연소득 1억 넘는 1주택자도 서울보증서 전세보증 이용금융위, 전세보증·임대사업자 대출 규제강화 Q&A 배포

  • 이번 9·13 주택시장 안정대책에 따라 다주택자와 1주택자 중 연 소득 1억원 이상자는 전세대출 보증이 제한된다.

    그러나 각종 대출규제가 대책 발표 다음날인 14일부터 바로 적용된 것과 달리 공적 보증기관의 전세대출 보증 규제 강화는 10월 중에 시행될 예정이다. 주택도시보증공사와 주택금융공사 등 공적 보증기관의 규정이 개정되는 10월 이후에 적용되는 것이다.

    실제 규제가 강화되기 전까지는 다주택자도 주택금융공사나 주택도시보증공사의 전세보증을 이용할 수 있다.

    또 전세보증시 주택보유수를 산정할 때 주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 제외된다. 지방의 노후한 단독주택 등 규제 필요성이 낮은 주택의 경우에도 주택보유수 산정에서 제외키로 했다.

    9·13 대책에서 주택으로 간주하기로 한 분양권과 조합원 입주권도 전세보증 규제에서는 주택보유수에 포함되지 않는다.

    금융위원회는 20일 정부서울청사에서 금융감독원과 각 금융협회 관계자들이 참석한 가운데 주택시장 안정대책 금융부문 후속조치 점검회의를 열고 이런 내용 등을 사례별 주요 FAQ(자주 묻는 질문)를 공개했다.

    ▲ 전세대출 보증 제한도 이번 대책에 따라 바로 시행되나.

    -이번 대책에 따라 다주택자와 1주택자 중 부부합산 소득이 1억원을 넘는 경우 전세대출보증이 제한된다. 그러나 적용 시점은 공적 보증기관(주택도시보증공사·주택금융공사)의 규정 개정 등을 거쳐 10월 중 시행될 예정이다.
    이 때문에 규정 개정 전까지는 종전 요건에 따라 주택보유 수나 소득요건 제한 없이 보증이 가능하다.

    ▲ 전세보증 시 주택 보유 수 산정에 포함되는 주택의 범위는.

    -부부 합산(보증신청자+배우자) 기준으로 주택과 등기상 '상가 및 주택'으로 등재된 복합용도도 주택으로 보고 합산할 예정이다.

    단 주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 제외된다. 또 지방(비수도권·비도시)의 노후한 단독주택 등 규제 필요성이 현저히 낮은 주택 보유자가 다른 지역으로 이주할 경우 해당 주택도 제외된다.

    사용승인 후 20년 이상 지난 단독주택(노후 단독주택)과 85㎡ 이하(소형 단독주택), 소유자 본적지 소재 주택으로 직계존속과 배우자로부터 상속받은 단독주택이 대상이다.

    ▲ 분양권이나 조합원 입주권도 전세 보증 시 주택 보유 수에 들어가나.

    -분양권과 조합원 입주권은 현재 거주 가능한 주택이 아니므로 전세보증 시 주택 보유 수에 포함되지 않는다. 분양권이나 입주권 외 보유한 주택이 없으면 무주택자이다.

    ▲ 1주택자가 전세보증을 받으려는 경우 소득 '1억원 기준'은 어떻게 산정하나.

    - 부부합산 기준으로 근로·사업·연금·기타소득을 합산해 판단한다. 소득이 없으면 세무서(홈택스)에서 사실 증명원으로 입증하면 된다.

    소득 발생 기간은 1개월 이상인 경우 인정되고, 12개월 미만 소득은 연 환산해 적용한다.

    근로소득과 사업소득은 소득금액증명원 외에도 연말정산용 근로소득 원천징수영수증과 급여 명세표 등 재직회사에서 확인(날인)한 급여 증명서(사업소득은 전년도 과세표준확정신고 및 자진납부계산서)로도 가능하다.

    연금소득은 연금수급권자확인서 등 기타 연금수령을 확인할 수 있는 지급기관 증명서면 된다.

    ▲ 10월에 규정이 바뀌면 어떤 계약부터 새로운 제도로 적용되나.

    -원칙적으로 개정규정 시행일 후 대출 신청분부터 적용한다.

    ▲ 임차인이 전세대출 보증 관련 개정 제도 시행 전에 전세 계약을 맺고 실제 대출·입주는 제도 시행 후에 이뤄진다면 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)의 전세대출 보증이 가능한가.

    -개정제도 시행 전에 전세 계약을 체결했다면 신뢰 보호 필요에 따라 주택 보유 수나 소득요건을 적용받지 않고 보증 이용이 가능하다. 다만 전세 계약과 계약금 납부 사실을 계좌이체, 수표거래 증빙자료 등으로 입증할 필요가 있다.

    ▲ 임차인이 기존에 전세대출 보증을 이용하다가 개정제도 시행 후에 전세 계약을 연장하게 되면 공적 전세대출 보증이 가능한가.

    -전세 계약을 연장하는 경우에는 경과조치를 적용한다. 다주택자의 경우 1주택 이상의 주택은 2년 이내 처분하는 조건으로 허용한다. 1주택자의 경우 부부합산 소득이 1억원이 넘더라도 종전 요건에 따라 허용한다.

    ▲ 다주택자가 개정제도 시행 후 서울보증보험의 전세보증 상품은 이용할 수 있나.

    -서울보증보험도 정부의 정책 취지와 민간 보증회사의 역할을 고려해 다주택자에 대한 보증 제한을 검토 중이다. 다음 달 중으로 제도를 개선할 예정이며 다주택자의 이용은 공적보증과 마찬가지로 제한된다.

    ▲ 제도 시행 후 1주택자의 부부합산 소득이 1억원을 넘는 경우 서울보증보험의 전세보증상품을 이용할 수 있나.

    -서울보증보험은 1주택자 소득요건을 도입하지 않거나 합산 1억원보다 완화하는 방안을 검토 중이다. 향후 1주택자의 상당수가 서울보증보험 보증을 이용할 것으로 예상한다.