서울 전월세 시장의 수급 불안이 커지는 가운데 정부가 초고가 주택과 소유자가 거주하지 않는 주택의 세 부담을 높이는 방안을 검토하고 있다. 투기 수요를 억제하고 주택 매물을 끌어내겠다는 취지다.
하지만 임대 중인 주택이 실거주용으로 전환되거나 보유세 부담을 세입자에게 전가하는 현상이 나타나면서 전월세 시장의 불안이 더 커질 수 있다는 우려도 나온다.
12일 관계당국과 연합뉴스 등에 따르면 재정경제부는 최근 주택시장 정상화를 위한 세제 합리화 방안 연구용역 중간보고를 받고 종합부동산세와 양도소득세 개편안을 마련하고 있다.
초고가 주택의 보유 부담을 높이고 비거주 1주택자에게 적용되는 세제 혜택을 줄여 실거주자를 우대하는 것이 골자다.
정부가 먼저 들여다보는 것은 종부세 공제 체계다. 현재 1주택자는 주택을 5년 이상 보유하면 기간에 따라 종부세액의 20~50%를 공제받는다. 과세기준일 현재 만 60세 이상이면 연령에 따라 20~40%의 고령자 세액공제도 받을 수 있다.
두 공제는 실제 거주 여부와 관계없이 최대 80%까지 중복 적용된다. 집값이 높을수록 공제로 줄어드는 세금도 커진다. 정부는 소유자가 살지 않는 초고가 주택에까지 같은 수준의 공제를 적용하는 것은 과도하다고 보고 있다.
초고가 주택의 기준은 아직 정해지지 않았다. 현재 1주택자는 공시가격 12억원까지 종부세 기본공제를 받는다. 종부세 산정에 적용되는 공정시장가액비율은 60%다.
정부는 기본공제액과 공정시장가액비율, 세율, 세액공제, 세 부담 상한 등을 조정해 초고가 주택의 최종 보유세 부담을 높이는 방안을 살펴보고 있다. 세 부담을 단계적으로 올려 비거주·투기 목적의 주택이 시장에 나오도록 유도하는 방안도 검토 대상이다.
양도세 장기보유특별공제도 손질한다. 현행 제도에서는 1주택을 3년 이상 보유하면 실제로 거주하지 않았더라도 보유 기간에 따라 양도차익의 12~40%를 공제받을 수 있다. 2년 이상 거주했을 때 적용되는 거주 기간 공제 8~40%를 더하면 공제율은 최대 80%다.
정부는 보유 기간에 따른 공제를 줄이거나 없애고 실제 거주 기간에 따른 공제를 늘리는 방안을 검토하고 있다. 오래 보유했다는 이유만으로 세금을 깎아주기보다 실거주 여부를 중심으로 혜택을 주겠다는 것이다. 장기보유특별공제를 사실상 장기거주소득공제로 바꾸는 방안까지 거론된다.
다만 공제율을 일괄적으로 낮추면 시장에 충격을 줄 수 있는 만큼 중저가 주택보다 초고가 주택을 중심으로 축소 범위와 적용 시기를 달리하는 방안이 검토되고 있다. 비거주·투기 목적의 주택을 일찍 처분하도록 제도 시행에 시차를 두는 방안도 거론된다.
하지만 임대 중인 주택이 실거주용으로 전환되거나 보유세 부담을 세입자에게 전가하는 현상이 나타나면서 전월세 시장의 불안이 더 커질 수 있다는 우려도 나온다.
12일 관계당국과 연합뉴스 등에 따르면 재정경제부는 최근 주택시장 정상화를 위한 세제 합리화 방안 연구용역 중간보고를 받고 종합부동산세와 양도소득세 개편안을 마련하고 있다.
초고가 주택의 보유 부담을 높이고 비거주 1주택자에게 적용되는 세제 혜택을 줄여 실거주자를 우대하는 것이 골자다.
정부가 먼저 들여다보는 것은 종부세 공제 체계다. 현재 1주택자는 주택을 5년 이상 보유하면 기간에 따라 종부세액의 20~50%를 공제받는다. 과세기준일 현재 만 60세 이상이면 연령에 따라 20~40%의 고령자 세액공제도 받을 수 있다.
두 공제는 실제 거주 여부와 관계없이 최대 80%까지 중복 적용된다. 집값이 높을수록 공제로 줄어드는 세금도 커진다. 정부는 소유자가 살지 않는 초고가 주택에까지 같은 수준의 공제를 적용하는 것은 과도하다고 보고 있다.
초고가 주택의 기준은 아직 정해지지 않았다. 현재 1주택자는 공시가격 12억원까지 종부세 기본공제를 받는다. 종부세 산정에 적용되는 공정시장가액비율은 60%다.
정부는 기본공제액과 공정시장가액비율, 세율, 세액공제, 세 부담 상한 등을 조정해 초고가 주택의 최종 보유세 부담을 높이는 방안을 살펴보고 있다. 세 부담을 단계적으로 올려 비거주·투기 목적의 주택이 시장에 나오도록 유도하는 방안도 검토 대상이다.
