[기고] 급변하는 임대사업자 관련 사항 빠짐없이 체크해야

다주택자의 주택임대사업자 등록 시 세제 혜택 중 최대 이슈는 주택을 매각할 때 발생하는 양도소득세에 관한 내용일 것이다.

정부는 지난해 9월 13일 주택시장 안정대책과 올 초 1월 8일 2018년 세법 후속 시행령 개정안을 연이어 발표하면서 주택임대사업자 관련해 많은 부분 개정했다. 이에 따라 기존 주택임대사업자 및 주택임대사업자 등록 여부를 고심하던 많은 이들에게 혼란이 일고 있다.

그러면 정부 발표 내용 중 체크해 볼 주요사항은 무엇이 있을까?

먼저 2018년 9월 13일 주택시장 안정대책 관련 사항이다.

첫째, 기존 조정지역 다주택자가 8년(2018년 3월 31일까지 주택임대사업자로 등록한 경우 5년) 장기 임대등록 주택을 양도할 경우 주택 수 산정에서 제외돼 다주택 양도소득세를 중과하지 않는다.

그러나 2018년 9월 13일 이후 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록 시에도 주택 수에 포함돼 양도소득세를 중과한다. 단, 적용시기는 대책발표 후 새로 취득하는 분부터 적용하고 발표 전 매매계약을 체결해 계약금을 지불한 경우에는 종전 규정을 적용한다.

둘째, 국민주택규모 이하 등록임대주택(주거전용면적 85㎡이하, 수도권 밖 읍·면 지역 100㎡이하)에 대한 양도세 감면 규정에 대해 기존 내용에 주택가액 기준을 추가했다.

이는 임대개시일 기준 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하다. 이 부분도 적용 시기는 첫 번째 다룬 내용과 동일하게 적용된다.

2019년 1월 8일 발표된 2018년 세법 후속 시행령 개정안 관련 내용은 보다 자세히 검토해 볼 필요가 있다.

장기임대주택을 1채 보유한 상태에서 본인 거주 주택을 양도할 경우 장기임대주택은 주택 수에서 제외된다. 거주주택이 2년 이상 거주 요건을 충족한다면 횟수에 상관없이 1세대 1주택 비과세규정을 적용받을 수 있었으나 요건을 추가해 장기임대주택 보유의 경우는 최초 거주주택에 대해서만 비과세(평생 1회로 제한)하는 것으로 강화했다.

본 개정안의 적용 시기는 시행일 이후 취득분부터 적용하며 경과조치를 둬 시행일 전에 거주주택을 취득하기 위해 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우 종전 규정을 적용한다.

적용시기를 해석해볼 때 시행령 개정 전 계약금을 지급한 주택에 추후 2년 거주하고 특례를 받는 것은 가능할 것으로 판단된다.

또 임대주택을 거주 주택으로 전환한 경우 2년 이상 거주하면 ‘1세대 1주택 특례규정’(이하 특례규정)을 적용 받을 수 있었던 현행 규정에서 장기임대주택에 대해선 과세로 전환해 최종적으로 임대주택을 1채만 보유한 상태에서 거주 주택으로 전환한 경우만 특례규정을 적용 받는다.

예를 들어 A(거주주택), B(임대주택), C(임대주택)로 보유한 경우 최초 A주택에서 2년 거주 요건을 갖춘다면 B, C는 주택수 산정에서 제외돼 1세대 1주택의 특례를 적용받아 양도 후 B와C 주택에서도 순차적으로 2년이상 거주해 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있었으나 개정된 내용에 따르면 B의 주택에서 발생한 양도차익에 대해선 더이상 종전규정을 적용받을 수 없으며 C의 주택의 양도차익도 직전 거주주택 양도일 이후 차익분에 대하여만 특례규정을 적용할 수 있다.

주택임대사업자 관련 사항은 소득세법, 조세특례제한법, 민간임대주택에 관한 특별법 및 주택법등에 각 내용을 담고 있어 총체적 시야를 가지고 접근해야 하며 정부의 발표에 관심을 갖고 의사결정 전 충분한 확인 및 전문가와의 상담을 통하여 실행에 옮기는 것이 필요해 보인다.

정상현 세무사 <이력>

제 53회 세무사자격시험 합격
現) 세무법인 지오 세무사
상속증여세 및 양도세 등 재산세제 전문 세무사
기업세무진단 등 컨설팅 용역 다수 수행