강남3구·용산 15억이상 고가주택 거래비중 '뚝'…증여비율 2배이상↑

정부의 부동산 규제로 서울의 강남3구와 용산 고가주택 거래비중이 크게 감소했다. 

직방이 20일 부동산거래가 절정이었던 지난 2019년과 12·16대책 직후인 올 1~3월 서울아파트 실거래 자료를 분석한 결과 15억원 초과 아파트 거래비중이 크게 줄었다.

서초구가 53.8%에서 37.5%로 16.3%포인트 감소했다. 용산은 32.9%에서 23.5%, 강남과 송파는 8.0%p, 5.8%p씩 줄었다. 

반면 9억원 초과 15억원 이하 아파트 거래 비중은 서초(1.1%p), 송파(1.2%p), 용산(2.0%p) 등이 모두 증가했다.

지난 2019년까지만해도 9억원 초과 15억원 이하 아파트가 몰려있던 곳은 마포와 동작, 성동, 광진구였다. 하지만 고가주택 매수세가 줄면서 강남3구와 용산의 9억원 초과 15억원 이하 아파트 거래 비중이 늘어난 것으로 풀이된다.

직방은 집값상승 바로미터 지역이었던 곳에서 고가주택 거래비중이 감소한 원인중 하나로 '증여'를 꼽았다. 실제 서울아파트 거래량중 증여는 지난 2017년 7408건에서 2019년 1만5398건, 2019년 1만2514건으로 집계됐다. 

전체 거래 가운데 증여 비율은 지난 2018년까지만 해도 2~4% 내외였으나 작년 9.7%까지 급등했다. 특히 고가주택이 밀집한 강남3구에서 이같은 현상이 나타났다. 2018년 2041건에서 2018년 5183건, 2019년 3130건을 기록했다.

올해도 증여 비율은 전체 거래 가운데 높은 비중을 차지하고 있다. 미신고분인 증여성 매매거래까지 감안하면 실제 비중은 공개된 수치보다 더 높을 전망이다.

강남3구와 용산 등 주요지역에서 고가주택 거래비중은 감소했으나 가격대는 제자리를 유지중이다. 올해 강남 평균거래가격은 16억원, 서초 13억8000만원, 용산 12억7000만원, 송파11억2000만원 등 모두 10억원을 훌쩍 넘었다. 지난해에 비해 평균거래가격은 다소 감소했지만 여전히 고가주택시장을 이끌고 있다.

거래가격 상위 10%에 해당하는 아파트지역도 조정됐다. 지난 2018년에는 거래가격 상위 10%에 해당하는 아파트 입지가 강남(29.3%), 서초(23.4%), 송파(17.2%), 용산(8.5%) 지역에서 78.3%를 차지했다.

하지만 올해는 강남 17.8%, 송파 16.1%, 서초 12.7%, 용산 5.8%로 상위 10% 비중이 52.4%로 축소됐다. 

반면 성동(9.4%), 영등포(5.9%), 동작(5.2%), 마포(5.1%) 등 재개발 사업후 신축아파트가 입주한 곳이 거래가격 상위 10% 지역에 대거 포함됐다.

풍부한 유동성과 부족한 신축공급, 저금리 같은 가격상승 요인들이 본격적으로 시장에 반영되면서 새로운 고가주택이 탄생하고 있는 셈이다. 

마포와 서대문, 동작, 성동 등은 도심권역이나 강남접근성이 유리하고 한강변에 자리한 가운데 새 아파트로 탈바꿈하면서 시장 가격을 끌어올렸다. 새로운 강남으로 각광받고 있다. 

이들 지역의 신축 전용 84㎡ 아파트 가격은 15억원 내외에 형성되며 초고가 아파트지역 가운데 하나로 자리매김했다.  

직방 관계자는 "서울 강남권 등 특정지역의 국지성이 아닌 한강변을 중심으로 서울전역으로 확산되면서 가격 차이에 따른 진입장벽이 점점 높아지고 있다"며 "가격의 인위적인 하향 조정만으로는 한계가 있는 만큼 주거의 공공 및 사회안정망 제공이라는 측면에서도 고민이 필요하다"고 밝혔다.