양도세 장기보유특별공제도 손질한다. 현행 제도에서는 1주택을 3년 이상 보유하면 실제로 거주하지 않았더라도 보유 기간에 따라 양도차익의 12~40%를 공제받을 수 있다. 2년 이상 거주했을 때 적용되는 거주 기간 공제 8~40%를 더하면 공제율은 최대 80%다.
정부는 보유 기간에 따른 공제를 줄이거나 없애고 실제 거주 기간에 따른 공제를 늘리는 방안을 검토하고 있다. 오래 보유했다는 이유만으로 세금을 깎아주기보다 실거주 여부를 중심으로 혜택을 주겠다는 것이다. 장기보유특별공제를 사실상 장기거주소득공제로 바꾸는 방안까지 거론된다.
다만 공제율을 일괄적으로 낮추면 시장에 충격을 줄 수 있는 만큼 중저가 주택보다 초고가 주택을 중심으로 축소 범위와 적용 시기를 달리하는 방안이 검토되고 있다. 비거주·투기 목적의 주택을 일찍 처분하도록 제도 시행에 시차를 두는 방안도 거론된다.
정부가 세제 개편에 나선 배경은 거주하지 않는 고가 주택의 보유 비용을 높이고 세제 혜택을 줄여 매물을 끌어내기 위해서다.
문제는 매매시장에 나온 주택이 전월세 시장에서는 빠질 수 있다는 점이다. 전세나 월세로 공급되던 주택을 실수요자가 사들여 직접 입주하면 해당 주택은 임대 물량에서 제외된다.
서울 전세 시장은 이미 매물 부족과 가격 상승 압력을 받고 있다. 한국부동산원이 발표한 6월 다섯째 주 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 전셋값은 전주보다 0.30% 올랐다. 2015년 가을 전세대란 이후 가장 큰 주간 상승 폭이다.
전세 매물도 줄고 있다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난 6일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만258건으로 1년 전 2만4904건보다 18.7% 감소했다.
부동산업계에서는 비거주 주택에 대한 과세 강화가 매매 물량을 늘리는 효과를 낼 수 있지만 전월세 수급에는 부담으로 작용할 수 있다고 본다.
업계 관계자는 "임대 중인 주택을 매각한 뒤 새 집주인이 직접 입주하면 매매 매물은 늘어도 전월세 공급은 줄어들 수 있다"고 말했다.
결국 초고가 주택의 기준과 비거주 주택의 범위, 보유세 인상 폭, 장특공제 축소 시점이 시장의 향방을 가를 전망이다. 매매시장에 매물을 늘리는 효과뿐 아니라 임대 물량 감소와 거래 위축 가능성까지 함께 따져야 한다는 지적이다.
한편 정부는 전문가와 이해 관계자, 일반 국민 등 다양한 의견을 들은 뒤 정책을 결정한다는 입장이다.
오는 14일부터 16일까지 국토교통부와 금융위원회, 재정경제부가 각각 공개 토론회를 연다. 23일에는 이재명 대통령이 주재하는 부동산 정책 대토론회가 열린다. 정부는 부처별 토론회와 대통령 주재 대토론회에서 나온 의견을 반영해 부동산 세제 개편 방안을 최종 발표할 계획이다.
문제는 매매시장에 나온 주택이 전월세 시장에서는 빠질 수 있다는 점이다. 전세나 월세로 공급되던 주택을 실수요자가 사들여 직접 입주하면 해당 주택은 임대 물량에서 제외된다.
서울 전세 시장은 이미 매물 부족과 가격 상승 압력을 받고 있다. 한국부동산원이 발표한 6월 다섯째 주 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 전셋값은 전주보다 0.30% 올랐다. 2015년 가을 전세대란 이후 가장 큰 주간 상승 폭이다.
전세 매물도 줄고 있다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난 6일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만258건으로 1년 전 2만4904건보다 18.7% 감소했다.
부동산업계에서는 비거주 주택에 대한 과세 강화가 매매 물량을 늘리는 효과를 낼 수 있지만 전월세 수급에는 부담으로 작용할 수 있다고 본다.
업계 관계자는 "임대 중인 주택을 매각한 뒤 새 집주인이 직접 입주하면 매매 매물은 늘어도 전월세 공급은 줄어들 수 있다"고 말했다.
결국 초고가 주택의 기준과 비거주 주택의 범위, 보유세 인상 폭, 장특공제 축소 시점이 시장의 향방을 가를 전망이다. 매매시장에 매물을 늘리는 효과뿐 아니라 임대 물량 감소와 거래 위축 가능성까지 함께 따져야 한다는 지적이다.
한편 정부는 전문가와 이해 관계자, 일반 국민 등 다양한 의견을 들은 뒤 정책을 결정한다는 입장이다.
오는 14일부터 16일까지 국토교통부와 금융위원회, 재정경제부가 각각 공개 토론회를 연다. 23일에는 이재명 대통령이 주재하는 부동산 정책 대토론회가 열린다. 정부는 부처별 토론회와 대통령 주재 대토론회에서 나온 의견을 반영해 부동산 세제 개편 방안을 최종 발표할 계획이다.