에스컬레이터 보다 가파른 언덕위 '탑석푸르지오파크7' … 주변단지 입주권 '마이너스 피(P)'

경기도 의정부시 용현동 일원에 공급되는 '탑석푸르지오파크7'가 견본주택을 개관하고 본격적인 청약일정에 돌입했다. 대우건설이 시공을 맡은 '1군건설사 브랜드단지'라는 점에서 관심이 집중되고 있지만 가파른 언덕입지와 애매한 교통 및 교육인프라 등 청약전 따져봐야 할 부분이 적지 않다. 

4일 입주자모집공고에 따르면 단지는 지하 3층~지상 27층, 7개동, 전용면적 59~84㎡ 935가구로 구성된다. 타입별 가구수는 △59㎡A 197가구 △84㎡A 212가구 △84㎡B 127가구 △84㎡C 27가구 △84㎡D 104가구 △84㎡E 99가구 △84㎡F 50가구 △84㎡G 104가구 △84㎡H 15가구다. 전 가구를 일반분양하고 입주는 2029년 3월 예정이다.

가장 큰 걸림돌은 인접도로 경사도 부분이다. 단지는 인근에 높은 건물이 없어 탁트인 조망권을 가질 수 있단 장점이 있지만 부지가 추동공원 언덕지형을 깎아 만든 만큼 도보이동이 불편할 수 있다. 단지는 출입구로 예상되는 곳에서 가까울수록 경사가 심해지는 지형이다. 인근에 으뜸어린이집, 용현초교, 방아다리경로당 등 보행약자 이동이 많을 것으로 예상되는 곳이다. 

실제 국토환경성평가지도를 참조하면 출입구에서 남쪽에 위치한 인접도로의 경우 경사도가 최대 30도에 이른다. 현행법에 따르면 에스컬레이터를 설치할 때 경사는 30도를 넘어선 안된다.

단지내 레벨차이를 맞추기 위해 평탄화 작업을 진행한다고 해도 유모차나 어린이와 노인 등 보행약자가 이용하기에는 다소 어려움이 있을 것으로 예상된다. 입주자모집공고에서도 '주변 도로의 경사도 및 대지의 레벨차이에 의해 본 단지에 레벨차이가 있다'고 명시하고 있다. 

분양가 측면에서도 아쉬운 점이 있다. △59㎡A 4억8860만~5억1950만원 △84㎡A 6억9530만~7억3920만원 △84㎡B 6억9460만~7억3850만원 △84㎡C 6억9500만~7억3890만원 △84㎡D 6억9320만~7억3700만원 △84㎡E 6억8530만~7억2860만원 △84㎡F 6억8450만~7억2780만원 △84㎡G 6억9400만~7억3790만원 △84㎡H 6억8780만~7억2400만원이다.

발코니 확장비는 △59㎡A 2000만원 △84㎡A 2850만원 △84㎡B 2780만원 △84㎡C 2800만원 △84㎡D 2800만원 △84㎡E 2950만원 △84㎡F 2800만원 △84㎡G 2580만원 △84㎡H 2850만원이다. 발코니확장 비용과 중도금 이자 후불제를 감안하면 전용 84㎡ 분양가격은 최대 8억원에 육박할 것으로 보인다.

이는 지역 대장아파트 '힐스테이트탑석' 전용 84㎡가 지난달 6억3551억원에 거래된 것과 비교하면 1억6000만원 가량 높은 가격이다. 힐스테이트탑석은 최근 분양가보다 낮은 이른바 '마이너스 프리미엄' 매물이 등장한 곳으로 일부는 2000만~3000만원 가량 떨어졌다. 인근 준신축단지 '탑석센트럴자이'는 역세권 평지임에도 전용 84㎡가 지난 6월 6억7400만원에 거래됐다.

전용 84㎡ 기준 7억원이 넘은 분양가를 놓고 보면 안전마진을 챙기기도 어려울 것으로 보인다.

호갱노노 집계를 보면 최근 한달간 의정부시 용현동 일대 아파트 평당가는 1276만원이다. 일대 평당가 최고 단지는 탑석센트럴자이로 2071만원을 기록했다. 이외에 '힐스테이트탑석' 1780만원, '현대1차' 1225만원, '장미1' 1136만원, '신도브래뉴플러스' 1095만원 순이다.

반면 탑석푸르지오파크7의 경우 중도금 이자를 제외한 전용 84㎡ 분양가격이 최대 7억6690만원이다. 이를 평당가로 계산하면 약 3018만원 수준으로 지역 대장아파트 시세대비 다소 높다.

학령기자녀를 둔 수요자라면 교육시설도 따져볼 필요가 있다. 입주자모집공고를 보면 '초등학교는 의정부 용현초, 중학생은 의정부시중학군, 고등학생은 의정부학군 내 배치 예정'이라고 명시돼 있다. 

문제는 용현초까지 거리가 1.0km 떨어져 있고 도보로 이동시 16분, 버스를 이용시 18분 정도 소요돼 어린 아이들이 통학하기에는 부담스러운 거리다. 특히 일부 통학로는 이면도로로 돼 있어 인도와 차도가 혼재돼 있다. 차량이 어디서든 튀어나올 수 있단 점에서 학령기자녀를 둔 예비청약자라면 한번쯤 확인해봐야 한다.

역세권으로 보기엔 다소 아쉬운 입지도 살펴볼 필요가 있다. 단지에서 의정부 경전철 송산역과 탑석역까지 거리는 920m~1.3km로 도보 13~21분이 소요된다. 

주차대수도 넉넉한 편은 아니다. 주차대수는 총 1238대이고 공동주택 1222대, 근린생활시설 16대로 계획돼 있다. 총 935가구인 것을 감안하면 가구당 주차가능 차량은 1.3대다. 통상적으로 가구당 1.2대 이상을 주차 스트레스를 줄일 수 있는 최소한의 기준선으로 여기고 1.5대 이상을 주차공간이 넉넉하다고 인식된다.

의정부시 용현동 인근 Y공인중개사무소 관계자는 "최근 신축 단지인 '힐스테이트탑석'에서 마피가 나온 것을 감안하면 일대 신축 분양 단지들의 경우 완판까지는 다소 시간이 걸릴 것으로 보인다"며 "실수요자 경우 선착순 줍줍이 아니라 입주장까지 기다렸다 적정가격에 나오면 매수해도 될 것으로 보인다"고 말했다.