용산정비창 전면1구역 출사표 HDC현산 … "경쟁사보다 평당 36만원 낮게 받겠다"

서울 용산정비창 전면1구역 주택재개발정비사업이 HDC현대산업개발과 포스코이앤씨간 2파전으로 전개되는 가운데, 조합원 분담금을 줄이는 사업조건이 핵심변수로 떠올랐다. HDC현대산업개발은 조합원 부담을 줄이는 방향으로 공사비·금리·최저이주비 등 조건을 제안해 표심 공략에 나서고 있다.

22일 정비업계에 따르면 HDC현대산업개발은 이번 입찰에서 3.3㎡(평)당 공사비 858만원을 제시했다. 경쟁사 포스코이앤씨보다 3.3㎡당 36만원 저렴한 금액이다.

이에 더해 지하공간 효율화 및 상업시설(근린생활시설) 확대를 통해 분양수익을 극대화하는 설계를 제시했다.

HDC현대산업개발 측은 "조합수익 증대를 통해 분담금을 절감할 수 있는 구조"라며 "향후 정비계획변경으로 건축연면적이 늘어날 것을 고려하면 낮은 평당 공사비는 조합원 실질 부담을 줄이는 효과를 나타낸다"고 설명했다.

사업비 대출금리 경우 업계 최저수준인 CD+0.1%를 제안했다. 경쟁사대비 0.6%포인트(p) 낮은 조건이다.

정비사업은 조합이 외부로부터 사업비를 조달해 운영되는 구조인 만큼 금리차는 수십억원대 이자비용 차이로 이어질 수 있다. 이에 초저금리는 조합 금융부담을 줄이는 핵심요소로 꼽힌다.

이주비 경우 HDC현대산업개발은 조합원당 최저이주비 20억원(LTV 150%)을 제시하며 경쟁사의 16억원(LTV 160%)과 차별화했다. 실제 대출 실행시 조합원 담보가치와 소득조건을 감안할 때 실수령액 차이가 벌어질 수 있다고 회사 측은 설명했다.

HDC현대산업개발 측은 "해당사업지는 당초 종전자산평가액 LTV 50%까지만 이주비를 받을 수 있었지만 HDC현대산업개발이 최저이주비 20억원을 제안함으로써 종전자산평가금액이 낮은 과소필지 소유주 등도 이주비를 넉넉하게 받을 수 있게 됐다"며 "이주비 부족으로 발생할 수 있는 사업지연 등을 미연에 방지할 것"이라고 말했다.

공사기간도 경쟁사보다 5개월 앞당긴 42개월로 단축했다. 공사기간이 길어질수록 이주비·사업비 이자비용이 누적되고 입주 지연에 따른 부담도 커질 수 있다.

세부설계에도 차별화를 뒀다. HDC현대산업개발은 경쟁사보다 3개동 줄인 총 9개 주동을 제안했다. 주동 수가 적으면 인동거리가 넓어져 개방감과 조경면적이 늘어나는 장점이 있다.

HDC현대산업개발은 삼성물산 리조트부문 조경팀과 협업해 단지내 체류형 조경공간 확보에 힘을 실었다.

정비업계 관계자는 “이번 제안은 HDC현대산업개발이 보유한 아이파크몰과  철도병원부지 개발, 공원 지하화 등 연계개발 역량을 반영한 것으로 보여진다"며 "조합원 실익을 우선한 전략으로 평가된다"고 분석했다.