공사비 올리고, 미분양 매입 … 政, 건설경기 살리기 나섰다

정부가 어려움을 호소하는 건설업계를 지원하기 위해 미분양 주택을 투자자금으로 사들이는 기업구조조정 리츠(CR리츠)를 10년 만에 재도입한다. CR리츠가 지방 악성 미분양 주택을 사들이면 종합부동산세 합산 배제, 취득세 중과 배제 등의 세제 혜택을 준다.

한국토지주택공사(LH)는 3조 원을 투입해 건설사가 보유한 토지를 사들이는 방식으로 유동성을 공급한다.

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위축, 미분양 누적으로 건설업계에 '4월 위기설'이 거론되자 과거 국제통화기금(IMF) 외환위기 등 경기침체 시기에 썼던 정책들을 다시 꺼내 든 셈이다.

국토교통부는 28일 열린 비상경제장관회의에서 이런 내용을 담은 '건설경기 회복 지원 방안'을 발표했다.

먼저 정부는 2008년 글로벌 금융위기 당시 미분양 해결을 위해 시행했던 CR리츠를 부활한다. CR리츠는 투자자들로부터 돈을 모아 미분양 주택을 사들인 다음 임대로 운영하다가 시장 상황이 나아지면 분양으로 전환해 수익을 내는 형태의 부동산 투자회사(리츠)다.

CR리츠는 2009년 미분양 2200가구, 2014년 500가구를 각각 사들였다. 당시 미분양 위험을 안고 있던 건설사는 손실 규모를 30% 이상에서 7%쯤으로 줄였고, CR리츠에 돈을 댄 투자자는 연 6%쯤의 이익을 거뒀다는 게 정부의 설명이다.

국토부에 따르면 올 1월 말 현재 전국의 미분양 주택은 총 6만3755가구다. 악성으로 분류되는 준공 후 미분양은 1만1363가구다.

정부는 지방의 미분양 주택을 사들이는 CR리츠에 취득 후 5년간 종합부동산세 합산에서 배제하는 세제 혜택을 주기로 했다. 특히 지방 악성 미분양 주택을 매입하면 취득세 중과 배제 혜택을 준다. 취득세 중과를 적용하면 세율이 12%다. 하지만 중과 배제 혜택을 받으면 취득가액 6억 원 이하 주택의 경우 취득세가 1%로 낮아진다. 최대 취득세율은 3%다. 세제 혜택은 이날부터 내년 말까지 CR리츠가 사들이는 주택에 적용한다.

유동성 확보가 시급한 건설사를 위해선 LH는 구원투수로 나선다. 3조 원을 투입해 건설사가 보유한 토지를 사들인다.

당장 다음 달 5일부터 토지 대금보다 부채가 큰 기업들을 상대로 신청을 받아 희망 가격이 낮은 순서대로 토지를 사들일 계획이다. 매입 상한은 LH 등 공공시행자 공급가격이나 공시지가의 90%다.

기업은 땅을 곧바로 팔거나 나중에 필요할 때 매수청구권을 행사하는 매입확약방식 중에서 선택할 수 있다. 기업은 토지를 판 대금을 전액 부채를 갚는 데 써야 한다.

LH의 PF 부실 우려 사업장 매입은 국제통화기금(IMF) 외환위기 당시인 1998년과 세계 금융위기 때인 2008년 각각 2조6000억 원과 7200억 원 규모로 2차례 이뤄진 바 있다.

브릿지론(부동산개발사업 과정에서 토지 매입 등 초기 단계에 필요한 자금 대출)마저 갚지 못할 처지의 사업장은 공공지원 민간임대리츠가 사들여 안정적인 사업 추진을 돕는다.

준공 전 미분양 PF 보증 요건 가운데 '분양가 5% 할인' 요건은 없애기로 했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "PF의 경우 원칙적으로 우량 사업장을 중심으로 지원을 집중하고 기타 민간사업장은 시장에 맡기는 내용으로 보인다"며 "개별 PF사업을 착수단계부터 이력 등을 종합관리하는 것은 추후 지금 같은 상황이 다시 생겼을 때 더욱 빠르게 대처할 수 있는 수단이 된다는 점에서 긍정적"이라고 말했다.

정부는 또한 공공부문 공사비를 현실화해 건설업계를 지원한다. 자잿값 등 공사비 인상분이 반영되지 못해 주요 대형공사를 중심으로 유찰이 반복되고 있다는 판단에 따른 것이다. 국토부는 지난해부터 올해 1분기(1~3월)까지 기술형 입찰로 추진해 유찰된 대형 공공공사만 4조2000억 원 규모라고 설명했다.

턴키(설계·시공 일괄입찰)방식 등 기술형 입찰로 추진하는 대형 국책사업의 유찰을 막기 위해 입찰 제도도 바꾼다. 입찰 탈락자에게 지급하는 설계 보상비를 높이고 공사비를 줄일 수 있게 관급자재 변경을 일부 허용하기로 했다.

아울러 정부는 재건축·재개발조합 등이 제공하는 공공임대주택 인수 가격을 높게 책정해 사업성을 높이기로 했다. 조합원 입장에서는 사업성 증대요인으로, 추가분담금의 감소로 연결될 수 있는 부분이다.