"25평인데 필요 현금만 18억원" … 아크로 드 서초, '묻지마 청약' 주의보

서울 서초신동아1·2차아파트를 재건축한 '아크로 드 서초'가 오는 31일 특별공급을 시작으로 일반분양에 들어간다. 신축이 귀한 서울 강남권 초역세권 입지에 최대 17억원에 달하는 시세차익을 거둘 수 있어 청약 인파가 구름떼처럼 몰릴 것으로 예상된다. 다만 '17억 로또'에 당첨되더라도 자금 마련이 쉽지 않다. 당첨 직후 4억원에 가까운 계약금을 전액 현금으로 납부해야 하고 대출 규제 탓에 주택담보대출(주담대) 한도도 2억원으로 제한된다. 그외 중도금대출이자와 취득세 등도 고려해야 하기 때문에 섣부른 청약은 금물이다. 

24일 입주자모집공고문에 따르면 이 단지는 지하 4층~지상 39층·16개동·1161가구 규모로 지어진다. 이중 조합원분 1098가구와 보류지 7가구를 제외하고 56가구가 일반분양으로 풀린다.

일반분양 공급면적은 전용 59㎡ 단일평형으로 주택형별 분양가는 최고가 기준 △59㎡ 17억9415만원 △59㎡A 18억6490만원 △59㎡C 17억9340만원이다. 

일반분양 56가구 중 47가구가 배정된 전용 59㎡A 주택형에 가장 많은 청약 신청이 몰릴 것으로 예상된다. 전용 59㎡A 기준 발코니확장비는 1204만원이다.

당초 분양업계에선 전용 59㎡ 분양가가 19억원대에 책정될 것으로 예상했지만 그보다 1억원가량 저렴하게 결정됐다.

주변 시세와 비교하면 인근 '서초그랑자이' 같은 면적 매물이 지난 1월 35억5000만원에 손바뀜됐다. 분양가와 단순 비교하면 17억원 넘는 시세차익을 거둘 수 있는 셈이다.

다만 강남권 분양단지 답게 가격 진입장벽이 만만치 않다. 분양가상한제 적용단지로 인근 시세보다 저렴하긴 하지만 분양가 자체가 비싼 편으로 접근이 쉽지 않다. 특히 '10·15부동산대책'에 따라 15억원 이하 단지는 주담대 한도가 6억원, 15억원 초과~25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 제한된다.

문제는 주담대 한도를 분양가가 아닌 입주시점 감정평가액을 기준으로 한다는 점이다. 아크로 드 서초 경우 입주예정시기인 2029년 2월 기준 전용 59㎡ 감정평가액이 25억원을 훌쩍 넘길 것으로 보인다. 따라서 주담대도 최대 2억원까지만 나올 가능성이 높다.

전용 59㎡A 기준으로 단순계산하면 분양가와 발코니확장비 합산액인 18억7694만원에서 대출 가능금액 2억원을 뺀 16억7694만원을 현금으로 들고 있어야 한다.

여기에 분양가 3.3% 수준으로 부과되는 취득세도 고려해야 한다. 전용 59㎡A 기준으로 보면 약 6194만원이 취득세로 부과될 것으로 보인다.

중도금대출을 받을 경우 대출이자로 필요 예산이 더 늘어날 수 있다. 모집공고문에 제시된대로 1억8649만원씩 4회 중도금대출을 받는다고 가정하면 대출이자만 5416만원이 붙는다.

종합해보면 16억7694만원에 취득세 6194만원 등을 더해 17억원 후반대를 쥐고 있어야 입주 가능하다는 계산이 나온다.

무엇보다 당첨 직후 납부해야 하는 계약금(분양가 20%)만 3억7000만원 안팎으로 가격 부담이 상당하다. 실거주의무 2년이 적용되는 단지여서 세입자 전세보증금으로 잔금을 치르는 것도 불가능하다.

가격과 별개로 고층 물량이 없는 것도 염두에 둬야 한다. 재건축 단지 특성상 선호도 높은 동·호수와 층 매물이 조합원에게 선배분되기 때문이다. 일반분양 경우 59㎡A는 가장 높은 층수가 7층에 불과하고 59㎡는 2층, 59㎡C는 3층이다.

서초동 T공인 관계자는 "3년 뒤 입주 시기에 신축 프리미엄까지 고려하면 최대 20억원 가까운 차익을 기대해볼 수 있는 단지로 층수가 무조건 중요한 것은 아니다"며 "말 그대로 '로또'라고 부를만 하지만 고액 자산가나 현금 부자가 아니라면 진입 자체가 불가능한 구조"라고 설명했다.

분양업계에선 서울과 수도권 청약 진입장벽이 더욱 높아질 것으로 예상하고 있다. 인건비·자재값이 계속 뛰고 있고 여기에 제로에너지건축물 인증 의무화 등 정부 정책도 분양가 상승 압력을 높이고 있어서다.

청약 진입이 어려운 구조가 고착화되면서 청약통장 해지건수도 급증할 전망이다. 한국부동산원 조사결과 지난 1월 기준 청약통장 가입자는 2613만2752명으로 2024년 1월 2697만9374명 대비 약 84만명 줄었다.