나주 부영CC 잔여부지 개발사업 답보…주민요구 조치계획 미제출

부영의 나주 부영CC 잔여부지 개발사업이 답보상태다. 지방자치단체와 활용방안에 대한 논의가 지지부진한 가운데 특혜시비가 재차 제기돼서다.

부동산경기가 꺾인 만큼 아예 사업 추진을 연기할 수도 있을 것이라는 목소리가 나온다. 2015년 매입한 인천 송도테마파크 개발사업처럼 방치될 가능성까지 거론된다.

14일 업계에 따르면 나주시는 지난해 11월 주민설명회와 관계기관 협의 등을 통해 수렴된 나주 부영CC 잔여부지 개발사업과 관련한 지역사회 의견을 부영측에 전달했다.

해당부지는 부영이 부영CC터 72만㎡중 40만㎡를 한전의 한국에너지공과대(KENTECH) 부지로 무상 증여한뒤 남은 땅 32만㎡다. 당시 부영측이 5328가구 규모의 아파트단지 건설을 추진해 특혜 논란이 일었다.

이에 시는 광주전남공동혁신도시(빛가람혁신도시) 내 최고 용적률 175%보다 낮은 아파트를 지어줄 것과 토지 지가 상승분 대비 공공기여 비율을 확대해달라는 의견을 부영측에 전달했다.

아울러 혁신도시내 부영이 착공신고를 낸 아파트를 먼저 건립한뒤 용도변경을 해줄 것과 개발부지 전체 면적의 40% 정도를 상업부지로 활용해달라는 내용도 포함됐다. 또 공원과 체육시설 등의 녹지 확보와 특목고 이전 등도 주민들의 요구사항이었다.

하지만 부영이 4개월만에 제출한 조치계획에는 최고 용적률 175%이하가 반영되지 않았고 공공기여 비율도 시 등이 기대했던 수치보다 낮았던 것으로 파악됐다.

실제 부영측이 제시한 도시계획 변경안은 용적률 180%에 최고 층수 28층으로 기존 혁신도시에 적용된 최고 층수(25층)와 용적률(175%)을 모두 초과했다.

이에 시는 부영측이 제출한 조치계획이 도시계획위원회 자문단이나 시민들의 공감을 얻을 수 없다며 접수 나흘만에 반려했다.

시 관계자는 "주민들의 요구사항을 모두 반영한 조치계획을 내놓지 못하더라도 최소한의 성의도 보이지 않는다고 판단해 반려했다"며 "이후 7개월이 넘도록 부영측은 조치계획을 접수하지 않고 있다"고 말했다.

부영측은 조치계획을 다시 제출한다는 입장이지만 아직 구체적인 시기를 못박지 않고 있다. 부영 관계자는 "조치계획이 시로부터 반려된 것은 사실"이라며 "관계부서에서 조치계획을 추가로 접수하기 위해 준비하고 있는 것으로 안다"고 말했다.

문제는 이 사이 앞서 논란이 됐던 특혜의혹이 재차 불거졌다는 점이다.

2019년 1월 부영과 전남도, 나주시는 한전공대 부지 기부 협약을 체결했다. 부영은 혁신도시내 부영CC 부지 가운데 40만㎡를 기부채납 방식으로 한전공대 부지로 제공했다.

당시 부영이 최대 감정가 1000억원에 이르는 골프장 부지의 절반이상을 무상으로 기부한 배경에는 금전적인 반대급부보다 기업의 사회환원 측면이 높다는 분석이 지배적이었다.

하지만 부영측은 대학 부지로 무상기부하고 남은 골프장 잔여부지에 5328가구 규모의 아파트를 짓겠다는 계획안을 2019년 10월 시에 제출하면서 특혜 논란을 불러일으켰다.

부영측은 골프장인 녹지의 토지 용도를 고층아파트 건축이 가능한 제3종 일반주거지역으로 용도변경을 해달라고 요구했다. 부영의 요구대로 토지 용도가 변경될 경우 사업자는 제반 비용을 제하고 최대 1조원의 수익을 얻는 것으로 나타나면서 특혜시비가 일었다.

부영이 2020년 6월 학교 부지 소유권을 이전하고 한전공대로부터 받은 기부확인서상 대금이 806억원인 점을 고려하면 12배가 넘는 수익을 올린다는 판단에서다.

부영측이 운영중인 골프장 부지를 무상기부하는 만큼 적정 수준의 보상은 필요하겠지만 도시관리계획 변경을 통한 행정행위로 최대 1조원에 달하는 과도한 개발이익은 지나치다는 것이다. 앞서 시의 조치계획 제안 역시 이에따라 공공기여를 높여 제시한 것이다.

시민단체에서는 민간사업자에 과도한 개발이익을 안겨주는 도시관리계획 변경에 반대 목소리를 높였다.

이 과정에서 올해 9월 전남도, 나주시, 부영간 3자 합의서가 공개됐다. 2019년 8월 체결한 약정서는 부지증여 약정서로 한전공대 부지경계와 증여대상을 확정하고 향후 소유권 이전을 위한 이행사항, 잔여부지의 토지 기본계획 및 도시관리계획 변경을 지원한다는 내용을 담고 있다.

특히 약정서 항목 가운데 '전남도와 나주시는 부영CC 잔여부지를 2030년 나주 도시기본계획에 반영해 2019년 12월 말까지 용도변경(보전용지→주거용지)이 완료될 수 있도록 적극 노력한다'고 적시돼 있다.

광주경실련은 "이같은 내용은 부영CC 잔여부지 용도변경의 대가로 한전공대 부지를 제공하는 것을 뜻한다"며 "처음부터 골프장인 자연녹지지역을 일반주거 3종으로 용도 변경한 것은 사실상 5단계 종상향을 합의했음을 입증한다"고 지적했다. 이어 "혁신도시내 기존 아파트 단지의 용적률이 150~175%인 점을 고려하면 '300% 이내 용적률 제공'은 과도하다"며 "감사원 감사 청구 등과 함께 제발 방지책 마련 등을 검토중"이라고 밝혔다.

이에대해 부영측은 "기부후 남은 부지에 향후 한전공대와 에너지 밸리 조성 등으로 인한 주택 수요에 대응하고 주변 용도 등 법적인 절차에 맞게 아파트부지를 개발하는 것이다. 이는 기업의 정상적인 경영활동"이라고 반박했다. 이어 "주택건설사업은 경기변동에 따른 위험성이 크고 분양과 입주시기 경제상황에 따라 이익의 변동성이 큰 사업이기 때문에 일부 시민단체에서 제기하는 특혜의혹은 터무니없다"고 덧붙였다.

관건은 부영측이 어느 선에서 변경안을 내놓을지다. 지자체와 시민사회의 요구에 맞춰 적절한 개발이익 취득, 학교나 공원 등 공공성 확충 등에 어떤 안을 제시할지 관심을 끌고 있다.

일각에서는 거시경제 불안에 따른 인플레이션과 그로 인한 부동산경기 침체 등으로 사업성이 과거에 비해 낮아진 만큼 잔여부지 개발계획을 철회하는 것 아니냐는 전망이 나온다. 7개월 이상 수정 조치계획을 제출하지 않는 것도 이 때문이라는 관측에서다.

업계의 한 관계자는 "최근 시장 여건은 부영측이 제시한 계획안대로 주택이 공급되더라도 사업성이 그리 높지 않은 상황"이라며 "지자체 의견을 반영하면 그마저도 보장할 수 없다. 때문에 시에서도 제출을 재촉하지 않고 있는 것"이라며 "당분간 지지부진한 상태가 이어질 공산이 크다"고 말했다.