투기과열지구 48곳·조정대상지역 69곳청약통장 가입후 2년경과·납입횟수 24회이상 재당첨제한기간 투기과열 10년·조정대상 7년 투기과열지구, 9억이하 LTV 40%·DTI 40%조정대상지역, 9억이하 LTV 50%·DTI 50%

  • #.노부모를 모시고 살던 A씨 부부는 아기가 태어나면서 분가를 결심, 인천 서구 검단신도시내 아파트 한채를 분양 받았다. A씨 명의의 기존에 살던 집은 그대로 부모님이 지내도록 하고, A씨 식구들만 새집으로 이사를 하려했다. 영혼까지 끌어 모아 계약금을 마련한 A씨 부부는 8월 입주를 앞두고 고민에 빠졌다. 비규제지역이었던 검단신도시가 6·17부동산대책에 따라 조정대상지역으로 묶이면서 주택담보대출한도가 70%에서 50%로 낮아진 탓에 모든 계획이 한참 꼬였기 때문이다. 다행히 7.10대책 발표로 무주택자 또는 조건부처분 1주택자에 대한 잔금대출을 규제지역 지정·변경전 조건으로 적용키로해 한시름 놓게 됐지만 시시때때로 바뀌는 대책에 또 어떤 위기(?)가 닥칠지 좌불안석이다. 

    6·17부동산대책을 발표한지 한달 가까이가 지났지만 시장은 여전히 혼란스럽다. 매번 규제지역이 추가되면서 청약요건부터 재당첨제한·전매제한·대출기준이 바뀌고 있기 때문이다.

    일단 전국은 투기지역과 투기과열지구(48곳)·조정대상지역(69곳)으로 나뉜다. 그중에서도 서울 25개 자치구를 포함해 △경기 과천·광명·하남·수원·안양·구리·군포·의왕·안산단원구·성남분당구·수정구·용인수지구·기흥구·동탄신도시2 △인천 연수구·남동구·서구 △대전 동구·중구·서구·유성구 △대구 수성구 △세종은 투기과열지구이자 조정대상지역이다. 

    ◆청약접수시 세대주만 가능

    이들 지역은 청약접수시 반드시 세대주만 가능하다. 청약통장 가입후 2년이 경과하고 24회이상 납입을 완료해야 한다. 또한 세대주뿐 아니라 세대원 모두 5년내 청약 당첨사실이 없어야 한다.

    1순위 자격요건은 투기과열지구의 경우 2년이상, 조정대상지역은 1년이상 해당지역내 거주해야 한다. 청약재당첨 제한기간은 투기과열지구는 주택규모와 상관없이 당첨일로부터 10년이며 조정대상지역은 7년이다.

  • 두 지역 모두 소유권 이전등기까지 분양권을 사고 팔 수 없다. 그중에서도 투기과열지구내 수도권 민간택지 분양가상한제 적용단지는 분양가에 따라 전매기간이 최대 10년이다.

    청약가점은 면적에 따라 두 지역이 다르다. 투기과열지구는 전용 85㎡미만 경우 가점제 100%, 85㎡이상은 가점제 50%·추첨제 50%다. 반면 조정대상지역은 전용 85㎡미만은 가점제 75%·추첨제 25%, 85㎡이상은 가점제 30%·추첨제 70%다.

    ◆실거주外 전세대출보증 제한

    대출규제도 다르다. 투기과열지구는 주택담보대출비율(LTV)이 9억원이하 경우 40%, 9억원초과 20%, 15억원초과 0%며, 총부채상환비율(DTI)는 40%다. 투기과열지구내 시가 3억원이상 아파트 구입시 실거주목적이 아닐 경우 전세대출 보증이 제한된다.

    반면 조정대상지역은 LTV의 경우 9억원이하 50%, 9억원초과 30%, DTI는 50%를 적용받는다. 조정대상지역 또한 시가 9억원이상 아파트 구입시 실거주목적 외 전세대출 보증이 제한된다.

    특히 두지역 모두 시가 9억원초과 주택구입시 실거주목적이 아닌 경우 주택담보대출이 제한되고 이미 주택을 보유한 1가구1주택자 경우에는 사실상 주택담보대출이 전면 금지된다.

    만약 이들 지역서 주택구입을 위해 주택담보대출을 받았다면 주택가격과 상관없이 6개월내 전입해야 하며 이는 신규대출 신청분부터 적용된다.  

    부작용도 상당했다. 일부 지역을 제외한 수도권 전역이 투기과열지구 또는 조정대상지역으로 지정되면서 시장은 일대 혼란을 겪었다. 특히 검단신도시가 위치한 인천 서구 주민들 경우 당장 입주를 앞두고 대출이 막히면서 계약금까지 떼일 위기에 놓였다.

    실제 검단신도시 스마트시티 총연합회 회원 300여명은 지난 4일 검단신도시 부지에서 집회를 열고 조정대상지역 지정철회를 요구하기도 했다.

    7월10일 잔금대출 규제 경과조치 보완대책이 나온 것도 이 때문이다. 정부는 규제지역 지정·변경전까지 입주자모집을 공고한 사업장을 대상으로 무주택자 또는 처분조건부 1주택자에 대한 잔금대출을 규제지역 지정·변경전 조건으로 적용하기로 했다.

    조정대상지역내 다주택자 주택매각시 보유주택수에 따라 세율도 다르다. 기본세율 최고 42%에 주택수에 따라 중과세율이 붙는다. 2주택자는 10%p, 3주택자이상은 20%p가 중과된다.

    보유세의 경우에는 조정대상지역내 2주택자는 종합부동산세가 0.2~0.8%p 추가되며 2주택자이상은 세부담 상한이 300% 적용된다.