고문에 따르면 단지는 지하 3층~지상 최고 16층·10개동·557가구 규모로 지어진다. 이 중 조합원 물량을 뺀 나머지 272가구가 일반분양된다.
전용면적별 일반분양 물량은 △44㎡ 12가구 △전용 59㎡ 15가구 △76㎡ 39가구 △84㎡ 181가구 △115㎡ 29가구다.
서울 내 분양단지답게 진입장벽이 만만치 않다. 면적별 분양가격을 보면 최고가 기준 △44㎡ 9억200만원 △59㎡ 14억2900만원 △76㎡ 16억8800만원 △84㎡ 18억4800만원 △115㎡ 22억3700만원이다.
정부 규제로 대출한도가 대폭 줄었기 때문에 청약 전 가용 자금을 먼저 따져봐야 한다.
지난해 발표된 '10·15부동산대책'에 따라 15억원이하 아파트는 최대 6억원, 15억원초과~25억원이하는 4억원, 25억원초과는 2억원으로 주택담보대출 한도가 줄었다.
래미안 엘라비네 전용 84㎡ 경우 분양가격이 15억원을 초과해 대출을 4억원까지만 받을 수 있다. 단순 계산하면 대출분을 뺀 나머지 14억4800만원을 현금으로 들고 있어야 한다는 얘기다.
여기서 끝이 아니다. 발코니 확장비와 취득세 등도 고려해야 한다.
모집공고문을 보면 전용 84㎡ 발코니확장비는 2499만원으로 책정됐다. 여기에 분양가격과 발코니확장비 합산액의 3.3%에 해당하는 4860만원을 취득세로 내야 한다.
중도금 대출도 따져볼 필요가 있다. 고액 자산가라면 중도금 대출 없이 분양대금을 자납하면 되지만 그렇지 않을 경우 대출이자까지 따져봐야 한다.
분양가 10%에 해당하는 1억8480만원씩 총 4회 중도금대출을 받을 경우 이자만 약 4590만원이 붙는다.
종합해보면 분양가에서 대출한도를 뺀 14억4800만원에 발코니확장비 2499만원, 취득세 4860만원, 중도금대출이자 4590만원을 합산한 15억6700만원을 들고 있어야 입주가 가능하다는 계산이 나온다.
입주 시점에 전세를 놓아 잔금을 치르는 것도 불가능에 가깝다.
이 단지는 강남권 단지와 달리 분양가상한제가 적용되지 않아 실거주 의무도 없다. 이론상 입주 시점에 세입자를 들일 수 있는 구조이지만 문제는 '6·27대출규제'로 소유권 이전 조건부 전세대출이 막혔다는 것이다. 즉 세입자가 전세대출을 받지 않고 100% 자기자본으로 들어오는 경우가 아니라면 전세를 놓을 수 없다.
공급가격과 인근 단지 시세가 비슷해 차익을 거두는 것도 쉽지 않을 것으로 보인다.
국토교통부 실거래가공개시스템을 보면 단지 바로 옆에 위치한 마곡동 '마곡힐스테이트' 전용 84.89㎡가 지난달 17억원(11층)에 손바뀜됐다. 강서구 대장단지로 불리는 '마곡엠밸리' 경우 전용 84㎡ 시세가 16억~19억원 선에 형성돼있다.
인근 J공인중개소 관계자는 "고분양가이긴 하지만 지역 첫 래미안 단지인 만큼 적잖은 청약자들이 몰릴 것"이라면서도 "다만 서울 도심 접근성이 더 좋고 상권을 끼고 있는 마곡엠밸리보다 입지가 좋다고 보기는 어렵다"고 말했다.
입주 시점에 전세를 놓아 잔금을 치르는 것도 불가능에 가깝다.
이 단지는 강남권 단지와 달리 분양가상한제가 적용되지 않아 실거주 의무도 없다. 이론상 입주 시점에 세입자를 들일 수 있는 구조이지만 문제는 '6·27대출규제'로 소유권 이전 조건부 전세대출이 막혔다는 것이다. 즉 세입자가 전세대출을 받지 않고 100% 자기자본으로 들어오는 경우가 아니라면 전세를 놓을 수 없다.
공급가격과 인근 단지 시세가 비슷해 차익을 거두는 것도 쉽지 않을 것으로 보인다.
국토교통부 실거래가공개시스템을 보면 단지 바로 옆에 위치한 마곡동 '마곡힐스테이트' 전용 84.89㎡가 지난달 17억원(11층)에 손바뀜됐다. 강서구 대장단지로 불리는 '마곡엠밸리' 경우 전용 84㎡ 시세가 16억~19억원 선에 형성돼있다.
인근 J공인중개소 관계자는 "고분양가이긴 하지만 지역 첫 래미안 단지인 만큼 적잖은 청약자들이 몰릴 것"이라면서도 "다만 서울 도심 접근성이 더 좋고 상권을 끼고 있는 마곡엠밸리보다 입지가 좋다고 보기는 어렵다"고 말했다.