[기고] 아파트 거래량 적은 지금 ‘증여 타이밍’

세무법인 지오 박지웅 대표세무사

차진형 기자 프로필보기 | 2018-10-29 14:19:21

프로필 사진
  • 트위터 공유 
  • 페이스북 공유 
  • 구글 북마크 
  • 네이트온 쪽지 
  •   
  • 프린트
  • 메일
  • 목록
  • 글자크기
  • 크게
  • 작게

▲세무법인 지오 박지웅 대표세무사.ⓒ뉴데일리


정부의 주택에 대한 9.13대책 이후, 주택가격 상승세도 둔화됐지만 매도자와 매수자 모두 거래시기를 늦춰야 한다는 생각에 거래량도 감소하고 있다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 9월 서울 아파트 매매거래량(계약일 기준)은 2974건으로 8월(1만2774건)에 비해 75%나 줄었고, 작년 9월(6,355건)과 비교해도 47% 수준이다.

또한, 12월로 다가오는 종합부동산세 납부를 생각하면 보유 주택에 대한 고민이 많아 질 수 밖에 없는 시기다.

하지만 이전부터 배우자나 자녀등에게 주택(특히 아파트)의 증여를 염두하고 있었다면, 지금이야말로 증여를 적극적으로 고려해 봐야한다.

증여세의 과세 대상이 되는 부동산은 ‘시가’로 평가한다.

‘시가’란 불특정다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로서, 대부분 아파트의 경우 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 아파트의 매매가격(유사매매사례가격)을 증여재산가액으로 평가하고 있다.

그러나 최근 같이 부동산 거래량이 없어서 증여등기일 전후 3개월이내의 기간 중에 다른 아파트의 매매가격을 찾기 어렵다면, 특별한 사정이 없는 한 국토교통부에서 고시한 공동주택가격이 증여재산가액이 된다.

실례로 서울 송파구에 시가 15억원의 아파트를 보유하고 아들에게 증여하려는데 납부할 증여세가 4억원에 달해 큰 부담이 된다는 상담을 한 경험이 있다.

다행히 국토교통부의 실거래가 공개시스템과 중개사무실 등으로 알아보니, 이전 3개월간 같은 단지 내의 아파트 거래량이 미미했고 매매거래된 아파트의 경우에도 면적이 틀리거나, 위치가 떨어져 있어서 유사매매사례가격을 찾을 수 없었다.

따라서 해당 아파트의 공동주택가격인 8억2000만원을 적용할 수 있었고, 증여세가 1억6000만원으로 계산돼 상당한 금액의 증여세를 줄일 수 있었다.


이처럼 보유하고 있는 아파트의 증여를 고려하고 있다면, 무작정 증여할 것이 아니라 증여시기의 여유를 두고 국토교통부실거래가 공시시스템등을 참조해 이전 3개월간의 매매사례가액로 적용할 가액이 없거나, 있더라도 급매등 하락된 가격의 매매사례만이 있을 때 증여하는 것이 증여세를 절세하는 방법이다.

단, 매매사례가액을 적용받지 않고 더 적은 증여세를 납부하려면 몇가지 주의할 사항들이 있다.

상속세 및 증여세법은 증여일 전후 3개월 기간내의 매매사례가액을 적용하지만 증여세 신고일 이후의 매매사례가액은 적용하지 않도록 하고 있다. 따라서 증여일 이후 발생할 수 있는 매매사례가액을 적용받지 않기 위해서는 증여등기 접수 후 빠른 시일 내에 증여세 신고를 할 필요가 있다.

아울러 공동주택가격을 적용받을 수 있는 것으로 판단됐다면 매년 공동주택가격 고시일(현재 매년 4월 30일) 이전에 하는 것이 더 유리하다.

그 이유는 공동주택가격을 실제 매매가액에 가깝도록 하려는 정부 정책상, 향후에는 고시가격이 더 상승될 것으로 예상되고 고시일 전에는 그 전년도의 더 적은 금액의 공동주택고시가격을 적용받을 수 있기 때문이다

또한 증여 받은 후 양도까지 고려하고 있다면 증여재산가액이 낮아져 증여세를 적게 납부하더라도, 수증자가 다시 양도할 때에 양도차익이 많아져 양도소득세를 증가시킬 수 있으므로 추후 발생 예상되는 양도소득세와의 비교를 통해 그 실익을 따져봐야 할 것이다.

그외에 증여재산을 담보로 하는 채무가 존재하거나, 소득세법에 규정하고 있는 배우자 이월과세 또는 부당행위계산등의 규정이 적용될 경우 최종적으로 부담해야할 세액이 달라질 수 있으므로 이러한 증여의 실제 실행시에는 전문가와의 상의를 통해 각자에게 발생될 문제를 사전에 확인할 필요가 있다.

세무법인 지오 대표세무사 박지웅 <약력>

現) 세무법인 지오 대표세무사
前) 국립세무대학 11기 졸업, 국세청 18년 근무 (상속증여 등 재산세제 세무조사 전문)
前) 고양세무서, 북인천세무서 과세쟁점 자문위원회 위원
前) 고양세무서 종합부동산세 과세협의회 위원
前) 고액상속, 자금출처, 주식변동 조사대상 선정요원 (국세청)

프로필 사진

  • 차진형 기자
  • jinhyung@newdailybiz.co.kr
  • 이 기사를 공유해보세요  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •    
  • 맨 위로